張哲

本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)萬科A的存貨進(jìn)行分析，得出萬科A存貨比例較大，占用資金量大，對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和現(xiàn)金流造成很大的壓力。針對(duì)萬科A存貨管理存在的問題，進(jìn)而提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

存貨作為房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，對(duì)于企業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。目前房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)存貨占比較大的特點(diǎn)，此外，在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)通過存貨一級(jí)科目核算，同時(shí)下設(shè)包括開發(fā)商品、開發(fā)成本以及擬開發(fā)土地等明細(xì)科目。房地產(chǎn)企業(yè)存貨在賬面的結(jié)轉(zhuǎn)過程相對(duì)較長(zhǎng)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，只有房地產(chǎn)企業(yè)與房屋購(gòu)買者簽訂了銷售合同且業(yè)主辦理入住手續(xù)后，才能夠結(jié)轉(zhuǎn)成本，將存貨從企業(yè)賬面中結(jié)轉(zhuǎn)。探尋如何提高上市公司存貨管理效率、如何更有效地利用資金、如何擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)收益以及如何提升資金的流動(dòng)能力是一個(gè)亟待攻堅(jiān)的課題。

萬科A 存貨管理 問題 對(duì)策

公司簡(jiǎn)介

萬科全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，于1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過30年度發(fā)展，成為目前中國(guó)具有影響力的專營(yíng)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)。于1991年1月29日在深交所掛牌上市，證券簡(jiǎn)稱為萬科A、證券代碼為000002。公司核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。

萬科A存貨存在的問題 萬科近年來為了保持企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，保持市場(chǎng)的占有率，存貨呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。萬科16年存貨總規(guī)模4655.13億元，源于土地獲取方式多樣化，通過合作、股權(quán)收購(gòu)、代建等方式來獲得土地。

（1）對(duì)營(yíng)運(yùn)能力影響

營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，反映企業(yè)是否能夠以較少的投入獲得較高的收益。一般來講，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率越高，資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)現(xiàn)金流的速度就越快，即提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力。

萬科A存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例較大，從2013-2016數(shù)據(jù)可看出，盡管存貨占比呈下降趨勢(shì)，但存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例均超過60%，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)0.52，同比下降0.01。存貨占比較大以及周轉(zhuǎn)速度慢會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)流行性和營(yíng)運(yùn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)存貨是房地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目，其對(duì)于市場(chǎng)的需求變動(dòng)較為敏感，如果存貨控制不當(dāng)，對(duì)存貨規(guī)模較大的萬科A來說，影響十分巨大。

（2）對(duì)現(xiàn)金流的影響

萬科A存貨中包括占用大額資金的長(zhǎng)期在建和竣工項(xiàng)目，企業(yè)存貨長(zhǎng)期占用企業(yè)大額資金，從而降低企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，同時(shí)也喪失該部分資金進(jìn)行投資來獲取收益的機(jī)會(huì)成本。房產(chǎn)企業(yè)只有將存貨銷售出去才會(huì)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，而萬科的存貨大量占用資金，有可能造成資金的短缺，影響企業(yè)償債能力和獲利能力。

此外，房產(chǎn)企業(yè)的存貨也具有潛在損失的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)存貨受到建造成本、國(guó)家宏觀政策、貸款利率、地區(qū)發(fā)展水平等因素的影響，存貨預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量具有較大的不確定性。

解決萬科A存貨問題的對(duì)策

由于房地產(chǎn)企業(yè)存貨占比較大，且存貨轉(zhuǎn)為企業(yè)收入的周期較長(zhǎng)，加強(qiáng)存貨管理對(duì)于企業(yè)來說就顯得尤為重要。此外，房地產(chǎn)企業(yè)存貨呈現(xiàn)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)周期性特點(diǎn)。由于近年來，國(guó)家大力推動(dòng)城市化發(fā)展進(jìn)程，大量城鎮(zhèn)人口涌向城市，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的市場(chǎng)需求。但大額存貨也會(huì)給企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和現(xiàn)金流帶來一定的影響，如何在保有高比例存貨的前提下，提高企業(yè)發(fā)展的整體活力是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題。

（1）宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)一依需定采購(gòu)量

萬科A通過深入了解房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)估市場(chǎng)需求，以此來決定企業(yè)原材料等相關(guān)建筑材料的采購(gòu)規(guī)模，在源頭上控制企業(yè)存貨購(gòu)進(jìn)數(shù)量，控制存貨成本。企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的數(shù)據(jù)分析人員對(duì)主要的幾大核心區(qū)域（北、上、廣、成都）未來市場(chǎng)行情進(jìn)行預(yù)估，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀竞鸵酝鶜v史建造成本水平，推斷企業(yè)未來所需建筑材料成本，制定合理的采購(gòu)計(jì)劃。同時(shí)結(jié)合企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略，合理購(gòu)置土地資源，保證土地資源在資產(chǎn)中占有合理比重。企業(yè)可以通過多種途徑購(gòu)置土地，避免出現(xiàn)資金短缺。

（2）事前成本控制一存貨目標(biāo)成本管理

通過建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)存貨的永續(xù)盤存制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)房源管控和會(huì)計(jì)核算的協(xié)調(diào)一致。萬科A可以通過引入目標(biāo)成本管理理念，建立企業(yè)自身的目標(biāo)管理體系，實(shí)現(xiàn)成本的事前控制，進(jìn)而達(dá)到降低存貨的目的。根據(jù)成本=價(jià)格一利潤(rùn)等式，在房產(chǎn)開發(fā)之前確定目標(biāo)成本，同時(shí)考慮企業(yè)自身有競(jìng)爭(zhēng)力的銷售價(jià)格和費(fèi)用發(fā)生的過程。因此，將存貨目標(biāo)成本層層分解到各個(gè)車間甚至是個(gè)人，在建造過程中促使企業(yè)實(shí)際發(fā)生成本接近預(yù)先設(shè)定的“目標(biāo)成本”。

（3）內(nèi)部管控一建立存貨的內(nèi)部控制制度

建立和踐行存貨的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)制度層面的有章可循以及業(yè)務(wù)流程層面的規(guī)劃化，建立企業(yè)內(nèi)部關(guān)于存貨管理的有效牽制和監(jiān)管控制。建立存貨內(nèi)部控制制度可以有效預(yù)防和發(fā)現(xiàn)存貨管理中存在舞弊的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)事前預(yù)防與事后監(jiān)督管理相結(jié)合的全過程網(wǎng)絡(luò)體系。此外，可以提高企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，提供資金使用效率，加強(qiáng)存貨周轉(zhuǎn)速度，為房地產(chǎn)企業(yè)存貨管理提供強(qiáng)有力的保障。

總結(jié)

通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)2016年存貨現(xiàn)狀分析，行業(yè)整體呈現(xiàn)存貨規(guī)模逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)率行業(yè)也處于提升階段。但由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績(jī)水平和企業(yè)規(guī)模的差異，大型房地產(chǎn)企業(yè)的存貨規(guī)模和存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和提升的空間。萬科A作為分析對(duì)象，在存貨規(guī)模和周轉(zhuǎn)速度上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，存貨管理效率有待提高。

[1]蘇璟，房地產(chǎn)公司存貨管理一以北京房地產(chǎn)公司為例[N]中國(guó)管理信息化，2016（ 21）：120-121.

[2]秦書亞，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的調(diào)查與研究[N].會(huì)計(jì)師，2016（15）：31-32.