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        高職院校物業(yè)管理模式的思考

        2018-05-14 12:12:12周玉勇馬鑫
        今日財富 2018年25期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理后勤物業(yè)

        周玉勇 馬鑫

        高職院校物業(yè)管理工作涉及教學(xué)區(qū)、學(xué)生生活區(qū)和教室生活區(qū)的物業(yè)管理,具體包括房屋及其基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。房屋維修、庭院綠化、道路及水電的運維、地產(chǎn)管理均屬于高職院校物業(yè)管理工作之中。高職院校物業(yè)管理在探索后勤社會化改革上有不同的物業(yè)管理模式值得分析與借鑒。通過對當(dāng)下存在的高職院校物業(yè)管理模式的分析對比,探索創(chuàng)新物業(yè)管理模式的重點。

        一、高職院校物業(yè)管理現(xiàn)狀

        1999年全國第一次后勤改革會議召開后,推動高校后勤改革,在2003年國務(wù)院頒布實施《物業(yè)管理條例》后,我國物業(yè)管理正式進入有法可依的規(guī)范化發(fā)展階段,高校物業(yè)管理,也逐步從高校后勤管理部門分離,實體化,注冊成合法經(jīng)營的,具有法人責(zé)任的物業(yè)服務(wù)管理實體。改革十多年來,各高校,高職不斷探索與嘗試適合發(fā)展與運行的物業(yè)管理模式,均收到不錯的效果,但是依舊存在一些問題。從管理體制上說,多以行政管理制約物業(yè)管理實體,以“指令式”行政方式約束物業(yè)管理;從服務(wù)人員構(gòu)成上說,服務(wù)人員多是周邊無業(yè)村民,普遍沒有專業(yè)技能及服務(wù)意識;從管理制度上說,普遍高職院校物業(yè)管理沒有或不夠完善具有針對性強的管理體系、監(jiān)督制度、考核辦法及激勵機制。

        二、現(xiàn)今物業(yè)管理模式對比分析

        (一)后勤處(科)管轄的物業(yè)管理。屬于高職院校職能機構(gòu)組成一部分,以學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)層級為核心管理層次,以合同制及勞務(wù)派遣方式簽訂勞動合同,聘用物業(yè)服務(wù)人員。服務(wù)管理隊伍年齡老化,知識老化,且物業(yè)服務(wù)設(shè)備陳舊,物業(yè)管理技術(shù)人員欠缺。

        (二)物業(yè)企業(yè)托管的物業(yè)管理。高職院校通過招投標(biāo)等方式選聘專業(yè)企業(yè)承包或經(jīng)營后勤服務(wù)項目。從資產(chǎn)管理方面上,所有權(quán)歸學(xué)校,使用權(quán)歸托管方。在委托合同的質(zhì)量管理體系下,托管方管理具體的后勤物業(yè)服務(wù)項目,重要事項還是由后勤處/科來負責(zé)管理。同時,物業(yè)托管中細節(jié)服務(wù)質(zhì)量不高,托管方為了追求利益,對人員、資金、設(shè)備投入不足,導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不高。

        (三)后勤社會化改革后的物業(yè)管理。后勤社會化改革探索初期,物業(yè)管理實體企業(yè)利潤水平較低、制度建設(shè)落后、管理人才缺乏、經(jīng)營規(guī)模較小,突出表現(xiàn)在高職院校物業(yè)管理體制不完善,缺乏較為系統(tǒng)的管理體系,管理的規(guī)范化和服務(wù)技術(shù)的專業(yè)化亟待提升。

        (四)對比分析。

        綜上所述,在高職院校物業(yè)管理模式選擇中并沒有完全成熟的模式可以套用,即使是當(dāng)下比較成熟的后勤社會化改革也存在運維中的諸多不成熟。

        三、物業(yè)管理模式建設(shè)創(chuàng)新

        隨著物業(yè)運維管理的智能化提升,包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等高技術(shù)的裝備配置。物業(yè)管理不在是面對面的直線服務(wù),更是通過互聯(lián)網(wǎng)+運維平臺進行的多維度服務(wù)。在高職院校物業(yè)管理時均需要在前序建設(shè)的基礎(chǔ)上增加對溝通及監(jiān)管平臺的建設(shè)、對內(nèi)部員工激勵機制的建設(shè)、對員工專業(yè)化素養(yǎng)及技能的培養(yǎng)。

        (一)溝通平臺建設(shè)。整合物業(yè)服務(wù)管理資源,內(nèi)容相近、接口分散的服務(wù)類項目整合到一起,建設(shè)物業(yè)服務(wù)管理大廳,提供“一站式”服務(wù)窗口,且在此平臺上實現(xiàn)信息與服務(wù)共享,師生可以通過網(wǎng)站、服務(wù)大廳或者電話隨時隨地接入平臺,獲得服務(wù),并且通過平臺,實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與評價,從而實現(xiàn)激勵機制的良好運營。

        (二)激勵機制建設(shè)。物質(zhì)激勵與精神激勵雙管齊下提高高職院校物業(yè)管理實體的工作積極性,優(yōu)化高職院校物業(yè)管理,確保高職院校教育教學(xué)任務(wù)的達成。在物質(zhì)激勵方面,選取合理的服務(wù)目標(biāo),例如:重大安全事故率為 0,顧客投訴率低于 5%,維修及時率達到 95%,師生滿意度應(yīng)達到 80%等作為績效考評依據(jù),對于優(yōu)秀或者良好的物業(yè)管理機構(gòu)或者個人發(fā)放績效薪酬。在精神激勵方面,通過榮譽激勵、人文情感激勵和聘用與解聘激勵為主要內(nèi)容及措施,提升員工的積極性和主動性。

        (三)專業(yè)化培訓(xùn)體系建設(shè)。通過員工系統(tǒng)的培訓(xùn),提升員工服務(wù)意識和競爭意識,將原來的“要我干”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙伞?、“我要干好”,以此提高工作效率和服?wù)質(zhì)量。同時,對高職院校物業(yè)發(fā)展下,新設(shè)備,高技術(shù)設(shè)備的專門人才應(yīng)有進修、培訓(xùn)等更新知識的機會,同時對培訓(xùn)成果轉(zhuǎn)化為實際生產(chǎn)效率良好的個人給予績效獎勵。

        四、結(jié)語

        高職院校物業(yè)管理不僅是高校后勤保障的一部分,同時也擔(dān)負著“管理育人、服務(wù)育人”的重任。通過對高職院校物業(yè)管理模式的梳理,及物業(yè)服務(wù)管理模式需要創(chuàng)新發(fā)展方向的梳理,在未來,選擇物業(yè)服務(wù)管理模式上,留其精華,去其糟粕,向良好的服務(wù)質(zhì)量、高效的服務(wù)效率方向邁進。(作者單位為云南機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

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