趙飛飛

[摘 要]隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，全國(guó)范圍內(nèi)開始興起了不同程度的“房地產(chǎn)熱”。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其自身具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、資金周轉(zhuǎn)率低等特點(diǎn)，同時(shí)還經(jīng)常受到國(guó)內(nèi)金融政策和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，從而導(dǎo)致中國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資產(chǎn)負(fù)債率高、資產(chǎn)使用率低等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。為了能夠有效避免這些問題，本文便基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念和特征，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，有針對(duì)性的提出了一些改善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的措施和策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

[中圖分類號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

改革開放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速騰飛和人民生活水平的不斷提高，特別是最近幾年由于戶籍制度改革和計(jì)劃生育政策的調(diào)整，在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了購(gòu)房需求迅速增長(zhǎng)的局面。在此背景下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起并且掀起了置辦房產(chǎn)的熱潮。迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，給我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)注入了新的活力，同時(shí)也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定的影響。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念，在學(xué)術(shù)研究層面劃分為廣義與狹義兩個(gè)方面。廣義上，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是，企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中由于受到各方面因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)的實(shí)際收益與計(jì)劃收益產(chǎn)生很大的差距，使企業(yè)遭受一定程度的經(jīng)濟(jì)損失。狹義上，指的是房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)了巨額的債務(wù)，影響其無(wú)法進(jìn)行正常的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)管理過程，經(jīng)過長(zhǎng)期研究和細(xì)致劃分，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為全面性、不確定性、集中性以及雙重性四個(gè)特征。

第一，全面性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不僅僅存在于管理流程的某一個(gè)環(huán)節(jié)中，而是存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的全過程并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上，在多個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面性要求企業(yè)必須積極調(diào)動(dòng)各個(gè)部門參與進(jìn)行高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

第二，不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)具有運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金籌備難等特點(diǎn)，面臨的問題是多方面的，具有很強(qiáng)的不確定性。比如，房地產(chǎn)附著的土地?cái)?shù)量、質(zhì)量等內(nèi)部因素，國(guó)家的宏觀調(diào)控等外部因素。

第三，集中性。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)需要的資金數(shù)額龐大而且籌資困難，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款方式進(jìn)行融資，容易導(dǎo)致償債風(fēng)險(xiǎn)集中出現(xiàn)。

第四，雙重性。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)存在高風(fēng)險(xiǎn)，但也同時(shí)存在著高投資、高收益。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的雙重性即體現(xiàn)于投資越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，利潤(rùn)越高。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)只要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的管控，就可以利用風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造出更大的收益。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

從上文可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是受到多方面的因素影響的。根據(jù)受到的影響，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為以下幾類：

第一，籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)企業(yè)籌資的不確定性導(dǎo)致的，企業(yè)籌資困難無(wú)力按期償還債務(wù)。

第二，常規(guī)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要指由于在具體的操作過程中出現(xiàn)失誤給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，投資風(fēng)險(xiǎn)。指的是企業(yè)在投資開發(fā)項(xiàng)目中，最終的收益與預(yù)期收益相差巨大。

第四，收益分配風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的收益分配制度有可能產(chǎn)生收益分配不均等風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)企業(yè)日后的正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

2.1 企業(yè)的負(fù)債率過高

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，需要投入大量資金，企業(yè)自有資金占比較少，大部分資金是來(lái)源于銀行貸款，在合理的控制下保持良好的資金負(fù)債率。但是，就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)債額來(lái)看，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的范圍，高達(dá)75%。這過高的資金負(fù)債率對(duì)于企業(yè)而言，已經(jīng)成為致命的威脅。

2.2 資金使用效率偏低

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)的流動(dòng)資金管理在日益趨緊的融資環(huán)境下變得尤為困難。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不了解市場(chǎng)需求，為了追求銷售業(yè)績(jī)，盲目為客戶做出擔(dān)保，若客戶不能按期償還房貸，這時(shí)企業(yè)卻必須為客戶背負(fù)銀行的按揭款項(xiàng)，導(dǎo)致資金的利用效率低，企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)大量的資金漏洞。

2.3 銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的日益增加

隨著人們生活水平的提高，對(duì)于生活質(zhì)量的訴求越來(lái)越多。房地產(chǎn)的開發(fā)必須依據(jù)于消費(fèi)者的真實(shí)需求，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能滿足消費(fèi)者的需求，銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大。同時(shí)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響下，許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常為了提高競(jìng)爭(zhēng)力增加銷售成本，產(chǎn)生了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與其生存發(fā)展是緊密相連的，所以如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為現(xiàn)階段亟需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，不能把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理僅僅局限在傳統(tǒng)的管理模式中，而應(yīng)該根據(jù)大環(huán)境的變化，在確保房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的前提下，做到有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，充分引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向著更好的方向發(fā)展。以下是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施：

3.1 做好投資項(xiàng)目可行性分析，有效對(duì)接市場(chǎng)需求

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期長(zhǎng)，投資量大，融資難度大，企業(yè)前期應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的可行性分析，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，避免由于籌資不當(dāng)產(chǎn)生資金使用率低。

銀行貸款利率變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成極其致命的打擊，若在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間出現(xiàn)了通貨膨脹，銀行貸款利率就會(huì)產(chǎn)生增長(zhǎng)變化，利率增長(zhǎng)會(huì)增加企業(yè)的資金成本，從而縮減了計(jì)劃收益。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化，關(guān)注匯率的調(diào)整狀況，針對(duì)市場(chǎng)的變化進(jìn)行相應(yīng)的策略調(diào)整。

3.2 優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1 合理融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的初期階段中，自身的原始資金較少，大部分的資金來(lái)源于銀行貸款。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)慢、開發(fā)周期長(zhǎng)，一旦負(fù)債進(jìn)行的項(xiàng)目投資不能及時(shí)收回投入的資金，企業(yè)就將面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，導(dǎo)致無(wú)力償還債務(wù)，這樣不僅影響了企業(yè)的信譽(yù)和品牌，更嚴(yán)重還會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)倒閉。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理的選擇融資的新方式，優(yōu)化融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，不能過多依靠銀行貸款融資。

3.2.2 準(zhǔn)確投資，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)投資，企業(yè)在確認(rèn)投資之前，應(yīng)該仔細(xì)地投資項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究。同時(shí)，為了規(guī)避與分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中應(yīng)該分散投資方向，可以投資水泥、水暖裝修等行業(yè)，不應(yīng)局限于一個(gè)區(qū)域或者一種房產(chǎn)。

3.2.3 制定資金使用計(jì)劃，完善資金管理體系。如今的房地產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)了成本日漸增長(zhǎng)的情況。在這樣的前提下，企業(yè)若要保證項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該要更加注意資金的管理，制定完備的資金使用計(jì)劃，逐步完善資金管理體制。另外，由于物價(jià)的不斷上漲，企業(yè)更應(yīng)隨時(shí)關(guān)注建筑材料的價(jià)格變動(dòng)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本。

3.3 建立完善的財(cái)務(wù)管理制度

建立完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求。設(shè)立健全的財(cái)務(wù)管理制度體系，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部的控制，有效地提高企業(yè)的管理能力和效率。但是根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前大部分企業(yè)都沒有建立完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部職能混亂的情況。在現(xiàn)階段，大部分企業(yè)并沒有意識(shí)到建立財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的重要性?；蛘呤怯捎诠芾砹Χ炔粔虻脑?，一些企業(yè)盡管設(shè)定了管理制度，明確了具體的職能，但是在具體的運(yùn)營(yíng)操作中仍然得不到體現(xiàn)。設(shè)立完善的財(cái)務(wù)管理制度，必須依靠企業(yè)有力的引導(dǎo)和企業(yè)內(nèi)部各部門的積極配合。

3.4 規(guī)范員工素質(zhì)培養(yǎng)體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的屬性原因，財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)與能力有較高的標(biāo)準(zhǔn)。首先，需要房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)人員意識(shí)到提高財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)的重要性，明確財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)鍵地位。如此，企業(yè)的人事部門在招聘財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，就會(huì)對(duì)應(yīng)聘人員的相關(guān)素質(zhì)進(jìn)行考核，從而提高了財(cái)務(wù)管理的效率。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該制定一套完備的員工培訓(xùn)制度，定期對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，不斷更新知識(shí)儲(chǔ)備，確保財(cái)務(wù)管理的先進(jìn)性與嚴(yán)謹(jǐn)性。

4 結(jié)語(yǔ)

追求利潤(rùn)最大化是企業(yè)的最終目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中追求經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要進(jìn)行徹底的轉(zhuǎn)型，就要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題給予足夠的關(guān)注，在正常開發(fā)項(xiàng)目的前提下，逐漸提升房地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)和能力，盡可能對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避與防范。筆者相信，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過一系列改進(jìn)與創(chuàng)新之后，一定會(huì)呈現(xiàn)出嶄新的面貌。

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