錢艾迪 周鑫 王詩(shī)文

2016年，在經(jīng)歷新一輪房?jī)r(jià)上漲后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨于嚴(yán)格。那么，中國(guó)的高房?jī)~是否會(huì)形成房產(chǎn)泡沫以及城市人口結(jié)構(gòu)的合理性問(wèn)題等潛在風(fēng)險(xiǎn)成7必須研究和解決的重大問(wèn)題。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究，Ahearne等學(xué)者分析發(fā)現(xiàn)，貨幣供給量擴(kuò)大會(huì)帶來(lái)房屋資產(chǎn)價(jià)格上漲；周京奎建立了房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，度量我?guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投機(jī)度。因此，本文以武漢市為例，從武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、入口等宏觀因素和開發(fā)商、貸款等微觀因素做出分析，闡述了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施，以期能夠?yàn)樵摰貐^(qū)和相似地域的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控裁方面提出參考性意見(jiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng) 武漢市金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

緒論

（1）研究背景及意義

1.研究背景。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)固定投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占全國(guó)GDP的比例逐年上升。一線城市房?jī)r(jià)飆升，同時(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)上升不明顯，造成了一二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。

與一般二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟狀況相反，武漢市呈現(xiàn)出不一樣的狀態(tài)。2016年上半年武漢樓市高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由買方市場(chǎng)進(jìn)入賣方市場(chǎng)；下半年相繼出臺(tái)限購(gòu)限貸措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫。2017年房?jī)r(jià)緩步增長(zhǎng)，就5月來(lái)說(shuō)，5月武漢市房地產(chǎn)平均價(jià)格為15908元/m2，環(huán)比增長(zhǎng)1.22%，同比增長(zhǎng)42.59%。

2.研究意義。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于增強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。

如何消除隱藏在房地產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)參與者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從而增強(qiáng)大眾對(duì)房地產(chǎn)金融的信心是本文的出發(fā)點(diǎn)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的分析，在研究各方因素對(duì)房地產(chǎn)金融驅(qū)動(dòng)作用的基礎(chǔ)上，提出有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于更好更快地建設(shè)城市及發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的觀點(diǎn)。因此，有著研究的必要性與實(shí)在意義。

（2）研究理論

國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的研究理論，大多從銀行、地方政府、投資者、購(gòu)房者等經(jīng)濟(jì)主體角度探究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷累積。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究偏向于強(qiáng)調(diào)政府的宏觀調(diào)控對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的影響。其中，凌維慈以及陳利峰就國(guó)家在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主導(dǎo)地位對(duì)房地產(chǎn)規(guī)制產(chǎn)生的影響作了重點(diǎn)分析；楊咸月和朱輝也寫了相關(guān)文章，就經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的影響作了闡述。還有諸如貨幣發(fā)行量、資本結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研兗理論。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的因素

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體狀況是房地產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度也會(huì)制約或促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求。2000年至2016年，中國(guó)有3.3億人進(jìn)城，新增需求約為184億平方米，。2000-2016年商品住宅實(shí)際每年成交均值為7億平方米，這也反映了居民住商品住宅的需求沒(méi)有得到滿足。

3.利率的變化。利率高低會(huì)影響投資的成本和利潤(rùn)，利息高低影響到消費(fèi)者的貸款信心、還款壓力和支付能力。利率還體現(xiàn)了資金的比較價(jià)值，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資的收益率高于利率時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會(huì)借貸資金進(jìn)行投資。

4.投資渠道狀況。當(dāng)前大量金融資產(chǎn)缺少長(zhǎng)期安全、有效的投資渠道，投資渠道較為單一。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，我國(guó)通貨膨脹率為3.7%。因此，通脹下如何投資成了人們關(guān)心的問(wèn)題，當(dāng)儲(chǔ)蓄利息比不上CPI漲幅時(shí)，人們自然而然的就想到進(jìn)行購(gòu)房來(lái)實(shí)現(xiàn)升值保值、抵抗通貨膨脹的目的了。

（2）政策變化

1.稅收政策。稅收是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效杠桿之一。稅負(fù)可以通過(guò)增加房屋買賣成本起到提高房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)人成本和抑制投機(jī)行為的作用，但稅負(fù)在一定程度上是可以轉(zhuǎn)嫁的，普通消費(fèi)者就可能為開發(fā)商和投機(jī)者的暴利行為買單。

2.限購(gòu)政策。近年來(lái)，限購(gòu)令的出臺(tái)通過(guò)戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購(gòu)房的居民以及投機(jī)性購(gòu)買者。但從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可能持續(xù)若干年的高增長(zhǎng)、城市化的推進(jìn)，因而限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲影響甚微。

（3）人口結(jié)構(gòu)

1.人口數(shù)量。人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響在于：購(gòu)買住宅的行為本質(zhì)上是居住消費(fèi)，人是消費(fèi)主體，因而有居住需求的人口數(shù)量決定了住宅的有效需求量。各年度人口出生率不同，導(dǎo)致相應(yīng)的住宅需求不同。

2.年齡結(jié)構(gòu)

（1）附性購(gòu)房需求。根據(jù)購(gòu)房的人口結(jié)構(gòu)，20至44歲的人口是買房的主力，大部分人在25至30歲的時(shí)候就會(huì)面臨首次置業(yè)買房的需求，二胎政策帶來(lái)的增量人口，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)的增量需求。

（2）改善性購(gòu)房需求。住宅改善性需求，是指居民在經(jīng)濟(jì)收入水平提高后，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求，從2000年到2015年，中年人口數(shù)量在急劇增加，進(jìn)而改善性住房需求也隨之增加。

（3）人口分布。人口結(jié)構(gòu)分布不均衡會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)差異，中西部地區(qū)人口向東部地區(qū)流動(dòng)，三四線城市人口向一二線城市流動(dòng)，這就導(dǎo)致大部分一二線城市房地產(chǎn)需求旺盛，而三四線城市卻面臨著去庫(kù)存的壓力。

武漢市房?jī)r(jià)高漲的因素分析

（1）寬松的房地產(chǎn)政策

寬松的房地產(chǎn)政策提升了購(gòu)房者的購(gòu)買力，更多的人加入了買房大軍。面對(duì)2016年高漲的房?jī)r(jià)，武漢市人民政府辦公廳發(fā)布住房限購(gòu)限貸措施的通知，重啟了限購(gòu)政策，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購(gòu)限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。在11月和12月進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策。億房研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第5周（10月26日-11月1日）武漢全市新建商品住宅成交5947套，環(huán)比增加36.1%，房?jī)r(jià)成交均價(jià)為10147/平方米，下跌2.3%。

顯而易見(jiàn)的是，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策能夠有效的穩(wěn)定房?jī)r(jià)。從另一方面也可以看出，寬松的房地產(chǎn)政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲的最重要因素。

（2）土地價(jià)格的上漲

關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，數(shù)年前就已經(jīng)受到關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，地價(jià)上漲1%，導(dǎo)致房屋價(jià)格上升0.21%。

地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也要繼續(xù)上漲。2016年以來(lái)，武漢各片區(qū)共刷新8大地王，包括江漢區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)及東湖高新區(qū)，武漢地價(jià)破2萬(wàn)，平。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)與地價(jià)高度關(guān)聯(lián)。根據(jù)價(jià)值投資的理論依據(jù)，在供求關(guān)系的影響下，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。房?jī)r(jià)就是土地價(jià)值的體現(xiàn)。高地價(jià)是影響高房?jī)r(jià)的重要因素。

（3）短期內(nèi)供需不平衡

2017年2月27日，武漢市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局武漢調(diào)查隊(duì)聯(lián)合發(fā)布2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)個(gè)社會(huì)發(fā)展公報(bào)。公報(bào)顯示，2016年武漢市凈流人人口達(dá)到242.78萬(wàn)人。有這么多人在武漢市工作就業(yè)，首要的就是解決住房問(wèn)題。

短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡勢(shì)必會(huì)造成區(qū)域性房?jī)r(jià)高漲。從供需比來(lái)看。2016年上半年總供應(yīng)量863萬(wàn)平方米，總需求量995萬(wàn)平方米，供需比為0.87，新房市場(chǎng)依然處于相對(duì)的供不應(yīng)求狀態(tài)。由此來(lái)看，造成2016年上半年房?jī)r(jià)高漲的因素之一是由于短期的供不應(yīng)求，房地產(chǎn)處于賣方市場(chǎng)。

以武漢市為例的風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）武漢市房?jī)r(jià)走勢(shì)

雖然政府一直在用各種方式來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，但現(xiàn)在武漢市的房?jī)r(jià)依然不斷上漲。從過(guò)去十年的狀況來(lái)看，武漢市的房?jī)r(jià)已經(jīng)從2007年均價(jià)約5000元/平的價(jià)格漲到了如今均價(jià)16000元/平左右，房?jī)r(jià)翻了三倍之多。

（2）市場(chǎng)制度及監(jiān)管漏洞

近年來(lái)，個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng)速度之快不容忽視，多數(shù)個(gè)人消費(fèi)貸款流向樓市。最近幾年“炒房”現(xiàn)象一度比較嚴(yán)重，國(guó)家層面主要通過(guò)提高銀行貸款利率、設(shè)置住房貸款門檻以及提高首付比例等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，許多人利用個(gè)人消費(fèi)貸款來(lái)付首付的行為帶來(lái)一些問(wèn)題，一是不利于穩(wěn)定樓市；二是個(gè)人消費(fèi)貸款畢竟不是住房貸款，貸款期限有限制且多數(shù)為一次性還款，因而可能會(huì)導(dǎo)致貸款人無(wú)錢償還貸款，進(jìn)而m現(xiàn)影響貸款者信用的問(wèn)題；第三，從銀行層面來(lái)說(shuō)，對(duì)銀行資產(chǎn)而言也是巨大的隱患。

（3）銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，造成信貸大幅增加，而信貸增加又繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，兩者相輔相成。然而一旦市場(chǎng)預(yù)測(cè)發(fā)生變化，或因?yàn)槭艿酵饨缫蛩氐挠绊憣?dǎo)致突然下降，就會(huì)伴隨著信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

表內(nèi)信貸的增長(zhǎng)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)向房地產(chǎn)業(yè)集中，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了信貸資金的不斷流人，其中部分區(qū)域性中小銀行的房地產(chǎn)貸款在其全部貸款中的比重大、貸款集中度過(guò)高的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)信貸所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大。

（4）房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

武漢市房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)泡沫顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)泡沫就是由于房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房屋價(jià)格的非理性上漲。房地產(chǎn)泡沫不及時(shí)控制，將危害社會(huì)穩(wěn)定，帶來(lái)一系列民生問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，泡沫在膨脹，這很容易就讓人聯(lián)想到日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅之后進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)大蕭條。從政府近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策來(lái)看，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像日本那樣破滅，但是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)從興起、發(fā)展、泡沫到危機(jī)的整個(gè)過(guò)程對(duì)武漢市房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)是有一定的借鑒意義的。

穩(wěn)定武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議

（1）合理調(diào)整供地需求

加強(qiáng)土地征收監(jiān)管，完善土地m讓程序。相關(guān)部門和屬地政府按照職責(zé)明確規(guī)劃建設(shè)條件和產(chǎn)業(yè)要求。在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提下，可實(shí)行差異化供地政策，根據(jù)市場(chǎng)需求、企業(yè)土地儲(chǔ)備、開發(fā)類型調(diào)整供地?cái)?shù)量和結(jié)構(gòu)。

（2）優(yōu)化區(qū)域功能布局

從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人手，采取“集聚化”和“均衡化”兩種手段，部分核心區(qū)域促進(jìn)商業(yè)功能集聚發(fā)展，引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資，繼續(xù)打造商業(yè)中心。非核心區(qū)域合理增加商業(yè)用地供應(yīng)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)，完善商業(yè)配套。

各區(qū)要立足區(qū)域城市功能定位，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目開發(fā)與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)人口就業(yè)等方面相互作用影響關(guān)系。項(xiàng)目行政審批環(huán)節(jié)應(yīng)繼續(xù)簡(jiǎn)政放權(quán)，以優(yōu)化區(qū)域發(fā)展“軟環(huán)境”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（3）分層施策釋放剛需

針對(duì)高校畢業(yè)生、高端人才提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠和信貸支持，鼓勵(lì)釋放居民改善性購(gòu)房需求。同時(shí)大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，倡導(dǎo)“租售同權(quán)”，對(duì)潛在的商品房購(gòu)買客戶群進(jìn)行分流，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展壯大，最大限度緩解市場(chǎng)供需矛盾。

（4）對(duì)癥下藥分類調(diào)控

根據(jù)不同項(xiàng)目開發(fā)定位，進(jìn)行分類施策，給予不同層面價(jià)格指導(dǎo)；合理調(diào)整商品房配套建設(shè)比重，解決商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩問(wèn)題；重點(diǎn)針對(duì)中小戶型住房，適度放寬開發(fā)貸審批條件，允許房產(chǎn)中介進(jìn)行一定的結(jié)構(gòu)性的定價(jià)調(diào)整。

（5）投資者理性購(gòu)房

樹立謹(jǐn)慎的購(gòu)房意識(shí)，加強(qiáng)信息的真?zhèn)伪嬲J(rèn)：一是要購(gòu)買建設(shè)手續(xù)齊全的商品房項(xiàng)目；二是查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理銷售機(jī)構(gòu)是否具備銷售房屋的主體資格；三是審慎簽訂商品房買賣合同并及時(shí)到房管局進(jìn)行合同備案；四是不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋；五是開發(fā)商的商業(yè)違規(guī)銷售行為，購(gòu)房人不要跟風(fēng)參與。

加強(qiáng)防范預(yù)期收益的偏差。仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素。對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)多方關(guān)注，針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展形成非常客觀的認(rèn)識(shí)，能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。大體上有幾種途徑：風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

[1]鄭基超，倪澤強(qiáng)，孫韋.人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響一一基于面板數(shù)據(jù)的分析[J].江淮論壇，2016.

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