金麗芳

房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范

引言

由于我國房地產(chǎn)起步晚、管理混亂，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題，其產(chǎn)生的后果巨大。因此，對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析，為防范我國房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出理論依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的不穩(wěn)定，使企業(yè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益受損的可能性。其主要包括四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：一是融資風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在吸納資金時(shí)準(zhǔn)備不足而引起的預(yù)期利潤變動(dòng)，從而遭受損失的可能性；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)由于不確定未來收益大小，在投資過程中遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)；三是收益風(fēng)險(xiǎn)，是指對于房地產(chǎn)企業(yè)在收益大于損失的情況下，對具體收益的多少具有很大的不確定性；四是財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部財(cái)務(wù)不當(dāng)處置而引起利潤損失的可能性。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（1）內(nèi)部原因

一是，資本結(jié)構(gòu)不合理。眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)大多采用負(fù)債經(jīng)營模式，因此行業(yè)本身就具有很大程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上一些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)欠妥，一旦產(chǎn)品銷量不佳，庫存積壓嚴(yán)重，營運(yùn)資金無法正常流動(dòng)，資金周轉(zhuǎn)速度便大大降低，由此導(dǎo)致資本成本上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。二是，企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低。中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)起步較晚，由于明顯有利的政策導(dǎo)向，風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)的重要性從未引起企業(yè)管理者的注意，而這又進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部缺乏相應(yīng)的宣傳和激勵(lì)機(jī)制，使得基層員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)更是淡薄，由此造成相關(guān)信息不能及時(shí)傳達(dá)和匯報(bào)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法得到很好的管理。

（2）外部原因

一是，政策與法規(guī)影響。在房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中，國家出臺(tái)的各項(xiàng)政策加大了其所處外部環(huán)境的不確定性。如今，我國房地產(chǎn)企業(yè)很多，由于巨大的投資利潤空間，房價(jià)已經(jīng)比普通人可以承受的范圍要高得多，甚至開始威脅到國家的長治久安，但在法律的缺失之下，政策干預(yù)有時(shí)候不能達(dá)到預(yù)期的效果，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加強(qiáng)。二是，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)與我國宏觀經(jīng)濟(jì)彼此作用和制約。經(jīng)濟(jì)形勢的好壞，對房地產(chǎn)市場的資金投入規(guī)模、企業(yè)的需求以及債務(wù)人的償還能力和融資成本有決定性作用。如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境停滯或萎縮，那么企業(yè)難以進(jìn)一步發(fā)展。相反，若外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，那么也會(huì)在一定程度上促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（1）拓寬籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動(dòng)的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險(xiǎn)防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點(diǎn)是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個(gè)問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險(xiǎn)分散于個(gè)個(gè)股東身上。二是，可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是，房地產(chǎn)企業(yè)最好實(shí)現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更小；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實(shí)行的各種貨幣財(cái)政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

（2）降低資產(chǎn)負(fù)債率

企業(yè)為了獲得更多的效益，會(huì)進(jìn)行很常見的負(fù)債經(jīng)營。但是如果負(fù)債經(jīng)營不合理，就會(huì)造成很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，越是單一不合理負(fù)債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時(shí)間的擴(kuò)張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個(gè)問題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長期發(fā)展的長期負(fù)債，能很大程度上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）加強(qiáng)成本管理，提高整體效益

為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤明顯提高，不僅要提供優(yōu)質(zhì)的房源，還需要將開發(fā)成本明顯降低，對各項(xiàng)費(fèi)用支出給予嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作中需要重視成本控制工作，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)的成本核算工作要全面熟悉，并對開發(fā)運(yùn)籌管理、項(xiàng)目策劃、采購管理、招投標(biāo)管理、成本與合約管理等工作進(jìn)行有效掌握，構(gòu)建可操作性高、先進(jìn)的管理模式。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要重視管理成本、財(cái)務(wù)成本、建造成本、土地成本等工作，分別從制定目標(biāo)成本、成本控制、成本核算與分析等方面加強(qiáng)成本管理工作，將成本管理工作中發(fā)現(xiàn)的問題向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人反饋，為下一步成本控制工作提供幫助，從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（4）加強(qiáng)資金回收管理

對于企業(yè)來說，應(yīng)收賬款的管理一定要做好，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)的壞賬損失。增強(qiáng)其競爭力。另外，房地產(chǎn)的發(fā)展總是與國家政策的風(fēng)向有關(guān)，在這個(gè)不斷變化的時(shí)代，企業(yè)想要獲得更多的競爭力，就需要更加完善富有競爭力的戰(zhàn)略。企業(yè)可將眼光投向一些二三線城市，還有一些發(fā)展好的城鎮(zhèn)，其實(shí)潛在市場更大，而且這也更加符合國家的政策，會(huì)在一定的程度上獲得國家的扶持。還有產(chǎn)品種類的多樣性，普通住宅才是最大的市場，像廉租房更加是迎合政府的政策。而且，房地產(chǎn)業(yè)并不僅限于做房子，房子只是主營，企業(yè)可以將一部分資金去做其他的業(yè)務(wù)，整合上下游供應(yīng)鏈。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在在合理的范圍內(nèi)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。積極采取防范措施，為資金合理的投入提供保障，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更為良好的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。