王愛連

摘 要：2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)正式納入“營改增”范圍。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，“營改增”政策就像一把雙刃劍，可能會使企業(yè)增加稅負，也有可能減輕稅負。分析房地產(chǎn)行業(yè)改革之后稅率和企業(yè)生存環(huán)境變化，比較實施這項政策前后房地產(chǎn)企業(yè)資金運營情況，探討政策實施對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);稅率

文章編號：1004-7026（2018）21-0101-01? ? ? ? ?中國圖書分類號：F812.42;F293.33 ? ? ? ? 文獻標(biāo)志碼：A

2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)正式納入“營改增”范圍。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，“營改增”政策就像一把雙刃劍，可能會使企業(yè)增加稅負，也有可能減輕稅負?！盃I改增”前后，納稅區(qū)別主要在于計算稅率方法、計稅依據(jù)的差異。

1? “營改增”政策的正面影響

1.1? 減稅效益

營業(yè)稅是在交易金額上按百分比計算得出的一種納稅項，計算的稅金直接通過交易金額為證明。改革后以增值稅為基礎(chǔ)，增值稅不僅以交易額為證明納稅，交易金額將轉(zhuǎn)入替換免稅收入并計算要付的增值稅。這些分層的收稅方式，使現(xiàn)在的房地產(chǎn)沒有了多次征、退稅以及不可抵消扣稅等現(xiàn)象。

1.2? 合理競爭

在實施營業(yè)稅時，公司遵循稅率規(guī)定，計算方法較為簡單。改為增值稅后，為適應(yīng)進項稅減免的稅收方法，房地產(chǎn)企業(yè)為減稅等原因重新規(guī)劃企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，改掉原來的松散管理模式，換成集中管理模式。新政后企業(yè)部門結(jié)構(gòu)重組，形成了新的競爭局面。

2? “營改增”政策的負面影響

2.1? 調(diào)整稅率的影響

在實施新政策后，房地產(chǎn)行業(yè)支付的營業(yè)稅率為5%，“營改增”后稅率為11%。其中一些項目是在新政之前完成的，但在新政之后沒有完全出售，房地產(chǎn)企業(yè)不能扣除進項稅，不能直接改變房屋的售價，導(dǎo)致企業(yè)潛在問題更加嚴重。

2.2? 進項稅抵扣的問題

考慮到“營改增”政策后的稅率遠遠高于營業(yè)稅期間的5%，一些房地產(chǎn)公司因上級供應(yīng)商產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模小，而且沒有增值稅開票權(quán)利;在開發(fā)過程中征地補償項目，難以被允許抵扣進項稅額，使進項稅不能完全減免，在進項稅上大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負[1]。

2.3? 房地產(chǎn)資金問題

房地產(chǎn)投資項目開發(fā)周期比較長，樓棟預(yù)售階段需要納稅。政策改革后，對房地產(chǎn)企業(yè)資金保障提出了更高的要求。如果企業(yè)在短時間內(nèi)無法克服稅收政策帶來的稅收壓力，可能導(dǎo)致進行中的企業(yè)管理項目無法維持，導(dǎo)致項目中斷等更嚴重的問題。

2.4? 稅帶來的負擔(dān)

“營改增”稅負從建筑業(yè)涌向房地產(chǎn)業(yè)。建筑公司的投入問題以及供應(yīng)商和其他環(huán)節(jié)造成的11%的稅收，將加大建筑業(yè)的運營壓力。作為合作人，房地產(chǎn)公司受到建筑業(yè)合作方的稅收規(guī)則影響。一旦建筑公司將稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)公司，可能會導(dǎo)致商品房價格的進一步上漲。

營業(yè)稅變更后，應(yīng)納稅額變?yōu)?，企業(yè)應(yīng)支付相應(yīng)的增值稅費用。在計算增值稅時，分別計算進項稅和產(chǎn)出稅，企業(yè)應(yīng)付稅額的大小取決于增值稅稅率和免稅額的大小，稅率越大，扣除額越小，應(yīng)付稅額也較大。城建稅和教育稅，附加稅額等于增值稅加上消費稅加上營業(yè)稅的額度乘以10%。營業(yè)稅和增值稅的變化，影響增值、消費稅，城市建設(shè)稅和教育附加稅的總稅費由“營改增”后營業(yè)稅和增值稅的數(shù)額決定。

企業(yè)收入基于免稅收入以及其他稅收，稅收程序變了，公司的稅收也會有變化。其中，改革政策之前，公司的收入應(yīng)為：收入減去企業(yè)所得的各種費用，以及營業(yè)、土地增值、教育附加、城市建設(shè)稅等。在改革之后，公司的收入應(yīng)為：包含稅的公司收入中扣除大大小小的成本費用，及城市建設(shè)、教育、土地增值稅等。新的規(guī)則改變了計算方法，因此企業(yè)所得總額也在變化。

2.5? 干擾財務(wù)報告統(tǒng)計

改革后，“F.A”“應(yīng)付稅款”“累計折舊”報表為主要影響。F.A從VAT、進項稅中扣除，消去11%的稅率后，賬面價值將低于營業(yè)、應(yīng)征稅。這導(dǎo)致F.A凈值下降，直接影響資負率的上升，該指標(biāo)會影響該公司的競爭能力，是企業(yè)管理層非?？粗氐闹笜?biāo)之一。

3? 結(jié)束語

我國“營改增”旨在減稅，客觀上能給企業(yè)減掉一些企業(yè)稅負。但改革不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了稅收負擔(dān)，對經(jīng)濟總量、商業(yè)模式產(chǎn)生重大影響。改革后，房地產(chǎn)企業(yè)在減稅時，面臨著諸多風(fēng)險，可能會增加稅負，進一步威脅企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙藝飛.“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].納稅，2018（8）：5-6.