李孟杰

房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 問題 優(yōu)化路徑

房地產(chǎn)行業(yè)是—個高收益但同時也伴有高風(fēng)險的行業(yè)，是我國重要產(chǎn)業(yè)，能夠在很大程度上拉動我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷騰飛，國家也出臺了一系列相關(guān)政策進行宏觀調(diào)控，且加之企業(yè)間的競爭格局加劇，致使我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻形勢。在此情況下，資金作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最重要的保障力量，對其進行管理顯得尤為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（1）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特征

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)最為典型的代表，其主要特征有以下幾點：一是，流動性。主要是指由于房地產(chǎn)資金投資周期長的原因，致使對項目各個環(huán)節(jié)投入的資金需要在接下來的銷售階段及時回收，造成了房地產(chǎn)資金的流動性特點。二是，增值性。增值性需要通過對資金進行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)資本價值最大程度增長的目的。三是，擴張性。由于在對房地產(chǎn)企業(yè)資金進行管理的過程中主要以控制及使用外部資源為依托，呈現(xiàn)出明顯的資金外擴的趨勢。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要作用

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，其資金管理涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，其重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

促進房地產(chǎn)企業(yè)管理水平上升

資金是房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運行的物質(zhì)前提，對其進行管理是房地產(chǎn)企業(yè)一項十分重要的工作。因為房地產(chǎn)企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能離開資金的支持，更不能離開對資金的合理有效管理。因此，在一定程度上，若實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平的增強，則可以帶動企業(yè)的整體管理水平的有效提高。

有助于企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)是最為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在各個階段都要投入大量的資金來保障整個產(chǎn)業(yè)鏈條的有效運行，但也帶來一定資金安全的隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越將關(guān)注目光聚焦到資金的有效管理，以期可以在一定程度上規(guī)避資金風(fēng)險。通過對資金的控制與管理，可以使企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)得以改善和優(yōu)化，從而保障其合理性和有效性，進一步規(guī)避由于占用大量資金帶來的各種風(fēng)險，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷快速發(fā)展也使得其資金管理方面出現(xiàn)了一系列問題，本研究以籌資、投資及營運資金管理等當(dāng)個部分作為突破口對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)存在的不足進行分析：

（1）籌資管理存在的問題

融資渠道狹窄，方式單一

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道在表面上主要集中在企業(yè)資本金、銀行貸款及股權(quán)融資三個方面。而在本質(zhì)上由于企業(yè)資本金數(shù)額相對有限、股權(quán)融資的門檻標(biāo)準(zhǔn)又較高的特點，限制了規(guī)模不大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實際融資過程中更多的是依靠銀行貸款這一方式，融資渠道過于狹窄。

負(fù)債經(jīng)營，缺乏風(fēng)險管理意識

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長且所需資金龐大，企業(yè)自身固有資金難以維持項目的有序開展，借貸成為其籌資的主要方式，企業(yè)長期借貸導(dǎo)致負(fù)債率過高，容易引發(fā)財務(wù)危機，給企業(yè)穩(wěn)定性發(fā)展帶來了一定壓力。

（2）投資管理方面存在的問題

1.缺乏合理性的投資決策

2009年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展現(xiàn)象，由于其高利潤投資回報率，許多企業(yè)盲目開發(fā)項目試圖搶占市場份額，沒有實地性調(diào)查，缺乏科學(xué)性與客觀性，市場定位出現(xiàn)偏差，致使投資效率低下的情況出現(xiàn)。

2.大量囤地占領(lǐng)市場制高點

大量囤地是企業(yè)盲目投資的另一個表現(xiàn)，即盲目拿地。房地產(chǎn)企業(yè)大量購買地皮，作為企業(yè)搶占市場的決勝武器，然而后續(xù)項目開發(fā)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于購地速遞，出現(xiàn)大量土地閑置的情況出現(xiàn)，若再加之對土地政策忽視，易導(dǎo)致土地被國家無償回收，引發(fā)直接經(jīng)濟損失。

（3）營運資金管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在營運資金管理方面的問題集中體現(xiàn)在營運資金周轉(zhuǎn)情況較差，資金沉淀較多。良好的資金周轉(zhuǎn)可以減低項目開發(fā)成本、創(chuàng)造更好的平均利潤，提高企業(yè)營運資金管理效率。然而房地產(chǎn)企業(yè)由于市場前景的不確定性，企業(yè)大量購買地皮而出現(xiàn)閑置情況，或開發(fā)市場前景堪憂的項目造成高庫存的現(xiàn)象，都會無法回收投入資金，致使資金周轉(zhuǎn)不靈，加重資金沉淀的情況。我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理改善建議

及優(yōu)化路徑

前一個部分主要從房地產(chǎn)企業(yè)資金籌資、投資及營運三個方面指出了我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，本部分也將從此三方面切入提出相應(yīng)的優(yōu)化路徑，以期規(guī)范我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理：

（1）籌資管理方面的優(yōu)化路徑

1.拓寬融資渠道

融資渠道過于狹窄桎梏了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的提高，筆者認(rèn)為可通過以下幾種方式豐富融資渠道：

合作開發(fā)融資。我國許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金捉襟見肘，無法維持項目開發(fā)的持續(xù)進行，在此情況下可尋求合作，通過選擇與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的形式，整合合作資金，填補資金缺口，共同承擔(dān)風(fēng)險，最終實現(xiàn)共贏。

融資性售后回租。房地產(chǎn)企業(yè)通過委托專業(yè)的金融租賃公司進行售后回租獲得資金，既能夠選擇進一步經(jīng)營該項目，還可以投入到另外的開發(fā)項目中。

“眾籌”融資。“眾籌”融資是以大眾群體性的合作作為依托使企業(yè)迅速獲得資金，同時也使得普通投資散戶在不太有機會參與的投資市場分的一杯羹，擴大了融資來源。目前在國內(nèi)碧桂園、萬科等房地產(chǎn)巨頭企業(yè)已紛紛開展“眾籌”融資。但值得引起注意的是“眾籌”融資由于仍處于試驗階段，各企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際進行。

2.加強風(fēng)險管理意識

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種方式加強籌資風(fēng)險管理，對籌資管理保持清醒認(rèn)識：一是，建立健全籌資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)；二是，增強對現(xiàn)金流的監(jiān)控與控制；三是，優(yōu)化資本構(gòu)成，防治比例失衡。

（2）投資管理方面的優(yōu)化路徑

對投資計劃進行深入研究，確認(rèn)其可行程度能夠有效避免盲目投資帶來的損失，在進行可行性分析的時候可從以下幾點作為切入點：

1.對項目背景的調(diào)查。主要包括國家出臺的相關(guān)政策、宏觀經(jīng)濟氛圍及當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境等。

2.實地市場調(diào)查。主要包括對當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)、地區(qū)文化、社會經(jīng)濟、市場購買力等。

3.項目規(guī)劃，成本預(yù)算。做好項目規(guī)劃及成本預(yù)算工作，為后續(xù)工作奠定良好的基礎(chǔ)，實現(xiàn)事前控制。

4.開發(fā)項目的選址。以滿足城市規(guī)劃要求為前提，綜合分析交通、教育、醫(yī)療等因素。

5.項目風(fēng)險研究。對項目可能存在的風(fēng)險進行預(yù)測，從根源上把控風(fēng)險。

（3）營運資金管理環(huán)節(jié)的改善建議

房地產(chǎn)企業(yè)運行的上中下產(chǎn)業(yè)鏈都需要大量資金的注入才能得以維持，資金覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個方面。因此，筆者認(rèn)為要使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金實現(xiàn)有序循環(huán)就必須要對項目營運資金運算管理予以高度重視，要構(gòu)建項目資金預(yù)算管理體系。這其中需以現(xiàn)金流作為中心，將預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控及后期考核等流程全都囊括在預(yù)算管理體系之中，確保系統(tǒng)的高效運轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為一項高收益高風(fēng)險的投資行業(yè)，資金管理工作顯得尤為重要。隨著不斷有投資涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展，其資金管理問題也日漸凸顯，逐漸束縛房地產(chǎn)企業(yè)的進一步騰飛。資金管理是對房地產(chǎn)企業(yè)提出的一項重點課題，只要從籌資、投資到營運資金都做到良好的管理，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。