湯索 羅海霞 張慧 崔林林 陸琳

改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快逮增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。樓房不僅與居民生活息患相關(guān)，也是企業(yè)創(chuàng)立、運(yùn)營(yíng)、發(fā)展所必須的場(chǎng)所。銀川經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是其重要引擎，但s我國(guó)部分發(fā)展地區(qū)相比還存在較大差距。本項(xiàng)目立足銀川，對(duì)2015.2017年本地房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀展開調(diào)查，并對(duì)其產(chǎn)生原因進(jìn)行分析研究。

房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì) 建議

銀川市總體經(jīng)濟(jì)狀況

2016年是“十三五”規(guī)劃的開局之年，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。經(jīng)初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1617.28億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)8.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值58.61億元，同比增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值825.46億元，同比增長(zhǎng)6.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值733.21億元，同比噌長(zhǎng)10.3%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值74269元，比上年增長(zhǎng)6.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.6：51.0： 45.4，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.1%、42.5%、55.4%。

全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.7%，其中其他用品和服務(wù)上漲2.7%.衣著類上漲2.6%，醫(yī)療保健上漲2.4%，教育文化和娛樂(lè)類上漲1.1%，居住類和生活用品及服務(wù)類均上漲0.7%，交通和通信類下降0.9%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)下降1.1%，工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)下降3.6%，新建住宅價(jià)格指數(shù)下降0.2%，商品零售價(jià)格指數(shù)上漲0.8%。

2017年銀川市第一產(chǎn)業(yè)完成投資63.42億元、第二產(chǎn)業(yè)完成投資602.88億元、第三產(chǎn)業(yè)完成投資105 2.75億元，一、三產(chǎn)業(yè)分別同比增長(zhǎng)1.2倍和7.8%，第二產(chǎn)業(yè)同比下降12.6%，降幅連續(xù)3個(gè)月收窄。三次產(chǎn)業(yè)投資比重分別由上年同期的1.7： 40.7： 57.6調(diào)整為3.7： 35.1：61.2，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)投資比重均小幅提升，分別拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)2.0和4.5個(gè)百分點(diǎn)。

2017年1—11月份，全市居民消費(fèi)價(jià)格水平比去年同期上漲1.7%。八大消費(fèi)品價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)“七升一降”。其中，衣著類上漲1.1%，居住上漲3.1%，生活用品及服務(wù)上漲2.1%，交通和通信上漲3.0%，教育文化和娛樂(lè)上漲2.6%，醫(yī)療保健上漲6.4%，其他用品和服務(wù)上漲2.4%，食品煙酒類下降1.3%。

2017年，銀川市固定資產(chǎn)投資完成1719.05億元，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比全區(qū)平均水平低2.8個(gè)百分點(diǎn)，居全區(qū)五地市第四位。其中：銀川市（不含寧東）完成13 39.65億元，同比增長(zhǎng)5.1%。全市投資受宏觀經(jīng)濟(jì)趨緩影響，工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等主要行業(yè)投資下降明顯，投資增速高開低走，增幅較去年明顯回落。

銀川市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

（l）縣（市）區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“兩升四降”

由銀川統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)可知2017年前三個(gè)季度，各縣（市）區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展不平衡，增速呈現(xiàn)兩升四降趨勢(shì)。其中：永寧縣、賀蘭縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增速分別增長(zhǎng)4.3%、1.9%，與銀川市的平均水平相比增長(zhǎng)的速度分別高出了20.2%、17.8%，分別占銀川房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重的1 0.2%i、10.2%。；西夏區(qū)、金鳳區(qū)、靈武市、興慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增速分別下降30.0%、23.9%、15.5%、4.2%，其中西夏區(qū)、金鳳區(qū)降幅分別比全市平均水平擴(kuò)大14.1、8.0個(gè)百分點(diǎn)；靈武市、興慶區(qū)降幅分別比全市平均水平收窄0.4%、11.7%，分別占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額比例為：6.0%、48.6%、3.9%、21.1%。

（2）銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降

由銀川統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)可知2017年前三個(gè)季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2910億元，比上年同期下降15.9%，比1-3個(gè)月、1-6個(gè)月，下降8.1個(gè)百分點(diǎn)、14個(gè)百分點(diǎn)。其中：辦公樓總投資195.3億元，比上年同期下降38.5%；住宅投資170.10億元，比上年同期下降18.8%。商業(yè)投資總額570.3億元，比上年同期下降2.2%。整個(gè)銀川市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重分別為5 8.4%、6.7%、19.6%和15.3%。

（3）銷售市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)

由銀川市的統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)可知2017年前三個(gè)季度，商品房在整個(gè)銀川市的銷售面積387.45萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額198.69億元，與上一年的同一時(shí)期相比分別增長(zhǎng)了4.7%和11.1%。其中：住宅銷售面積352.62萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額174.83億元，與上一年的同一時(shí)期相比分別增長(zhǎng)了9.1%和19.3%；辦公樓銷售面積4.18萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額3 .14億元，同比分別下降23.9%和32.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為167200平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額15.60億元，同比分別下降43 .1%和31.2%；其他房屋銷售面積13.93萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額5.12億元，同比分別增長(zhǎng)15.7%和2.9%i。

（4）待出售商品房面積明顯減少

由銀川統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)可知截止2017年9月底，全市商品房待售面積596.23萬(wàn)平方米，比上年的同時(shí)期減少461100平方米，，比上年的同一時(shí)期下降了7.2%。其中：住宅待售面積302.18萬(wàn)平方米，與去年同期相比，下降了5279萬(wàn)平方米，比去年同期下降了14.9%。；辦公樓待售面積33.84萬(wàn)平方米，同比下降4.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積181.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.7%。

（5）銀川市施工面積小幅下降

由銀川統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可知2015年，整個(gè)銀川市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積為106.50萬(wàn)平方米，同比下降33.8%；土地成交價(jià)款15.68億元，同比下降37.4%；待開發(fā)土地面積217.95萬(wàn)平方米，同比下降2.8%；新開工面積為841.82萬(wàn)平方米，同比下降30.2%。

（6）房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)銀川市投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)下降

由銀川統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可知2015年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度低于整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的速度。低5.4%，占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由上年同一時(shí)期的27.9個(gè)百分點(diǎn)降至26.6個(gè)百分點(diǎn)，降低1.3%，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)銀川市的投資的貢獻(xiàn)率為13.7%，同比下降10.1%，對(duì)投資拉動(dòng)1.5%，同比下降3.6%。

存在的主要問(wèn)題

（1）開發(fā)投資增速繼續(xù)下行壓力大

從以上現(xiàn)狀中的數(shù)據(jù)我們可以看出銀川市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、施工面積和新開工面積、竣工面積等主要指標(biāo)增長(zhǎng)速度都在呈現(xiàn)著一種下降的趨勢(shì)，其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長(zhǎng)速度是近10年以來(lái)下降幅度最大的一次。從開發(fā)項(xiàng)目看，續(xù)建項(xiàng)目雖是當(dāng)前投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΓS著續(xù)建項(xiàng)目陸續(xù)完工或者已度過(guò)施工高峰期，再加上新開工項(xiàng)目減少，施工面積減少，勢(shì)必影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速；從2016年的增長(zhǎng)速度的基數(shù)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，最高增速達(dá)到了30.3%，這必定影響到了2017年銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)全市投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)下降

在2015年，受經(jīng)濟(jì)下行的壓力和房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境等不利因素的影響下，全銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。同樣房地產(chǎn)對(duì)投資的貢獻(xiàn)率也處于一種下降狀態(tài)之中，由此造成了房地產(chǎn)對(duì)投資的拉動(dòng)作用明顯減弱。自2017年以來(lái)，銀川市整體發(fā)展和投資增長(zhǎng)乏力，投資增長(zhǎng)和完成投資增速持續(xù)下降。城市固定資產(chǎn)投資比例從去年同期的28.9%下降到24.2%。對(duì)全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率下降，對(duì)城市固定資產(chǎn)投資下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)低于增長(zhǎng)。

（3）開發(fā)企業(yè)土地等相關(guān)先行指標(biāo)持續(xù)下降

受市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，消費(fèi)者購(gòu)買意愿和預(yù)期下降，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)銷售回落的影響，企業(yè)開發(fā)意愿也有所下降，拿地積極性不高。土地購(gòu)置面積和新開工面積等先行指標(biāo)下降，將制約全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的較快發(fā)展。

（4）房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)去庫(kù)存化壓力較大

2015年全銀川市商品房的待售面積都比2014年同期的待售面積增加了不同的幅度。一方面，是因?yàn)榇勖娣e不斷增加，加劇了供給與需求結(jié)構(gòu)差異；另一方面，由于商品房庫(kù)存壓力的增加，庫(kù)存積壓已在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，增加了成本和風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展帶來(lái)了隱患。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見和建議

（l）用活政策，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家政策。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，密切跟蹤市場(chǎng)行情變化，及時(shí)調(diào)整調(diào)控政策，有效控制房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。正確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策和監(jiān)管措施，通過(guò)宣傳的加強(qiáng)引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性置業(yè)。

（2）加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展

加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃的全局性，引導(dǎo)企業(yè)投資配建公用設(shè)施；政府要加大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和城市新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理確定產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)有序發(fā)展。

（3）提高品質(zhì)，引導(dǎo)住房消費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)宏觀調(diào)控的新要求和市場(chǎng)變化的新形勢(shì)，主動(dòng)及時(shí)地調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略，開發(fā)出質(zhì)量更優(yōu)、配套更合理、價(jià)格更具有吸引力、個(gè)性化服務(wù)更周到的產(chǎn)品。一方面鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提升建筑戶型設(shè)計(jì)和質(zhì)量水平，打造綠色、宜居、智能建筑，以建筑品質(zhì)占領(lǐng)市場(chǎng)；其次，政府加強(qiáng)建設(shè)綜合配套設(shè)施，科學(xué)推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)產(chǎn)品的吸引力，滿足居住者出行、就醫(yī)、入學(xué)、購(gòu)物和娛樂(lè)等多層次需求。

（4）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展

受國(guó)家政策和供需關(guān)系變化影響，我市房地產(chǎn)企業(yè)投資力度降低，這直接導(dǎo)新開工面積和施工面積的下降。我市房地產(chǎn)庫(kù)存較高，這就要求繼續(xù)推進(jìn)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政策，合理調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，保證良性開發(fā)循環(huán)。