孫莉

[摘要]在分析房山區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)發(fā)展階段與特征的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃定位、發(fā)展方向，提出功能區(qū)的投融資需求，制定相應(yīng)的投融資方案，并提出開發(fā)性金融支持的重點(diǎn)功能區(qū)的政策建議。

[關(guān)鍵詞] 開發(fā)性金融;產(chǎn)業(yè)集聚區(qū);投融資需求;投融資模式??[中圖分類號]F832.2[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

1? ? 房山產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的特征

重點(diǎn)功能區(qū)的全面快速崛起是建設(shè)中關(guān)村南部創(chuàng)新城和構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。“十三五”時(shí)期， 房山以高質(zhì)量發(fā)展為主線，以承接高端優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源為方向，打造重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，集中力量重點(diǎn)建設(shè)北京高端產(chǎn)業(yè)竇店基地、北京基金小鎮(zhèn)、中央休閑購物區(qū)（CSD）、中國房山世界地質(zhì)公園和中國北京農(nóng)業(yè)生態(tài)谷等，構(gòu)筑房山未來發(fā)展的重要引擎。

房山區(qū)五大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)在“十二五”期間得到了長足的發(fā)展。根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)城融合兩個(gè)角度評價(jià)五大功能區(qū)的發(fā)展質(zhì)量，它們處于不同的發(fā)展階段。目前石化新材料基地發(fā)展較為成熟，中央休閑購物區(qū)處于快速發(fā)展階段，農(nóng)業(yè)生態(tài)谷、房山世界地質(zhì)公園、北京基金小鎮(zhèn)發(fā)展處于起步階段。不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，投融資發(fā)展的需求與模式也有所不同。

2? ? 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃定位與方向

2.1? ? 中央休閑購物區(qū)（CSD）

依托永定河水岸、長陽濱水公園優(yōu)美環(huán)境，著力發(fā)展商務(wù)休閑、總部、文化創(chuàng)意、科技成果轉(zhuǎn)化服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，注重發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，大力引進(jìn)國際知名企業(yè)開設(shè)地區(qū)總部，重點(diǎn)推進(jìn)首創(chuàng)奧特萊斯二期、中核北京科技園等項(xiàng)目建設(shè)，形成配套設(shè)施齊全、創(chuàng)新驅(qū)動突出的商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)集群。

2.2? ? 北京高端制造業(yè)基地

加強(qiáng)與中關(guān)村管委會、中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)的深度合作，加快推進(jìn)中關(guān)村新興產(chǎn)業(yè)前沿技術(shù)研究院盡快運(yùn)營，聚焦城市軌道交通、新能源汽車和特色航空產(chǎn)業(yè)，加快完善產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈條的高端環(huán)節(jié)。加速高端人才、高端團(tuán)隊(duì)及研發(fā)型、總部型企業(yè)集聚，全面打造科技研發(fā)及成果轉(zhuǎn)化的高端服務(wù)環(huán)境。

2.3? ? 中國房山世界地質(zhì)公園

充分挖掘房山區(qū)豐富的自然資源和獨(dú)特的歷史人文景觀，以原始獨(dú)特的古人類遺址、特色巖溶景觀、典型地質(zhì)構(gòu)造遺跡、厚重的文化遺存為依托，聯(lián)合淶水、淶源地區(qū)抓好旅游環(huán)境的優(yōu)化和提升，重點(diǎn)推進(jìn)旅游綜合服務(wù)區(qū)、休閑步道、景觀廊道等項(xiàng)目建設(shè)，把中國房山世界地質(zhì)公園建設(shè)成為國際一流的旅游度假目的地。

2.4? ? 中國北京農(nóng)業(yè)生態(tài)谷

依托新機(jī)場的臨空優(yōu)勢，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)總部和研發(fā)中心、農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)和從事農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易的管理機(jī)構(gòu)、品牌營運(yùn)中心等非倉儲物流業(yè)態(tài)環(huán)節(jié)入駐，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，打造建設(shè)以生態(tài)為引領(lǐng)，集高端農(nóng)產(chǎn)品加工、高端綠色種植示范、農(nóng)業(yè)研發(fā)和創(chuàng)新、國際農(nóng)業(yè)總部以及國際農(nóng)業(yè)交流為一體的、聚集國內(nèi)外農(nóng)業(yè)高科技人才、田園牧歌式的、集一二三產(chǎn)相融合的農(nóng)業(yè)高科技示范園區(qū)。

2.5? ? 北京基金小鎮(zhèn)

依托長溝鎮(zhèn)的資源稟賦，打造國家級基金產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，主要吸引股權(quán)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、證券投資基金、對沖基金等基金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)體入駐，著力構(gòu)建基金產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基金創(chuàng)新示范區(qū)、基金文化引領(lǐng)區(qū)，同時(shí)加快完善高級公寓、生態(tài)社區(qū)、國際學(xué)校等綠色人居環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)特色凸顯、服務(wù)配套齊全、自然環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)綠色典范的基金產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，成為立足京津冀輻射全國的資本聚集高地、京津冀財(cái)富管理中心和京津冀協(xié)同發(fā)展的新熱點(diǎn)。

3? ? 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)融資需求與融資方案

3.1? ? 長陽CSD融資需求與方案

長陽CSD融資模式是全面解讀城市建設(shè)管理中出現(xiàn)的問題，創(chuàng)造性地運(yùn)用“投融資規(guī)劃”的理論和方法的實(shí)踐者和先驅(qū)者。一是在長陽CSD建設(shè)投融資方面，清晰的界定了政府與市場的邊界，政府是城鎮(zhèn)開發(fā)的組織者。政府統(tǒng)籌負(fù)責(zé)學(xué)校、醫(yī)院、道路以及村落拆遷、村民補(bǔ)償安置等，負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)房屋建設(shè)。二是長陽鎮(zhèn)江土地整理開發(fā)涉及到的村莊拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)等各項(xiàng)費(fèi)用折現(xiàn)計(jì)算，綜合得到土地后，并確定了實(shí)現(xiàn)盈利的地價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)基本收回土地開發(fā)的凈投入?！笆濉睍r(shí)期，CSD融資需求主要體現(xiàn)在周邊配套的環(huán)境治理、公共服務(wù)設(shè)施的配套與建設(shè)、樓宇項(xiàng)目的建設(shè)。

根據(jù)CSD的建設(shè)規(guī)劃，采用政府引導(dǎo)企業(yè)化運(yùn)作的模式。一是統(tǒng)籌政府在CSD建設(shè)過程中的拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、一級土地開發(fā)等各項(xiàng)目工作，以長陽興業(yè)投資公司為一級開發(fā)平臺公司，更好地實(shí)現(xiàn)政府管理功能與市場運(yùn)作模式的結(jié)合。CSD周邊的環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目，納入全市或區(qū)有關(guān)部門投資支持項(xiàng)目的范疇，同時(shí)可以利用國開行開發(fā)性金融的支持，爭取各級資金投入支持。對于CSD樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)項(xiàng)目、特色旅游、溫泉酒店等服務(wù)功能強(qiáng)的獨(dú)立項(xiàng)目，可以吸引社會資本投資，以BOO等方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)化投資運(yùn)營。

3.2? ? 北京高端制造業(yè)基地融資需求與方案

基地建設(shè)融資需求主要包括土地一級開發(fā)資金需求、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求、配套設(shè)施建設(shè)資金需求三個(gè)方面。目前高端制造業(yè)基地建設(shè)融資主要集中在土地一級開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面。

針對土地一級開發(fā)、回遷安置及擴(kuò)區(qū)工業(yè)地塊拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施等資金制約，申請政府財(cái)政資金（財(cái)政撥款、財(cái)政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益），加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸。探索PPP模式，引入社會資本，提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營的競爭水平。采用BT模式推進(jìn)土地儲備、整理和開發(fā)工作，探索用發(fā)行債券、信托、租賃等融資方式。

高端制造業(yè)基地建設(shè)中，房山土地儲備中心與國家開發(fā)銀行合作，充分用好已有的授信額度。基地前期土地一級開發(fā)部分由房山土地儲備中心作為借款人，采用土地抵押方式，以土地出讓收入和市、區(qū)級財(cái)政的補(bǔ)貼工作作為還款來源向國開行申請貸款。或者采取一二級聯(lián)動模式。即直接授權(quán)給項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施公司，由實(shí)施公司進(jìn)行一級土地開發(fā)、后續(xù)二級建設(shè)一體的園區(qū)開發(fā)模式，直接向銀行申請貸款，后續(xù)土地承包溢出部分直接返還給開發(fā)公司，依靠土地收入和二級建設(shè)銷售收入等綜合還款。

3.3? ? 中國房山世界地質(zhì)公園融資需求與方案

地質(zhì)公園的七大特色產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：文化旅游集散區(qū)、山水休閑度假區(qū)、溶洞礦山博覽區(qū)、高山生態(tài)旅游區(qū)、休閑娛樂商務(wù)區(qū)、白石山休閑觀光區(qū)、野三坡休閑體驗(yàn)區(qū)的文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是融資需求的重點(diǎn)。此外，為促進(jìn)房山山區(qū)轉(zhuǎn)型的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入與民生投入，也是融資需求的重點(diǎn)。具體包括：旅游綜合服務(wù)區(qū)、休閑步道、景觀廊道等建設(shè)項(xiàng)目。

從地質(zhì)公園的整體開發(fā)來說，按照股份制原則，重組區(qū)域旅游集團(tuán)公司，成為專四司旅游資源開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營管理的控股型旅游集團(tuán)，強(qiáng)化融資主體，企業(yè)融資能力。對特色產(chǎn)業(yè)區(qū)優(yōu)勢旅游項(xiàng)目、特色景區(qū)開發(fā)，推動景區(qū)的所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分離改革，建立社會資本投入機(jī)制，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本、社會資本、外商資本通過投資、兼并、參股、收購等方式開發(fā)旅游資源，建設(shè)旅游項(xiàng)目。對地質(zhì)公園的基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營性項(xiàng)目進(jìn)行分解，分類采取對外招商引資、BOT、PPP模式進(jìn)行融資。由于地質(zhì)公園所處地區(qū)是京津冀生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，山區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生投入可以通過原有的村鎮(zhèn)渠道，申請各類國家、市級的直接財(cái)政投資項(xiàng)目支持和轉(zhuǎn)移支付資金支持。

3.4? ? 中國北京農(nóng)業(yè)生態(tài)谷融資需求與方案

該園區(qū)是央企與地方合作統(tǒng)籌解決“三農(nóng)”問題的一種模式創(chuàng)新。從融資需求來看，包括部分土地征地拆遷、部分土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化片區(qū)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及園區(qū)功能載體、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資等?！笆濉逼陂g，生態(tài)谷功能區(qū)中的依托新機(jī)場的臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)是重點(diǎn)建設(shè)的項(xiàng)目。臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物流基地建設(shè)也是需要大量資金。

園區(qū)的土地一級開發(fā)由房山區(qū)和中糧共同出資成立的北京中源糧科建設(shè)投資有限公司具體負(fù)責(zé)。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展及農(nóng)民回遷房建設(shè)中，積極爭取國家、北京市相關(guān)政策性補(bǔ)貼，以及相關(guān)社會資金導(dǎo)入。對于產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，由中糧集團(tuán)及相關(guān)實(shí)體企業(yè)、其他投資入駐企業(yè)以企業(yè)為主體進(jìn)行社會化融資。

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一方面申請政府財(cái)政資金（財(cái)政撥款、財(cái)政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益），一方面可以采取PPP模式或者BT，引入社會資本，提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營水平。

3.5? ? 北京基金小鎮(zhèn)融資需求與方案

目前，北京基金小鎮(zhèn)在全面籌建和招商啟動階段?；I建項(xiàng)目要經(jīng)過項(xiàng)目部門設(shè)立、項(xiàng)目可行性的研究、項(xiàng)目概算再到籌建資產(chǎn)交付才能投入運(yùn)營。北京基金小鎮(zhèn)這個(gè)階段的融資需求包括基金小鎮(zhèn)前期規(guī)劃費(fèi)用、招商費(fèi)用等等。

“十三五”期間，北京基金小鎮(zhèn)進(jìn)入開發(fā)階段。這一階段的項(xiàng)目融資需求一是區(qū)土地的一級開發(fā)，即對區(qū)域內(nèi)的國有土地（毛地）或集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安臵、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該開發(fā)土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地）;二是區(qū)內(nèi)的各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如電力、供水、供氣、公路、環(huán)保排污等公共服務(wù)設(shè)施開發(fā);三是區(qū)內(nèi)土地的二級開發(fā)，即在一級開發(fā)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地開發(fā)和商住用地開發(fā)。

籌建階段的資金需求可以通過房山區(qū)產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)基金、文資泰璽資本管理有限公司企業(yè)資金、以及社會資本等多種渠道融資。針對土地一級開發(fā)、回遷安置及擴(kuò)區(qū)工業(yè)地塊拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施等資金制約，申請政府財(cái)政資金（財(cái)政撥款、財(cái)政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益），加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸。探索PPP模式，引入社會資本，提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營的競爭水平。采用BT模式推進(jìn)土地儲備、整理和開發(fā)工作，探索用發(fā)行債券、信托、租賃等融資方式。

4? ? 開行在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的投資建議

中央休閑購物區(qū)（CSD）采用“長陽模式”進(jìn)行投融資，融資渠道和方案都比較成熟與完善。建議開行適當(dāng)介入投資，但不作為重點(diǎn)。

開行重點(diǎn)投入的是北京高端制造業(yè)基地、中國房山世界地質(zhì)公園、中國北京農(nóng)業(yè)生態(tài)谷、北京基金小鎮(zhèn)這四個(gè)功能園區(qū)。從竇店的高端裝備制造業(yè)的發(fā)展來看，符合首都高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，同時(shí)也引領(lǐng)房山產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，對京保石發(fā)展軸起到帶動和促進(jìn)作用。房山地質(zhì)公園是依托房山豐富的旅游資源，是房山生態(tài)旅游休閑的品牌，同時(shí)地質(zhì)公園的山區(qū)地區(qū)要解決在保護(hù)生態(tài)的前提下富民的問題，這些都是開行發(fā)揮開發(fā)性金融的著力點(diǎn)。北京農(nóng)業(yè)生態(tài)谷依托生態(tài)與臨空經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，北京基金小鎮(zhèn)所在長溝也是房山具有生態(tài)特點(diǎn)的小鎮(zhèn)。具有特色的小城鎮(zhèn)的發(fā)展，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展需要開行發(fā)揮開發(fā)性金融的作用，予以扶持。

[參考文獻(xiàn)]

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