蔣莉

城市地租 公共住宅 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

公共住宅金融是政府履行住宅保障職能的基本內(nèi)容，對(duì)政府彌補(bǔ)住宅市場(chǎng)缺陷、維持住宅市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。公共住宅金融在不同的政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境下影響著城市商業(yè)住宅市場(chǎng)。公共住宅金融最終目標(biāo)是促進(jìn)勞動(dòng)力的再生產(chǎn)。

城市住宅地租的產(chǎn)生

從某種意義上講，城市住宅地租是城市地租的一種表現(xiàn)形式。當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)逐步形成和發(fā)展后，城市土地要從城市經(jīng)濟(jì)聚集效益中收獲屬于自己的利益，于是城市地租就產(chǎn)生了。工業(yè)企業(yè)從農(nóng)村遷向城市獲取聚集效益，之后工業(yè)企業(yè)或多或少都必須向城市土地所有者繳納地租來(lái)獲取城市用地的使用權(quán)。城市土地自身環(huán)境條件的好壞，直接影響著工業(yè)企業(yè)能否獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益，這使得地理位置較好的城市用地需要工業(yè)企業(yè)花費(fèi)更高的地租來(lái)獲得。與工業(yè)企業(yè)的城市用地類(lèi)似，建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)的城市用地也需要定期繳納地租給城市土地所有者。

城市住宅地租的從屬性與派生性

城市住宅的土地資源配置要遵循與其相關(guān)的市場(chǎng)機(jī)制。城市住宅地租不同于城市工業(yè)地租和城市服務(wù)業(yè)地租，它有著自己獨(dú)特的屬性，主要包括以下兩大特點(diǎn)：一是從屬性，二是派生性。

從屬性指城市住宅用地有時(shí)會(huì)不可避免的受到城市工業(yè)用地和城市服務(wù)業(yè)用地的制約，與此相對(duì)應(yīng)地，城市住宅地租也同樣受到城市工業(yè)地租和城市服務(wù)業(yè)地租的制約。

生產(chǎn)力決定一切發(fā)展的事物，工業(yè)在城市日益集中的趨勢(shì)決定了人口也必須向城市集中。工業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也在土地的利用上有所反映。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，制造業(yè)開(kāi)始?jí)艛喑鞘型恋氐乃袡?quán)，將聚集效益以城市地租的形式表現(xiàn)出來(lái)，并在此過(guò)程中占得頭籌，因此我國(guó)近年來(lái)的制造業(yè)在城市用地中占據(jù)了主要位置。

在我國(guó)，不管是服務(wù)業(yè)還是其他行業(yè)，對(duì)聚集經(jīng)濟(jì)效益都較為依賴(lài)。居民住宅建筑業(yè)與其比起來(lái)，對(duì)聚集經(jīng)濟(jì)效益倒顯得不那么依賴(lài)。原因是我國(guó)服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，在很大程度上受到聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響。聚集效益越明顯的地區(qū)，當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越明顯；與之對(duì)應(yīng)的是：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好，對(duì)城市地租的支付能力越強(qiáng)，反之亦然。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，我國(guó)服務(wù)業(yè)主導(dǎo)著城市的格局。由于我國(guó)主要的城市工業(yè)基本都布局在交通條件便利的城市周邊，根本原因就在于聚集經(jīng)濟(jì)效益對(duì)我國(guó)服務(wù)業(yè)的重要影響，因此鞏固我國(guó)服務(wù)業(yè)在城市土地的競(jìng)爭(zhēng)力是十分有必要的。

城市住宅地租的派生性在一定程度上與城市住宅的需求有關(guān)。城市住宅的消費(fèi)者之所以會(huì)對(duì)城市住宅產(chǎn)生需求，依然是源于聚集經(jīng)濟(jì)效益帶給我們的影響。聚集經(jīng)濟(jì)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村人口向城市大量流入，城市規(guī)模也因此不斷得到擴(kuò)張。生產(chǎn)需要?jiǎng)趧?dòng)力，生產(chǎn)的目的就是滿足人們的物質(zhì)與精神消費(fèi)，如果沒(méi)有足夠的、與之匹配的勞動(dòng)力，工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)幾乎是無(wú)法順利進(jìn)行的。為了滿足這些勞動(dòng)力再生產(chǎn)的需要，城市住宅也必須發(fā)展到與之需求相匹配的程度。沒(méi)有生產(chǎn)力就沒(méi)有收入，沒(méi)有收入也就談不到消費(fèi)，住宅需求作為一種消費(fèi)，從一定程度上來(lái)說(shuō)取決于生產(chǎn)，派生于生產(chǎn)。

城市住宅用地的從屬性和住宅需求的派生性意味著，與工業(yè)地租和服務(wù)業(yè)地租相比，城市住宅地租的所占份額相對(duì)更多。當(dāng)然收入分配不是一直都能保證公平，市場(chǎng)和政府也不能保證消費(fèi)者的收入分配結(jié)構(gòu)始終是平衡的。因此，政府應(yīng)該適時(shí)地對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，以確保城市企業(yè)聚集經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

城市住宅地租的市場(chǎng)化與非市場(chǎng)化

城市住宅地租的市場(chǎng)化決定著城市住宅用地的配置。采用市場(chǎng)化配置來(lái)安排城市住宅用地，有利于對(duì)住房市場(chǎng)的優(yōu)化；刺激高收入階層對(duì)住宅的消費(fèi)與投資；促進(jìn)住宅市場(chǎng)的良性發(fā)展；形成完善的住宅市場(chǎng)體系；同時(shí)有利于社會(huì)收入的再分配，緩和社會(huì)各階層間的貧富差距。我國(guó)住宅用地市場(chǎng)遵循原則進(jìn)行合理化配置，既是對(duì)城市住宅用地的約束，同時(shí)也是城市住宅用地的要求。只有實(shí)現(xiàn)城市住宅用地的市場(chǎng)化，才能保證城市住宅用地資源使用效率最大化。

城市住宅用地的分配還需要遵循另一條原則：非市場(chǎng)化。城市住宅用地的非市場(chǎng)化主要與城市住宅的社會(huì)屬性有關(guān)，比如城市住宅是城市消費(fèi)者生活的必需品，但并不是所有的城市消費(fèi)者都有經(jīng)濟(jì)能力從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)屬于自己的住宅，不能得出所有消費(fèi)者都能夠支付得起住宅所需資金的結(jié)論。這是由我國(guó)的基本國(guó)情決定的，我國(guó)工業(yè)制造業(yè)是在農(nóng)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定程度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。在從前的專(zhuān)制社會(huì)，老百姓無(wú)法對(duì)政府產(chǎn)生有效制衡，而在當(dāng)代社會(huì)，政府不再擁有土地的專(zhuān)制權(quán)，老百姓可以通過(guò)自己的努力，支付相應(yīng)的資金，便可以買(mǎi)到屬于自己的房產(chǎn)。在我國(guó)，國(guó)民收入分配還存在兩極分化的趨勢(shì)。政府需要做的不是城市住宅地租的市場(chǎng)化，而是城市住宅地租的非市場(chǎng)化，根據(jù)消費(fèi)者的支付能力調(diào)整城市住宅的地租。

城市住宅地租的價(jià)值屬性

發(fā)展公共住宅金融的目的是促進(jìn)勞動(dòng)力的順利再生產(chǎn)。主要原因是城市優(yōu)質(zhì)住宅供給有限，不可能滿足高收入階層的居住需求。一方面，土地投資作為一種市場(chǎng)化現(xiàn)象，必須進(jìn)入公共住宅金融領(lǐng)域，成為公共住宅金融的對(duì)象。另一方面，土地投資不僅僅涉及普通住宅，還涉及優(yōu)質(zhì)住宅以及非住宅用地，因此，土地投資里還有很多市場(chǎng)價(jià)值范疇，需要通過(guò)理論與實(shí)踐相結(jié)合進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

總結(jié)語(yǔ)

公共住宅金融以勞動(dòng)力價(jià)值為主要發(fā)展依據(jù)，這是公共住宅金融區(qū)別于其他金融市場(chǎng)的根本標(biāo)志。中國(guó)發(fā)展公共住宅金融，應(yīng)該充分利用好我國(guó)廣闊土地的先天優(yōu)勢(shì)，更好地實(shí)現(xiàn)住房保障，確保公共住房金融市場(chǎng)的良性發(fā)展，防止住宅市場(chǎng)金融危機(jī)的發(fā)生。