鹿婧

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制本身存在較多問(wèn)題，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不合理、地方財(cái)政收入缺乏、通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入差距越來(lái)越大等問(wèn)題越來(lái)越突出，這是房產(chǎn)稅改革的內(nèi)外動(dòng)因，重慶、上海房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)為全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)稅的改革提供了實(shí)踐依據(jù)，研究個(gè)人自用房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)的改革具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)現(xiàn)狀分析

自從重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)房產(chǎn)稅的很多效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，但是也存在很多問(wèn)題。

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果評(píng)析

從試點(diǎn)政策上看，重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，征稅范圍只涉及到10%的人群，重慶的調(diào)控點(diǎn)突出。上海明確超面積新購(gòu)房按比例征房產(chǎn)稅，說(shuō)明當(dāng)前的調(diào)控方向偏重于限制家庭置業(yè)行為而非家庭房屋數(shù)量，與公眾廣泛預(yù)期的保有稅有較大不同。按照人均60平方米的征收起點(diǎn)，其在短期內(nèi)將對(duì)上海大戶(hù)型成交產(chǎn)生影響，長(zhǎng)期來(lái)看并不會(huì)顯著影響投資者的投資行為。

從實(shí)際效果來(lái)看，重慶的試點(diǎn)效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)遏制高端需求、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)起到了一定的作用。高檔住房消費(fèi)得到了一定的控制，居民住房消費(fèi)觀(guān)念開(kāi)始轉(zhuǎn)變，商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化。

總體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、供給以及房?jī)r(jià)都產(chǎn)生了一定的影響，在一定程度上打擊了高端需求和投機(jī)性需求、間接的影響了供給結(jié)構(gòu)。但是鑒于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜，這樣的影響是短期的心理預(yù)期產(chǎn)生的結(jié)果還是房產(chǎn)稅的真正作用或者是房產(chǎn)稅政策與其他政策的組合效應(yīng)很難辨認(rèn)。不可否認(rèn)的是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是有一定的作用的。

（2）增加財(cái)政收入效果評(píng)析

對(duì)于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅能否在我國(guó)成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，從而降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，使房產(chǎn)稅替代土地財(cái)政，可以減少地方政府的短期賣(mài)地行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康的發(fā)展。

（3）調(diào)節(jié)貧富差距效果評(píng)析

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房產(chǎn)稅更深層次的作用在于調(diào)控收入分配、縮小貧富差距。

從兩地的試點(diǎn)政策來(lái)看，重慶的試點(diǎn)政策調(diào)節(jié)收入差距的意圖更為明顯，征稅對(duì)象主要針對(duì)高端住房，而且稅率采用累進(jìn)稅率，房產(chǎn)價(jià)值越高稅率越高，房地產(chǎn)保有成本就越高，調(diào)節(jié)收入差距的意圖明顯。上海的試點(diǎn)對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值低于均價(jià)的采用低稅率的手段。從具體效果來(lái)看，由于征稅范圍較小，稅率較低房產(chǎn)稅對(duì)富人房產(chǎn)保有成本的影響較小，稅收收入規(guī)模很小，對(duì)與低端住房需求的保障作用也較為有限，但是目前我國(guó)居民收入差距不斷擴(kuò)大，調(diào)節(jié)收入差距是房產(chǎn)稅的另一個(gè)重要作用。我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)存在的問(wèn)題分析

（1）功能定位不明確

從改革動(dòng)因來(lái)看，完善財(cái)稅體制是內(nèi)因，這要求基于功能定位的房產(chǎn)稅要素設(shè)計(jì)首先要注重財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)特征；外在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是外因，房產(chǎn)稅的功能定位要兼顧調(diào)控功能、財(cái)政功能以及調(diào)節(jié)收入差距的功能。

（2）稅基過(guò)窄

試點(diǎn)存在的另一個(gè)問(wèn)題就是征稅范圍小、稅率太低，這樣的房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的影響，現(xiàn)在的產(chǎn)生的影響大多足心里預(yù)期的作用。因此，房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)的改革既要堅(jiān)持“寬稅基、少稅種”的原則，又要解決改革遇到的阻力。

（3）技術(shù)難題尚未破解

房產(chǎn)稅改革面臨的財(cái)產(chǎn)登記問(wèn)題、評(píng)估技術(shù)問(wèn)題都還沒(méi)有解決。從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，雖然兩地都以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為日標(biāo)，但是鑒于日前的技術(shù)難題尚未解決，暫按市場(chǎng)交易價(jià)格。因此房產(chǎn)稅改革要想順利進(jìn)行，必須解決技術(shù)難題，需要傘國(guó)各地建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)以及建立科學(xué)公正的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

我國(guó)房產(chǎn)稅改革方案實(shí)施的保障措施

（1）加大地方政府的稅權(quán)

首先，房產(chǎn)稅改革的過(guò)程中會(huì)遇到很大的阻力，必須需要地方政府與中央政府的配合，加大地方政府的稅收權(quán)利，可以提高地方政府的改革的積極性。其次，房產(chǎn)稅改革的長(zhǎng)期日標(biāo)是充分發(fā)揮財(cái)政功能，成為地方政府的主體稅種，而從國(guó)外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地方政府對(duì)房產(chǎn)稅有較大的稅權(quán)。提高地方政府對(duì)房產(chǎn)稅的稅收權(quán)利，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r選擇稅率、稅收優(yōu)惠及具體征管措施等，這樣可以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的財(cái)政功能，同時(shí)有針對(duì)性的發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功能。

（2）完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)

我國(guó)要以城市住房信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)要包括房產(chǎn)的所有人、產(chǎn)權(quán)形式、獲得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間、房產(chǎn)所在地段等詳細(xì)，同時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)要在全國(guó)范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，從而可以及時(shí)獲得房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)信息，這樣完善的登記信息才能為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。系統(tǒng)的建立需要多個(gè)部門(mén)的相互配合。同時(shí)我國(guó)目前的存量房產(chǎn)權(quán)形式多樣，明晰產(chǎn)權(quán)工作難度較大，因此可以采用普查、專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和補(bǔ)充調(diào)查等不同的方式在實(shí)現(xiàn)，從而保證住房信息系統(tǒng)的信息完善且準(zhǔn)確。

（3）建立科學(xué)的評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅的功能的定位及作用的發(fā)揮都是基于以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，這一點(diǎn)需要有完善的高效科學(xué)的評(píng)估機(jī)制，這樣才能保證房產(chǎn)評(píng)估值的公平科學(xué)。這是我國(guó)目前短期內(nèi)尚不能完全實(shí)現(xiàn)的，因此短期內(nèi)必須極大投入完善房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。

目前我國(guó)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大多數(shù)以獨(dú)立機(jī)構(gòu)的方式存在，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)有些是政府的相關(guān)部門(mén)，有些以公司等形式存在。因此在短期內(nèi)我國(guó)的房產(chǎn)稅比較適合第三種方式，作為政府的部門(mén)去完成評(píng)估工作既可以保證房產(chǎn)評(píng)估工作的公正，又相對(duì)可以減少評(píng)估工作的阻力。長(zhǎng)期房產(chǎn)的評(píng)估的部門(mén)的設(shè)定可以根據(jù)我國(guó)的國(guó)情以及房產(chǎn)稅的征管情況不斷的完善改進(jìn)。

同時(shí)，房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制的完善要保證評(píng)估方法的科學(xué)合理，因此在建立完善評(píng)估部門(mén)的基礎(chǔ)上要不斷在評(píng)估方法上有所創(chuàng)新，從而保障評(píng)估的價(jià)值公平的反映市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，制定有關(guān)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，做到評(píng)估工作有法可依。完善房產(chǎn)評(píng)估工作是房產(chǎn)稅改革的重要一環(huán)，因此必須加大投入人力和財(cái)力，保障評(píng)估機(jī)制的公平與科學(xué)。

[1]傅樵.房產(chǎn)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒及稅基取向[J].改革，2013，（12）

[2]崔光營(yíng).房產(chǎn)稅的功能拓展與重構(gòu)[J].涉外稅務(wù)，2014（ 08）.

[3]田國(guó)強(qiáng).房產(chǎn)稅改革的監(jiān)管及長(zhǎng)效機(jī)制建立[J].改革，2015，（02）