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        高職院校物業(yè)管理模式的思考

        2018-05-14 12:12:12周玉勇馬鑫
        今日財(cái)富 2018年25期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理后勤物業(yè)

        周玉勇 馬鑫

        高職院校物業(yè)管理工作涉及教學(xué)區(qū)、學(xué)生生活區(qū)和教室生活區(qū)的物業(yè)管理,具體包括房屋及其基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。房屋維修、庭院綠化、道路及水電的運(yùn)維、地產(chǎn)管理均屬于高職院校物業(yè)管理工作之中。高職院校物業(yè)管理在探索后勤社會(huì)化改革上有不同的物業(yè)管理模式值得分析與借鑒。通過(guò)對(duì)當(dāng)下存在的高職院校物業(yè)管理模式的分析對(duì)比,探索創(chuàng)新物業(yè)管理模式的重點(diǎn)。

        一、高職院校物業(yè)管理現(xiàn)狀

        1999年全國(guó)第一次后勤改革會(huì)議召開后,推動(dòng)高校后勤改革,在2003年國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》后,我國(guó)物業(yè)管理正式進(jìn)入有法可依的規(guī)范化發(fā)展階段,高校物業(yè)管理,也逐步從高校后勤管理部門分離,實(shí)體化,注冊(cè)成合法經(jīng)營(yíng)的,具有法人責(zé)任的物業(yè)服務(wù)管理實(shí)體。改革十多年來(lái),各高校,高職不斷探索與嘗試適合發(fā)展與運(yùn)行的物業(yè)管理模式,均收到不錯(cuò)的效果,但是依舊存在一些問(wèn)題。從管理體制上說(shuō),多以行政管理制約物業(yè)管理實(shí)體,以“指令式”行政方式約束物業(yè)管理;從服務(wù)人員構(gòu)成上說(shuō),服務(wù)人員多是周邊無(wú)業(yè)村民,普遍沒(méi)有專業(yè)技能及服務(wù)意識(shí);從管理制度上說(shuō),普遍高職院校物業(yè)管理沒(méi)有或不夠完善具有針對(duì)性強(qiáng)的管理體系、監(jiān)督制度、考核辦法及激勵(lì)機(jī)制。

        二、現(xiàn)今物業(yè)管理模式對(duì)比分析

        (一)后勤處(科)管轄的物業(yè)管理。屬于高職院校職能機(jī)構(gòu)組成一部分,以學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)為核心管理層次,以合同制及勞務(wù)派遣方式簽訂勞動(dòng)合同,聘用物業(yè)服務(wù)人員。服務(wù)管理隊(duì)伍年齡老化,知識(shí)老化,且物業(yè)服務(wù)設(shè)備陳舊,物業(yè)管理技術(shù)人員欠缺。

        (二)物業(yè)企業(yè)托管的物業(yè)管理。高職院校通過(guò)招投標(biāo)等方式選聘專業(yè)企業(yè)承包或經(jīng)營(yíng)后勤服務(wù)項(xiàng)目。從資產(chǎn)管理方面上,所有權(quán)歸學(xué)校,使用權(quán)歸托管方。在委托合同的質(zhì)量管理體系下,托管方管理具體的后勤物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,重要事項(xiàng)還是由后勤處/科來(lái)負(fù)責(zé)管理。同時(shí),物業(yè)托管中細(xì)節(jié)服務(wù)質(zhì)量不高,托管方為了追求利益,對(duì)人員、資金、設(shè)備投入不足,導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不高。

        (三)后勤社會(huì)化改革后的物業(yè)管理。后勤社會(huì)化改革探索初期,物業(yè)管理實(shí)體企業(yè)利潤(rùn)水平較低、制度建設(shè)落后、管理人才缺乏、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小,突出表現(xiàn)在高職院校物業(yè)管理體制不完善,缺乏較為系統(tǒng)的管理體系,管理的規(guī)范化和服務(wù)技術(shù)的專業(yè)化亟待提升。

        (四)對(duì)比分析。

        綜上所述,在高職院校物業(yè)管理模式選擇中并沒(méi)有完全成熟的模式可以套用,即使是當(dāng)下比較成熟的后勤社會(huì)化改革也存在運(yùn)維中的諸多不成熟。

        三、物業(yè)管理模式建設(shè)創(chuàng)新

        隨著物業(yè)運(yùn)維管理的智能化提升,包括自動(dòng)消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等高技術(shù)的裝備配置。物業(yè)管理不在是面對(duì)面的直線服務(wù),更是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)+運(yùn)維平臺(tái)進(jìn)行的多維度服務(wù)。在高職院校物業(yè)管理時(shí)均需要在前序建設(shè)的基礎(chǔ)上增加對(duì)溝通及監(jiān)管平臺(tái)的建設(shè)、對(duì)內(nèi)部員工激勵(lì)機(jī)制的建設(shè)、對(duì)員工專業(yè)化素養(yǎng)及技能的培養(yǎng)。

        (一)溝通平臺(tái)建設(shè)。整合物業(yè)服務(wù)管理資源,內(nèi)容相近、接口分散的服務(wù)類項(xiàng)目整合到一起,建設(shè)物業(yè)服務(wù)管理大廳,提供“一站式”服務(wù)窗口,且在此平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)信息與服務(wù)共享,師生可以通過(guò)網(wǎng)站、服務(wù)大廳或者電話隨時(shí)隨地接入平臺(tái),獲得服務(wù),并且通過(guò)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與評(píng)價(jià),從而實(shí)現(xiàn)激勵(lì)機(jī)制的良好運(yùn)營(yíng)。

        (二)激勵(lì)機(jī)制建設(shè)。物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)雙管齊下提高高職院校物業(yè)管理實(shí)體的工作積極性,優(yōu)化高職院校物業(yè)管理,確保高職院校教育教學(xué)任務(wù)的達(dá)成。在物質(zhì)激勵(lì)方面,選取合理的服務(wù)目標(biāo),例如:重大安全事故率為 0,顧客投訴率低于 5%,維修及時(shí)率達(dá)到 95%,師生滿意度應(yīng)達(dá)到 80%等作為績(jī)效考評(píng)依據(jù),對(duì)于優(yōu)秀或者良好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者個(gè)人發(fā)放績(jī)效薪酬。在精神激勵(lì)方面,通過(guò)榮譽(yù)激勵(lì)、人文情感激勵(lì)和聘用與解聘激勵(lì)為主要內(nèi)容及措施,提升員工的積極性和主動(dòng)性。

        (三)專業(yè)化培訓(xùn)體系建設(shè)。通過(guò)員工系統(tǒng)的培訓(xùn),提升員工服務(wù)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),將原來(lái)的“要我干”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙伞薄ⅰ拔乙珊谩?,以此提高工作效率和服?wù)質(zhì)量。同時(shí),對(duì)高職院校物業(yè)發(fā)展下,新設(shè)備,高技術(shù)設(shè)備的專門人才應(yīng)有進(jìn)修、培訓(xùn)等更新知識(shí)的機(jī)會(huì),同時(shí)對(duì)培訓(xùn)成果轉(zhuǎn)化為實(shí)際生產(chǎn)效率良好的個(gè)人給予績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)。

        四、結(jié)語(yǔ)

        高職院校物業(yè)管理不僅是高校后勤保障的一部分,同時(shí)也擔(dān)負(fù)著“管理育人、服務(wù)育人”的重任。通過(guò)對(duì)高職院校物業(yè)管理模式的梳理,及物業(yè)服務(wù)管理模式需要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展方向的梳理,在未來(lái),選擇物業(yè)服務(wù)管理模式上,留其精華,去其糟粕,向良好的服務(wù)質(zhì)量、高效的服務(wù)效率方向邁進(jìn)。(作者單位為云南機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

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