朱亞男

[摘要] 通過(guò)2016年7月至2017年8月武漢市江漢區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)部分商品住宅區(qū)空氣污染指數(shù)AQI和同期房屋價(jià)格，利用特征價(jià)格模型量化空氣對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度：維持其他參數(shù)不變，空氣質(zhì)量指數(shù)AQI每增加1單位，該套住宅的平均價(jià)格將下降0.002314%。分析得出該結(jié)論可能的原因有空氣質(zhì)量占影響房?jī)r(jià)因素的比例本身很小，并根據(jù)這個(gè)比例關(guān)系估計(jì)出在商品住房?jī)r(jià)格和空氣污染治理政策的經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系。此外，上述方法和結(jié)論在環(huán)境政策經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估和公共環(huán)境治理融資規(guī)劃中的應(yīng)用，為相關(guān)公共環(huán)境治理項(xiàng)目融資提供參考和為計(jì)算邊際愿意支付以及房?jī)r(jià)制定提供依據(jù)，同時(shí)為政府懲治污染嚴(yán)重的企業(yè)提供參考懲罰力度。

[關(guān)鍵詞] 特征價(jià)格模型；量化空氣對(duì)房?jī)r(jià)的影響；環(huán)境治理融資

[中圖分類號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

近幾年，環(huán)境問(wèn)題被廣泛關(guān)注和討論，它不僅被單純的看作一種生態(tài)問(wèn)題，更開(kāi)始被看作一種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)環(huán)境的經(jīng)濟(jì)價(jià)值引起政府和研究人員越來(lái)越多的重視。但當(dāng)前對(duì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)價(jià)值的研究稍顯不足，特別是對(duì)優(yōu)質(zhì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)價(jià)值的量化研究，沒(méi)有得到足夠的關(guān)注。因此，加深對(duì)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的量化研究，可以為相關(guān)公共環(huán)境治理項(xiàng)目融資提供參考和為計(jì)算邊際愿意支付以及房?jī)r(jià)制定提供依據(jù)，同時(shí)為政府懲治污染嚴(yán)重的企業(yè)提供參考懲罰力度。

1 武漢市空氣質(zhì)量及房?jī)r(jià)現(xiàn)狀分析

1.1 武漢市空氣現(xiàn)狀分析

2017年上半年武漢市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)為122天，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率為67.4%，其中16天優(yōu)、106天良、47天輕度污染、7天中度污染、4天重度污染、1天嚴(yán)重污染。與2016年同期相比，優(yōu)減少4天、良增加14天，優(yōu)良率上升5.9個(gè)百分點(diǎn)；重度污染天數(shù)減少2天，嚴(yán)重污染天數(shù)增加1天；2017年上半年，武漢市城區(qū)PM10、PM2.5半年均值濃度分別為97μg/m3、58μg/m3，與2016年同期相比，PM10、PM2.5半年均值濃度分別下降4.0%、12.1%。

1.2 武漢市房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)國(guó)家有效的控制和監(jiān)管，武漢市住房交易價(jià)格趨于平穩(wěn)，漲幅不大，從圖中可以看出，自2016年7月至2017年7月，武漢房?jī)r(jià)雖有小幅增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)一直處于波動(dòng)狀態(tài)且波動(dòng)不大，如圖1所示。

圖1 2016年7月～2017年7月武漢市房?jī)r(jià)平均價(jià)格

2 模型的定論和結(jié)論

2.1 住宅價(jià)格特征模型的構(gòu)建

2.1.1 模型變量的選擇。住宅價(jià)格是由眾多因素共同影響的，各種因素對(duì)住宅價(jià)格的影響程度是不同的，因此模型中變量的選取應(yīng)有較高的適用性，以下特征將被考察，見(jiàn)表1。

2.1.2 函數(shù)構(gòu)建。三種基本函數(shù)形式：

線性形式：P=α+βAP+Xγ+Zδ+ε （1）

對(duì)數(shù)形式：ln（P）=α+βAP+Xγ+Zδ+ε （2）

半對(duì)數(shù)形式：=α+βA+ξ+ Lζ +ε （3）

在（1）、（2）、（3）中，P（，，，…），表示樣本中住房單位價(jià)格向量，AP = （，…），是樣本中住房所處位置空氣污染程度向量。矩陣X =（，，…），和Z =（，，…），分別表示住房建筑特征和住房周邊環(huán)境的變量。ε是隨機(jī)誤差項(xiàng)。

2.1.3 研究對(duì)象的選取。本文研究對(duì)象為武漢市江漢區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)多個(gè)住宅區(qū)。通過(guò)對(duì)比住宅價(jià)格與住宅所在區(qū)空氣質(zhì)量的平均值，運(yùn)用Hedonic模型，并查閱關(guān)于住宅價(jià)格和環(huán)境方面的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)分析軟件分析得出住宅價(jià)格和空氣質(zhì)量之間的關(guān)系。

2.1.4 變量設(shè)置。房屋價(jià)格的影響因素中，建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征是影響房屋價(jià)格的幾個(gè)重要因素，而對(duì)于要研究的優(yōu)質(zhì)空氣的影響因素，采用AQI來(lái)表示空氣質(zhì)量。本文利用的房產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)是2016—2017年各處房源交易的均價(jià)，表2是以上各變量的總結(jié)。

2.1.5 樣本數(shù)據(jù)來(lái)源。在10%的顯著性水平下，9個(gè)自變量進(jìn)入模型。根據(jù)符號(hào)判斷，與住宅價(jià)格正相關(guān)的有建筑面積、所在樓層、物業(yè)費(fèi)、室廳數(shù)目、交通線路，與其負(fù)相關(guān)的有所處環(huán)線、距離CBD的距離、湖泊距離、空氣質(zhì)量。樣本的基本統(tǒng)計(jì)量如表3所示。

2.2 參數(shù)估計(jì)

對(duì)樣本進(jìn)行分類估計(jì)，采用線性回歸模型OLS方法估計(jì)參數(shù)。模型的回歸結(jié)果如表4所示：

2.3 模型檢驗(yàn)

根據(jù)模型回歸結(jié)果表可知，AQI變量的系數(shù)為負(fù)值，說(shuō)明空氣污染越小，住宅價(jià)格越高。從模型回歸結(jié)果來(lái)看，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值無(wú)限接近于0，即模型的整體顯著性水平在95%以上。特征變量AQI的回歸系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)P值小于0.05，由此可見(jiàn)，說(shuō)明按α=0.05水平，參數(shù)的顯著性檢驗(yàn)通過(guò)。這里R方為0.979，接近于1，即回歸的擬合程度較高。

2.4 模型結(jié)論

構(gòu)建住宅特征價(jià)格的對(duì)數(shù)模型：

Ln（成交價(jià)格）=10.66439+0.840×建筑面積-0.002314×空氣質(zhì)量指數(shù)+0.04721×室廳數(shù)目+0.004858×所在樓層+0.04534×Ln（物業(yè)費(fèi)）+0.015272×交通路線-0.02986×到CBD的距離-0.0160×Ln（到湖泊的距離）-0.0791×所處環(huán)線的位置

其中空氣質(zhì)量指數(shù)AQI的價(jià)格半彈性為-0.002314，這說(shuō)明控制其他參數(shù)一致，空氣質(zhì)量指數(shù)AQI每增加1單位，該套住宅的平均價(jià)格將下降0.002314%，其他變量也可作類似解釋。同時(shí)，經(jīng)過(guò)回歸檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)模型的整體顯著性水平在95%以上，模型擬合程度較高。

3 結(jié)論及相關(guān)政策建議

3.1 結(jié)論

采用對(duì)數(shù)模型對(duì)武漢市江漢區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)共102個(gè)小區(qū)的住宅特征價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究：

Ln（成交價(jià)格）=10.66439+0.840×建筑面積-0.002314×空氣質(zhì)量指數(shù)+0.04721×室廳數(shù)目+0.004858×所在樓層+0.04534×Ln（物業(yè)費(fèi)）+0.015272×交通路線-0.02986×到CBD的距離-0.0160×Ln（到湖泊的距離）-0.0791×所處環(huán)線的位置

通過(guò)對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸分析，得出9個(gè)住宅價(jià)格特征的價(jià)格彈性系數(shù)和價(jià)格半彈性系數(shù)，其中AQI的價(jià)格半彈性為 -0.002314，這表示控制其他影響因素一致，空氣質(zhì)量指數(shù)AQI每增加1單位，該套住宅的平均價(jià)格將下降0.002314%，其他變量也可作類似解釋。同時(shí)，模型整體顯著性水平大于95%，擬合程度較高。清潔空氣是典型的公共物品，其估價(jià)是一大難題。我們從房?jī)r(jià)的角度對(duì)其進(jìn)行了剝離，是對(duì)武漢市空氣質(zhì)量?jī)r(jià)格彈性的首次研究，并通過(guò)了模型檢驗(yàn)，這為今后類似公共物品定價(jià)問(wèn)題提供了思路范例。

3.2 政策建議

3.2.1 政府多途徑獲取環(huán)境治理資金。環(huán)境是近年我國(guó)最重視的問(wèn)題之一，如何在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，一直是亟待解決的問(wèn)題。因?yàn)閮?yōu)質(zhì)環(huán)境公共商品的屬性，環(huán)境治理的難點(diǎn)主要在于資金不足。而將優(yōu)質(zhì)空氣價(jià)格量化，有助于政府建立環(huán)境治理稅的征收體系，對(duì)造成污染的企業(yè)課稅，也可作為污染治理費(fèi)的量化標(biāo)準(zhǔn)，解決政府環(huán)保資金不足的問(wèn)題。

3.2.2 為計(jì)算邊際愿意支付和房?jī)r(jià)制定提供依據(jù)。空氣對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度量化后，如果城市空氣污染治理有方，生活環(huán)境變得更好，那么居民因?yàn)榄h(huán)境污染而導(dǎo)致的支出將會(huì)減少，可支配收入增加，愿意為商品住房支出的部分也會(huì)隨之增加，通過(guò)結(jié)合“特征價(jià)格法模型”和“空間滯后模型”可以計(jì)算出購(gòu)房者的邊際愿意支付（MWTP），房地產(chǎn)商可以結(jié)合該商品住房所在區(qū)域的空氣質(zhì)量和消費(fèi)者的MWTP制定合理的房?jī)r(jià)。

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