邱毅　杜佳

[摘 要]樓宇經(jīng)濟作為城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，已成為南通現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐載體。本項目通過對中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀進行問卷調(diào)查，分析中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，提出加快中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的建議。

[關(guān)鍵詞]中央商務(wù)區(qū)；樓宇經(jīng)濟；招商

[中圖分類號]F719 [文獻標識碼]A

1 樓宇經(jīng)濟概述

樓宇經(jīng)濟是一種全新的經(jīng)濟概念，是一種都市特色經(jīng)濟，它是以城市經(jīng)濟為基礎(chǔ)，以商務(wù)辦公及生產(chǎn)服務(wù)等性質(zhì)的商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以出租出售或開發(fā)經(jīng)營為目標，通過樓宇內(nèi)高度集聚的高密度、高附加值性企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動而形成的現(xiàn)代經(jīng)濟形態(tài)。

作為高端要素集聚中心，中央商務(wù)區(qū)將產(chǎn)業(yè)鏈中最具附加值的要素集中在樓宇這個平臺上進行展示和活動。因而，中央商務(wù)區(qū)的高端樓宇具有巨大的經(jīng)濟價值，承載著城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和價值創(chuàng)造的人才流、物流、資金流、信息流，也成為引領(lǐng)城市主流的中心，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前沿和高端載體。

2 中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

十三五期間，中央商務(wù)區(qū)充分發(fā)揮主城區(qū)獨特優(yōu)勢，有效整合樓宇資源，完善樓宇經(jīng)濟“一區(qū)兩帶”發(fā)展格局?，F(xiàn)有正常運營的規(guī)模較大樓宇21幢，總建筑面積約152萬平方米。目前入住率為85.72%，空置面積約12萬平方米。2017年實現(xiàn)全口徑稅收11.3個億，單位面積貢獻率1800元。其中，億元樓宇3座（國貿(mào)、中南時代廣場、中南33號樓），形成主題樓宇1座（中南谷智慧港）；全市五星級樓宇一座（國貿(mào)中心），三星級樓宇兩座（中南17號樓、中南33號樓）。目前，啟瑞廣場工青婦活動中心使用4萬平米，剩余約4.6萬平方米的辦公面積，由崇川區(qū)政府與南通國有資產(chǎn)投資控股有限公司、南通國有置業(yè)集團有限公司、南京長江金融信息服務(wù)股份有限公司四方聯(lián)合打造，發(fā)揮聯(lián)動優(yōu)勢，打造高效便捷的企業(yè)投融資平臺（基金產(chǎn)業(yè)園）。園區(qū)借助國家沿海開發(fā)、沿江開發(fā)和一帶一路建設(shè)三大契機，依托市區(qū)兩級扶持政策疊加效應(yīng)，計劃在三年內(nèi)引進100家金融相關(guān)企業(yè)，資金規(guī)模達100億元，服務(wù)地方企業(yè)1000家，稅收超億元。

3 中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展面臨的問題

3.1 樓宇招商成效不大

目前，文峰街道轄區(qū)內(nèi)建成時間較長的一些樓宇企業(yè)入駐情況都比較理想，但是近兩年新建成的一些樓宇發(fā)展形勢不容樂觀，主要原因是受當前經(jīng)濟發(fā)展整體形勢和大環(huán)境的影響，以及近年來南通商務(wù)樓宇爆發(fā)式的體量擴張，還有一些市場定位方面的原因，目前一些新建成的樓宇新增企業(yè)和企業(yè)入駐率逐漸放緩，特別是近年來新增的一些大型商務(wù)樓宇，如我街道的文峰城市廣場、鳳凰書城、恒隆國際建成以來企業(yè)入駐率不是非常理想。

3.2 功能配套設(shè)施不全

中央商務(wù)區(qū)已交付的樓宇中，僅有國貿(mào)中心定位較高，其余樓宇檔次較低、功能定位不準，大部分樓宇盡管建成時間不長，但功能設(shè)計不新、智能化程度不高、物業(yè)人性化及專業(yè)化不夠等問題，絕大部分樓宇面臨停車位不足的窘境，嚴重制約發(fā)展和二次招商。

3.3 經(jīng)營管理水平不高

目前在售的商務(wù)樓宇中有股份、外資、私有等多種產(chǎn)權(quán)，樓宇經(jīng)營有“只售不租”“可售可租”“先買后轉(zhuǎn)租”等多種形式。大部分樓宇由開發(fā)商賣給業(yè)主，樓內(nèi)套房租賃、買賣由業(yè)主進行，產(chǎn)權(quán)和管理分離，使樓宇動態(tài)信息難以掌握，在實際的管理中出現(xiàn)盲區(qū)，嚴重制約了樓宇特色化的打造，樓宇的管理水平提升難度很大。

4 中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展對策

4.1 完善發(fā)展規(guī)劃

找準產(chǎn)業(yè)定位，明確培育目標。加快城市化建設(shè)進程，加速中央商務(wù)區(qū)成熟樓宇板塊的品質(zhì)提升，積極完善配套，強化商業(yè)氛圍。圍繞中央商務(wù)區(qū)新交付的優(yōu)質(zhì)樓宇，著力培育一批高端化、精品化、專業(yè)化的眾師樓、傳媒樓、外貿(mào)樓。對于運營時間較長，入駐單位散、小、亂的樓宇，重新明確定位，通過對空置資產(chǎn)積極對外招商、對合同到期的非外貿(mào)類企業(yè)，不再續(xù)簽合同騰出資源進行招租等方式，及時“騰籠換鳥”，努力提高項目的置換率、集聚度和貢獻度。逐步實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟“一區(qū)一帶”新格局的兩翼齊飛。

4.2 完善網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架

不斷健全樓宇招商、協(xié)稅監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，招聘專職中央商務(wù)區(qū)樓宇招商人員，充實轄區(qū)樓宇服務(wù)隊伍，加大樓宇招商力度和協(xié)稅護稅力度。邀請稅務(wù)、工商等專職機構(gòu)對業(yè)態(tài)分布雜亂，稅收貢獻不高的樓宇進行專項走訪，完善征收數(shù)據(jù)庫，挖掘稅源，夯實稅基。確?，F(xiàn)有稅庫企業(yè)不流失，新納稅企業(yè)穩(wěn)步增長。

4.3 創(chuàng)新監(jiān)管手段

利用現(xiàn)代信息技術(shù)開發(fā)專門的綜合征收管理系統(tǒng)，新的系統(tǒng)將和原有的樓宇管理系統(tǒng)實現(xiàn)無縫對接，數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)樓宇內(nèi)樓層管理、空置面積管理、財稅管理、綜合治稅管理幾大模塊。同步開發(fā)手機APP，使配備智能手機的樓宇專員，下載APP軟件后，在樓宇內(nèi)即可實現(xiàn)企業(yè)信息的實時上傳和變更等操作，大大提高了工作效率。形成樓宇管控的立體化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化機制。

[參考文獻]

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