秦榮杰

房地產(chǎn)與我們的生活息息相關(guān)，其模式層面的發(fā)展直接影響著我們的生產(chǎn)生活，不斷地探究房地產(chǎn)在不同影響因素下的發(fā)展十分關(guān)鍵，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義與必要性。新收入準(zhǔn)則下，對(duì)于我國的各行各業(yè)都產(chǎn)生了一定的影響，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響也是十分顯著的，基于此背景下探究當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在新收入準(zhǔn)則下的發(fā)展方向十分必要。新收入準(zhǔn)則的頒布，體現(xiàn)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的發(fā)展，與國際發(fā)展保持相同發(fā)展的趨勢，積極意義十分明顯。本文將結(jié)合實(shí)踐，主要從理念與影響的層面進(jìn)行探究，首先分析新收入準(zhǔn)則的特點(diǎn)，基于特點(diǎn)的層面上分析房地產(chǎn)在新收入準(zhǔn)則下的發(fā)展方向，為今后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的依據(jù)。

新收入準(zhǔn)則房地產(chǎn) 發(fā)展方向 意義

引言

2017年，財(cái)政部修訂發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，即新收入準(zhǔn)則。使得我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系不斷地健全，主要的目的就根據(jù)社會(huì)的發(fā)展，進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，對(duì)于一些具體問題的解決，尤其是更進(jìn)一步地，規(guī)范收入確認(rèn)，計(jì)量以及相應(yīng)信息層面的管理意義重大，對(duì)于之前收人準(zhǔn)則的一些缺陷整改，核算不明的情況進(jìn)行了良好的解決?；谛率杖霚?zhǔn)則頒布的背景下，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，其影響的模式為，新收入準(zhǔn)則下會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)開展發(fā)生了變化，使得基于新收入準(zhǔn)則體系下的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)也應(yīng)當(dāng)發(fā)展變化，從而產(chǎn)生了對(duì)于房地產(chǎn)的影響。本文首先分析新收入準(zhǔn)則的特點(diǎn)，特點(diǎn)的分析主要體現(xiàn)了在原有收入準(zhǔn)則下的對(duì)比。

新收入準(zhǔn)則的特點(diǎn)分析

（1）建立了統(tǒng)一收入模型

之前的收入準(zhǔn)則下，對(duì)于一些復(fù)雜事項(xiàng)規(guī)定十分模糊，例如，按照就收入準(zhǔn)則，一些相似業(yè)務(wù)具有不同的收入確認(rèn)方向，這就對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)開展產(chǎn)生了一定的限制。在新收入準(zhǔn)則下，將所有的收入都規(guī)定到相同的模式中去，，在一定周期內(nèi)的確認(rèn)條件，在后續(xù)進(jìn)行判斷?？偟膩碚f，新收入準(zhǔn)則，建立了統(tǒng)一的收入模型對(duì)于企業(yè)業(yè)務(wù)層面的開展，有著以下積極意義，首先規(guī)范化，新收入準(zhǔn)則下，在收入確認(rèn)方向，有了相應(yīng)的具體規(guī)范，使得業(yè)務(wù)開展能夠更加清晰明了，對(duì)于業(yè)務(wù)開展的效率有著一定的提升。其次新收入準(zhǔn)則下，相關(guān)新規(guī)定的實(shí)行，對(duì)于模糊業(yè)務(wù)層面進(jìn)行清晰的規(guī)定，對(duì)于整個(gè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)質(zhì)量的提升意義同樣是積極的，以上便體現(xiàn)了新收入準(zhǔn)則的顯著特點(diǎn)。

（2）合同處理方式的變化

原有的收入準(zhǔn)則下，對(duì)于多重交易模式下的合同指引十分有限，這就使得對(duì)于多重合同處理的過程在規(guī)范上是不明確的，造成了一定的業(yè)務(wù)開展層面的混亂，可見原有收入準(zhǔn)則在多重合同的指引方面，有著較大層面的規(guī)定缺失，不能夠滿足當(dāng)前的發(fā)展需要。在新收入準(zhǔn)則下，對(duì)于多重交易安排的合同會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理方面，有著更加豐富以及更加明確的指引。在合同處理中，開始就需要識(shí)別合同所包含的各單項(xiàng)履約義，并對(duì)于各單項(xiàng)履約義務(wù)是在某一時(shí)段內(nèi)履行，還是在某一時(shí)點(diǎn)履行進(jìn)行確定。對(duì)于如何判斷合同中的承諾是否可明確區(qū)分從而構(gòu)成單項(xiàng)履約義務(wù)，以及履約義務(wù)是在一段時(shí)間內(nèi)履行還是在一個(gè)時(shí)點(diǎn)履行，在新的規(guī)定中，給予了明確的標(biāo)準(zhǔn)。

（3）房地產(chǎn)預(yù)售房產(chǎn)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)發(fā)生變化

在原有收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)預(yù)售情況下，即使房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)全部收到房款，也是不能確認(rèn)收入的，這就導(dǎo)致了合同銷售額和會(huì)計(jì)收入的不一致，這中間會(huì)有一個(gè)時(shí)間差，這就在信息反饋中出現(xiàn)相應(yīng)的問題，這種模式的信息是失真的。在新收入準(zhǔn)則下，通過相應(yīng)的規(guī)定解決了上述問題。履約進(jìn)度的計(jì)量有投入法和產(chǎn)出法，兩種法均涉及大量的估計(jì)，這也為房企的盈余管理提供了一定的空間。此外，新的收入準(zhǔn)測下，引入了時(shí)間價(jià)值的理念，收款與確認(rèn)收入時(shí)間差較長的，企業(yè)銷售收入有了合理的規(guī)定，使得企業(yè)的收入確認(rèn)更加合理。房地產(chǎn)在新收入準(zhǔn)則下的發(fā)展方向

上文中對(duì)于新收入準(zhǔn)則的豐要特點(diǎn)，從與原有收入準(zhǔn)則的對(duì)比層面展開分析?？偟膩碚f，新收入準(zhǔn)則有了較大的變化，這就是的企業(yè)業(yè)務(wù)開展必將發(fā)生一定的變化，本文經(jīng)過研究分析，探究新收入準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，主要有著以下的方面。

（1）完善專業(yè)層面的業(yè)務(wù)開展

新收入準(zhǔn)則下，一些的新的規(guī)定出臺(tái)，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，首要的發(fā)展方向就在于完善專業(yè)層面的業(yè)務(wù)開展，所謂完善專業(yè)層面的業(yè)務(wù)開展主要有著以下層面的體現(xiàn)。首先，對(duì)于新收入準(zhǔn)則下新的要求以及新的規(guī)定進(jìn)行研究應(yīng)用。例如，對(duì)于自身報(bào)表披露格式以及內(nèi)容進(jìn)行完善，如企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)于自身收入確認(rèn)以及相關(guān)計(jì)量政策進(jìn)行披露，對(duì)于合同層面信息應(yīng)當(dāng)進(jìn)行系統(tǒng)化層面的披露。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置，研究新收入準(zhǔn)則，開展新的管理模式，例如，建立新收入準(zhǔn)則的研究機(jī)構(gòu)，對(duì)于新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容進(jìn)行促進(jìn)學(xué)習(xí)，或者建立相應(yīng)的核準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，對(duì)于新收入準(zhǔn)則下的業(yè)務(wù)開展進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管，保證其符合相應(yīng)的新規(guī)定。也體現(xiàn)了對(duì)于新收入準(zhǔn)則專業(yè)層面的完善。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)有著復(fù)雜財(cái)務(wù)管理工作，會(huì)計(jì)工作開展涉及豐富的對(duì)象、時(shí)間周期以及方面，可見新收入準(zhǔn)則對(duì)其影響較大，因此完善專業(yè)層面的業(yè)務(wù)開展，保證財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)的開展符合新的規(guī)定具有一定的緊迫性，應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。值得一提的是，新收入準(zhǔn)則下，一些業(yè)務(wù)的開展變得明確，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對(duì)于之前的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行分析，建立相應(yīng)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫，即新收入準(zhǔn)測下，哪些相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理發(fā)生了變化，這就對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理專業(yè)化發(fā)展有了很大的促進(jìn)意義，這種數(shù)據(jù)庫思維應(yīng)當(dāng)不斷地開展，能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)行業(yè)工作開展水平的提升。

（2）房地產(chǎn)信息業(yè)務(wù)及時(shí)化

在新收入準(zhǔn)則下，收入確定發(fā)生了相應(yīng)的變化，正如上文所提及的一樣，在原有的收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相對(duì)較晚，使得相應(yīng)的業(yè)務(wù)信息嚴(yán)重失真。在新收入標(biāo)準(zhǔn)下，收入確認(rèn)提前了，更加具有時(shí)效性。例如，期房的銷售，按照時(shí)段履約進(jìn)行收入確認(rèn)，那么相應(yīng)的銷售信息就可以進(jìn)行及時(shí)的反映?；谏鲜霰尘?，為了使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤不斷地?cái)U(kuò)大，進(jìn)行應(yīng)當(dāng)對(duì)于自身層面的銷售信息進(jìn)行及時(shí)化的發(fā)展。首先對(duì)于企業(yè)的銷售情況進(jìn)行有效統(tǒng)計(jì)，及時(shí)化銷售額對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場影響增大十分有利，對(duì)于進(jìn)一步的融資貸款也是有利的。簡單而言就是依據(jù)新收入準(zhǔn)則，尤其是收入確認(rèn)層面的信息及時(shí)化發(fā)布，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展利潤的增加意義重大，同時(shí)也帶動(dòng)市場層面的發(fā)展。

（3）建立相應(yīng)的績效體系

新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)自身的發(fā)展，適應(yīng)新收入準(zhǔn)則下的要求，完善財(cái)務(wù)管理體系，建立相應(yīng)的績效體系十分必要。首先，新收入準(zhǔn)側(cè)應(yīng)用之后，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門對(duì)于新準(zhǔn)則的應(yīng)用促進(jìn)不同滯后性，這就在整體的層面卜-影響了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的完成率，限制了新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的深入程度?；谏鲜霰尘埃⑾鄳?yīng)的績效體系是十分必要的。能夠促進(jìn)財(cái)務(wù)T作質(zhì)量水平的提升，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)發(fā)展也有著積極意義。其次，在新收入準(zhǔn)則下，會(huì)計(jì)核算模式發(fā)生了一定的變化，基于核算模式發(fā)展的基礎(chǔ)，建立對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)整體的績效體系也是房地產(chǎn)重要的發(fā)展方向，例如，新核算模式下對(duì)于不同部門，不同片區(qū)的效益進(jìn)行核算，實(shí)現(xiàn)對(duì)于企業(yè)整體層面的業(yè)務(wù)發(fā)展。建立相應(yīng)的績效體系，主要有著以下兩個(gè)方面的要點(diǎn)，其一，績效體系一定要開展量化評(píng)估，量化評(píng)估能夠使得清晰地反映相應(yīng)的效益貢獻(xiàn)，對(duì)于員工積極性的激發(fā)十分關(guān)鍵，量化評(píng)估就要在績效體系中引入相應(yīng)的數(shù)學(xué)方法，例如，層次分析法，多目標(biāo)函數(shù)法掩。其二，績效體系應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況不斷地進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)其對(duì)于業(yè)務(wù)的不斷地促進(jìn)。

（4）財(cái)務(wù)反饋機(jī)制的建立

新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)還有一個(gè)重要的發(fā)展防線，就建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)反饋機(jī)制，所謂財(cái)務(wù)反饋機(jī)制機(jī)制就收集，新收入準(zhǔn)則應(yīng)用下，企業(yè)行業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的問題，以及財(cái)務(wù)管理人員的一些意見與建議，然后不斷地進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)于整體財(cái)務(wù)管理水平的提升。新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用，必要存在諸多問題，通過財(cái)務(wù)反饋機(jī)制，將這些問題收集，重點(diǎn)對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員的建議進(jìn)行收集，對(duì)于收集之后的問題，在管理決策層面進(jìn)行處理，不斷地進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)水平的提升。財(cái)務(wù)反饋機(jī)制的核心在于問題的收集，可以通過問卷調(diào)查的形式，也可以通過財(cái)務(wù)人員召開研討會(huì)的形式進(jìn)行反映。總的來說，財(cái)務(wù)反饋機(jī)制體現(xiàn)了對(duì)于問題自查思維的應(yīng)用，是一種先進(jìn)理念的應(yīng)用，符合當(dāng)前的發(fā)展要求，應(yīng)當(dāng)不斷地進(jìn)行推廣應(yīng)用。

結(jié)語

本文探究房地產(chǎn)在新收入準(zhǔn)則下的發(fā)展方向，首先分析了新收入準(zhǔn)則的特點(diǎn)，基于特點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)的特點(diǎn)，探究了其發(fā)展方向?？偟膩碚f，新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用，大勢所趨，積極地適應(yīng)新收入準(zhǔn)則，完善財(cái)務(wù)管理，分析相應(yīng)的發(fā)展方向，具有深遠(yuǎn)的意義。

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