蔣莉

城市地租 公共住宅 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

公共住宅金融是政府履行住宅保障職能的基本內(nèi)容，對政府彌補(bǔ)住宅市場缺陷、維持住宅市場平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。公共住宅金融在不同的政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境下影響著城市商業(yè)住宅市場。公共住宅金融最終目標(biāo)是促進(jìn)勞動(dòng)力的再生產(chǎn)。

城市住宅地租的產(chǎn)生

從某種意義上講，城市住宅地租是城市地租的一種表現(xiàn)形式。當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)逐步形成和發(fā)展后，城市土地要從城市經(jīng)濟(jì)聚集效益中收獲屬于自己的利益，于是城市地租就產(chǎn)生了。工業(yè)企業(yè)從農(nóng)村遷向城市獲取聚集效益，之后工業(yè)企業(yè)或多或少都必須向城市土地所有者繳納地租來獲取城市用地的使用權(quán)。城市土地自身環(huán)境條件的好壞，直接影響著工業(yè)企業(yè)能否獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益，這使得地理位置較好的城市用地需要工業(yè)企業(yè)花費(fèi)更高的地租來獲得。與工業(yè)企業(yè)的城市用地類似，建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)的城市用地也需要定期繳納地租給城市土地所有者。

城市住宅地租的從屬性與派生性

城市住宅的土地資源配置要遵循與其相關(guān)的市場機(jī)制。城市住宅地租不同于城市工業(yè)地租和城市服務(wù)業(yè)地租，它有著自己獨(dú)特的屬性，主要包括以下兩大特點(diǎn)：一是從屬性，二是派生性。

從屬性指城市住宅用地有時(shí)會(huì)不可避免的受到城市工業(yè)用地和城市服務(wù)業(yè)用地的制約，與此相對應(yīng)地，城市住宅地租也同樣受到城市工業(yè)地租和城市服務(wù)業(yè)地租的制約。

生產(chǎn)力決定一切發(fā)展的事物，工業(yè)在城市日益集中的趨勢決定了人口也必須向城市集中。工業(yè)企業(yè)的競爭力也在土地的利用上有所反映。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，制造業(yè)開始壟斷城市土地的所有權(quán)，將聚集效益以城市地租的形式表現(xiàn)出來，并在此過程中占得頭籌，因此我國近年來的制造業(yè)在城市用地中占據(jù)了主要位置。

在我國，不管是服務(wù)業(yè)還是其他行業(yè)，對聚集經(jīng)濟(jì)效益都較為依賴。居民住宅建筑業(yè)與其比起來，對聚集經(jīng)濟(jì)效益倒顯得不那么依賴。原因是我國服務(wù)業(yè)的競爭力，在很大程度上受到聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響。聚集效益越明顯的地區(qū)，當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的競爭優(yōu)勢越明顯；與之對應(yīng)的是：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好，對城市地租的支付能力越強(qiáng)，反之亦然。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，我國服務(wù)業(yè)主導(dǎo)著城市的格局。由于我國主要的城市工業(yè)基本都布局在交通條件便利的城市周邊，根本原因就在于聚集經(jīng)濟(jì)效益對我國服務(wù)業(yè)的重要影響，因此鞏固我國服務(wù)業(yè)在城市土地的競爭力是十分有必要的。

城市住宅地租的派生性在一定程度上與城市住宅的需求有關(guān)。城市住宅的消費(fèi)者之所以會(huì)對城市住宅產(chǎn)生需求，依然是源于聚集經(jīng)濟(jì)效益帶給我們的影響。聚集經(jīng)濟(jì)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村人口向城市大量流入，城市規(guī)模也因此不斷得到擴(kuò)張。生產(chǎn)需要?jiǎng)趧?dòng)力，生產(chǎn)的目的就是滿足人們的物質(zhì)與精神消費(fèi)，如果沒有足夠的、與之匹配的勞動(dòng)力，工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)幾乎是無法順利進(jìn)行的。為了滿足這些勞動(dòng)力再生產(chǎn)的需要，城市住宅也必須發(fā)展到與之需求相匹配的程度。沒有生產(chǎn)力就沒有收入，沒有收入也就談不到消費(fèi)，住宅需求作為一種消費(fèi)，從一定程度上來說取決于生產(chǎn)，派生于生產(chǎn)。

城市住宅用地的從屬性和住宅需求的派生性意味著，與工業(yè)地租和服務(wù)業(yè)地租相比，城市住宅地租的所占份額相對更多。當(dāng)然收入分配不是一直都能保證公平，市場和政府也不能保證消費(fèi)者的收入分配結(jié)構(gòu)始終是平衡的。因此，政府應(yīng)該適時(shí)地對土地市場進(jìn)行干預(yù)，以確保城市企業(yè)聚集經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

城市住宅地租的市場化與非市場化

城市住宅地租的市場化決定著城市住宅用地的配置。采用市場化配置來安排城市住宅用地，有利于對住房市場的優(yōu)化；刺激高收入階層對住宅的消費(fèi)與投資；促進(jìn)住宅市場的良性發(fā)展；形成完善的住宅市場體系；同時(shí)有利于社會(huì)收入的再分配，緩和社會(huì)各階層間的貧富差距。我國住宅用地市場遵循原則進(jìn)行合理化配置，既是對城市住宅用地的約束，同時(shí)也是城市住宅用地的要求。只有實(shí)現(xiàn)城市住宅用地的市場化，才能保證城市住宅用地資源使用效率最大化。

城市住宅用地的分配還需要遵循另一條原則：非市場化。城市住宅用地的非市場化主要與城市住宅的社會(huì)屬性有關(guān)，比如城市住宅是城市消費(fèi)者生活的必需品，但并不是所有的城市消費(fèi)者都有經(jīng)濟(jì)能力從市場上購買屬于自己的住宅，不能得出所有消費(fèi)者都能夠支付得起住宅所需資金的結(jié)論。這是由我國的基本國情決定的，我國工業(yè)制造業(yè)是在農(nóng)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定程度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生和發(fā)展起來的。在從前的專制社會(huì)，老百姓無法對政府產(chǎn)生有效制衡，而在當(dāng)代社會(huì)，政府不再擁有土地的專制權(quán)，老百姓可以通過自己的努力，支付相應(yīng)的資金，便可以買到屬于自己的房產(chǎn)。在我國，國民收入分配還存在兩極分化的趨勢。政府需要做的不是城市住宅地租的市場化，而是城市住宅地租的非市場化，根據(jù)消費(fèi)者的支付能力調(diào)整城市住宅的地租。

城市住宅地租的價(jià)值屬性

發(fā)展公共住宅金融的目的是促進(jìn)勞動(dòng)力的順利再生產(chǎn)。主要原因是城市優(yōu)質(zhì)住宅供給有限，不可能滿足高收入階層的居住需求。一方面，土地投資作為一種市場化現(xiàn)象，必須進(jìn)入公共住宅金融領(lǐng)域，成為公共住宅金融的對象。另一方面，土地投資不僅僅涉及普通住宅，還涉及優(yōu)質(zhì)住宅以及非住宅用地，因此，土地投資里還有很多市場價(jià)值范疇，需要通過理論與實(shí)踐相結(jié)合進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

總結(jié)語

公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為主要發(fā)展依據(jù)，這是公共住宅金融區(qū)別于其他金融市場的根本標(biāo)志。中國發(fā)展公共住宅金融，應(yīng)該充分利用好我國廣闊土地的先天優(yōu)勢，更好地實(shí)現(xiàn)住房保障，確保公共住房金融市場的良性發(fā)展，防止住宅市場金融危機(jī)的發(fā)生。