段新莊

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也B益多樣化、復(fù)雜化。良好的內(nèi)部控制能有效評(píng)估和應(yīng)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，而內(nèi)控環(huán)境是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，了解內(nèi)控環(huán)境中各風(fēng)險(xiǎn)因素，有利于內(nèi)控措施的有效實(shí)施。

控制環(huán)境 風(fēng)險(xiǎn) 案例分析

內(nèi)部控制環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)概述

本文以河南振興房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)振興集團(tuán)）的內(nèi)部控制環(huán)境為例，來(lái)探討內(nèi)控環(huán)境中存在的對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展存在威脅的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（1）內(nèi)部控制環(huán)境的定義

根據(jù)中華人民共和國(guó)財(cái)政部出臺(tái)的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》的相關(guān)內(nèi)容：“內(nèi)部環(huán)境是指企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，一般包括治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、內(nèi)部審計(jì)、人力資源政策、企業(yè)文化等?！?/p>

而本文所述內(nèi)部控制環(huán)境不僅僅指內(nèi)部控制實(shí)施的內(nèi)部環(huán)境，還包括企業(yè)生存的外部環(huán)境。從外部、內(nèi)部傘面剖析房地產(chǎn)企業(yè)所處環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（2）案例分析

振興集團(tuán)成立于1993年。是一家以房地產(chǎn)為主，多元化經(jīng)營(yíng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、裝飾工程、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和酒店管理、物流倉(cāng)儲(chǔ)等模塊。

本文以振興集團(tuán)作為案例，來(lái)分析企業(yè)所處的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素。

企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素

振興集團(tuán)總部處于河南省鄭州市，該地區(qū)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的典型區(qū)域，其內(nèi)控環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)具有普遍性。

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)

1.限購(gòu)政策。全國(guó)多地出現(xiàn)限購(gòu)政策，如禁止首付貸、價(jià)格限制和簽約數(shù)量限制等手段，這直接導(dǎo)致房企銷(xiāo)售困難，回款難度大。

2.土地政策。日前河南省執(zhí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)分開(kāi)，造成房地產(chǎn)企業(yè)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后，土地仍須走招拍掛手續(xù)，無(wú)法拍得土地的風(fēng)險(xiǎn)較大。

3.金融政策。銀行貸款利率提高且融資難度加大。

4.環(huán)境治理政策。北方地區(qū)對(duì)揚(yáng)塵治理的監(jiān)控越來(lái)越嚴(yán)苛。房屋建造停工風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，揚(yáng)塵治理成本增加和行政罰款等風(fēng)險(xiǎn)增大。

5.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增造成的稅務(wù)問(wèn)題，以及可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等新稅法帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期下行風(fēng)險(xiǎn)。任何行業(yè)的發(fā)展都存在經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多年的繁榮期，進(jìn)入衰退期的風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。一是近年來(lái)房?jī)r(jià)快速攀升和當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨讲黄ヅ?。二是城市化進(jìn)程不斷地減緩，客戶源減少。

3.房企成本提升風(fēng)險(xiǎn)。近年人工、材料和服務(wù)等成本快速上升，房企利潤(rùn)空間受壓縮。

4.潛在客戶外流風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)的卜升，造成大量年輕人無(wú)法在大城市置業(yè)，不得不轉(zhuǎn)入其它地區(qū)或省份置業(yè)。

（3）產(chǎn)品升級(jí)風(fēng)險(xiǎn)

1.產(chǎn)品品質(zhì)提升。房屋產(chǎn)品由剛需向改善型和享受型升級(jí)，對(duì)質(zhì)量和精細(xì)化管理要求更大，對(duì)習(xí)慣于剛需產(chǎn)品的企業(yè)來(lái)說(shuō)是很大挑戰(zhàn)。

2.新的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

先進(jìn)的信息化管理，BIM技術(shù)，新材料、新工藝等。不引入新的技術(shù)，在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力將下降。

（4）公共關(guān)系管理風(fēng)險(xiǎn)

1.政府關(guān)系。土地獲取和規(guī)劃調(diào)整嚴(yán)重依賴(lài)地方政府，政府關(guān)系協(xié)調(diào)不好，嚴(yán)重威脅企業(yè)生存。

2.客戶關(guān)系?？蛻艟S權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)，維權(quán)常態(tài)化和企業(yè)客戶關(guān)系意識(shí)維護(hù)不力的矛盾日益加大。

3.媒體關(guān)系。傳統(tǒng)媒體向新型媒體的加速轉(zhuǎn)化趨勢(shì)，造成新型媒體關(guān)系維護(hù)的難度加大。 4.供應(yīng)商關(guān)系。優(yōu)秀供應(yīng)商對(duì)開(kāi)發(fā)公司要求越來(lái)越多，關(guān)系維護(hù)難度加大。

5.外部競(jìng)爭(zhēng)加劇

1.核心競(jìng)爭(zhēng)力。沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，將面臨生存危機(jī)。

2.外來(lái)企業(yè)威脅。隨著全國(guó)一流房企陸續(xù)進(jìn)駐河南，本土企業(yè)在資金、管理、產(chǎn)品質(zhì)量、品牌建設(shè)等方面處于弱勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力不足。

3.可替代產(chǎn)品的增多。如工業(yè)地、農(nóng)村宅基地可建出租房政策和長(zhǎng)租房政策等新政策出臺(tái)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)品模式的威脅。

企業(yè)內(nèi)部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素

不同的企業(yè)有著不同的內(nèi)部環(huán)境，本文主要以振興集團(tuán)內(nèi)部環(huán)境為例進(jìn)行分析。

（1）組織結(jié)構(gòu)

振興集團(tuán)組織架構(gòu)介于分權(quán)組織結(jié)構(gòu)和職能式組織結(jié)構(gòu)之間。存在主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在營(yíng)銷(xiāo)和工程管理職能，無(wú)法集團(tuán)統(tǒng)一籌劃，不利于產(chǎn)品質(zhì)量管理和長(zhǎng)期的品牌建設(shè)。

（2）治理層參與程度不足

治理層基本不與公司員工在同一地區(qū)辦公，日常經(jīng)營(yíng)由經(jīng)理層負(fù)責(zé)，造成主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

1.戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)。治理層因地理位置和業(yè)務(wù)熟悉度不足問(wèn)題，易造成錯(cuò)誤決策。

2.管理層缺乏監(jiān)督。董事會(huì)下無(wú)審計(jì)委員會(huì)，審計(jì)部處于總經(jīng)理之下，另外，董事會(huì)成員較少，且參與公司管理力度較小。

3.高端人才問(wèn)題。公司引入的高端人才，無(wú)法或很少接觸治理層，難以得到認(rèn)可和支持，相應(yīng)的先進(jìn)管理方法和理念難以引入公司。

（3）經(jīng)營(yíng)理念

1.縱觀振興集團(tuán)20多年的發(fā)展歷史，其發(fā)展理念一直求“穩(wěn)”，但近年來(lái)，大量拿地，造成資金壓力、管理壓力、人才壓力集中爆發(fā)，“穩(wěn)”的理念受到挑戰(zhàn)。

2.“人治”大于“法制”的經(jīng)營(yíng)理念，因是家族式企業(yè)，公司內(nèi)部員工穩(wěn)定，以“內(nèi)部人”管理為主，相關(guān)的制度、流程不規(guī)范，如：無(wú)系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)管理、工程管理等制度。

（4）人力資源政策與實(shí)務(wù)

人力資源部門(mén)職能狹隘，不負(fù)責(zé)薪酬管理和工資發(fā)放，不負(fù)責(zé)人才結(jié)構(gòu)的評(píng)估等。人員崗位調(diào)動(dòng)過(guò)于頻繁，人員調(diào)動(dòng)無(wú)嚴(yán)格程序制約，任意性強(qiáng)。

1.缺乏激勵(lì)約束機(jī)制。振興集團(tuán)歷年的考核僅有年度訴職考核。缺少計(jì)劃管理，合理的業(yè)績(jī)考核等。

（5）企業(yè)文化建設(shè)

缺乏企業(yè)文化建設(shè)的理念，也缺少企業(yè)文化培養(yǎng)機(jī)制和宣傳手段。

（6）內(nèi)部審計(jì)

1.獨(dú)立性受限。內(nèi)部審計(jì)不歸董事會(huì)管理，而歸總經(jīng)理管理。

2.內(nèi)部審計(jì)部門(mén)2016年成立，成立時(shí)間晚，業(yè)務(wù)深度和廣度不足。

建議

（1）培養(yǎng)風(fēng)控意識(shí)。內(nèi)部控制環(huán)境是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，其存在風(fēng)險(xiǎn)影響整個(gè)內(nèi)控系統(tǒng)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行充分認(rèn)識(shí)和分析。

（2）結(jié)合內(nèi)控環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)建立風(fēng)險(xiǎn)管控框架。內(nèi)部環(huán)境中的各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是內(nèi)控體系各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)和前提，內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)體系的搭建應(yīng)建立內(nèi)控環(huán)境類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)之上。

（3）針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)級(jí)分析。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)影響因素?fù)p失額（影響）和發(fā)生可能性的分析，風(fēng)險(xiǎn)忍度的分析等，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行量化分級(jí)，逐步建立和完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

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[2]李心合.企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范導(dǎo)瀆[M].大連：大連出版社，2008，51-112.

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