趙小鑰

市場經濟下，房地產行業(yè)發(fā)展繁榮，成為社會經濟的重要組成部分，對于社會發(fā)展的貢獻力不斷提升。但是，房地產開發(fā)項目也存在很多的失敗案例，造成房地產商和相關購房業(yè)主的巨大經濟損失，因此，房地產商加強項目管理和風險管控，不僅能有效降低項目風險，提升管理效益，維護自身和相關業(yè)主的利益，更是提升企業(yè)管理效益，提高行業(yè)競爭力的必然要求。

一、目前房地產開發(fā)項目中主要項目管理模式

（一）業(yè)主自行管理模式

這種項目管理模式是指房地產商對于新開發(fā)的房地產項目自行管理，負責房地產從購地、競標、招標、建設施工到銷售等一系列管理工作的開展，這其中不需要其他單位進行管理協(xié)助，全程都是房地產商自己管理。這種管理模式一般發(fā)生在中小型房地產商的房地產開發(fā)項目中，因為中小企業(yè)自身的資金有限，將項目管理分派給其他單位需要一定的資金，這些企業(yè)不愿承擔這樣的管理支出。

（二）委托管理模式

委托管理模式是指房地產商已簽訂委托合同的形式將房地產開發(fā)項目的管理任務委托給相關的項目管理公司，由他們派遣專門的管理人員和管理隊伍對于房地產開發(fā)項目的各項管理和施工等工作進行實施，按照合同中規(guī)定的相關管理工作內容和進度進行履約，房地產商只需要對于項目管理中的高層決策和宏觀調控進行把握即可，房地產商只與項目管理公司接觸，不會與項目的施工單位、監(jiān)理單位等接觸。這種項目管理模式多應用于大型房地產開發(fā)企業(yè)，他們實力雄厚，能夠承擔委托費用，又能省時省力，提升管理效率。但是這種給管理模式給予項目管理公司較大的管理權限和自由，項目管理公司一旦心存僥幸，疏忽大意，很可能對于項目管理質量不負責，影響工程的效益提升。

（三）混合管理模式

這種管理模式是指房地產商在與項目管理公司簽訂管理合作合同時，派遣代表和管理公司代表共同對于項目進行管理和監(jiān)督，房地產商派遣的代表主要發(fā)揮監(jiān)督作用，這種混合式的管理模式能夠對于項目管理公司的權限進行制約，對于項目管理公司的工作進行有效監(jiān)督，確保項目管理公司嚴格按照合同內容進行相關的管理工作，有利于提升項目的管理效率，提升工程質量，促進房地產商在房地產開發(fā)項目中獲取更大的收益。因此，這種管理模式也是目前房地產開放項目中應用最為廣泛的管理模式。

二、房地產開發(fā)項目中存在的風險因素

實際上，房地產開發(fā)項目的風險包括眾多方面，有決策風險、土地風險、設計風險、建造風險以及銷售風險，但是，就其風險的大小來看，決策風險和土地風險主要涉及國家對于房地產市場的調控和管理上來說的，現(xiàn)階段，我國對于房地產行業(yè)的管控相對比較穩(wěn)定，因此這兩種風險相對較小，房地產開發(fā)項目的風險主要還是集中在設計風險、建造風險以及銷售風險緩解。

（一）設計風險

房地產開發(fā)項目的設計費用并不高，但是設計的效果對于這個工程的造價影響確實巨大的，合理的工程設計能夠節(jié)約工程10%左右的造價成本，而不合理的工程設計則可能增加工程75%的造價成本，而且不合理的設計還會引發(fā)工程安全事故，造成工程成本的進一步提升。房地產開發(fā)項目的設計風險主要是指以工程設計方案的設計依據(jù)、參數(shù)、方案等選擇不合理，無法實現(xiàn)工程的經濟、安全、美觀和實用等功能，導致房地產工程銷售困難，成本增加。

（二）建造風險

房地產開發(fā)項目的建造風險主要包括工程在招投標、簽合同、承包商履約能力、工程施工質量、施工進度、工程安全等眾多方面，這些建造過程中涉及的重要環(huán)節(jié)都存在一定的風險因素，要是沒有有效的風險管理意識和風險預防機制，就會給企業(yè)帶來較大的煎熬風險，導致企業(yè)經濟損失。例如，簽訂合同的風險，承包商和業(yè)主方簽訂合同，如果企業(yè)主對于合同中的風險不進行把握，就很可能出現(xiàn)在建筑材料價格上漲時，需要額外向承包商支付材料上漲的費用，增加預期成本；再比如在施工進度管理上，如果沒有有效的進度風險管理意識，就可能因為工程進度趕不上，造成企業(yè)的項目投資延期，延期造成企業(yè)需要承擔更長時間的銀行利益費用，造成工程成本增加。

（三）銷售風險

目前，一些地區(qū)已經出現(xiàn)了建筑空城現(xiàn)象，即房子建好了，但是賣不出去的現(xiàn)象，這就是最嚴重更多銷售風險。房地產開發(fā)項目最終的收益來源就是銷售環(huán)節(jié)，如果銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就直接影響工程的建筑收益。銷售過程中的風險主要表現(xiàn)在銷售時機把握不當造成的銷售風險、銷售價格的不合理造成的銷售風險、銷售方式的不科學造成的銷售風險、銷售宣傳的不到位造成的銷售風險等等。目前，我國房地產開發(fā)商對于銷售風險的管理上還是比較重視的，但是依然需要進一步完善銷售風險管理方案。

三、房地產開發(fā)項目的有效風險管控方案

（一）重視設計風險防控，做到科學設計

目前，房地產開發(fā)項目要實現(xiàn)有效管理，降低風險概率，就要首先做好項目的設計風險防控。在項目設計之初，對于擬建場地的水文、地質條件等情況進行勘察，得出比較精準的勘察數(shù)據(jù)，并根據(jù)勘察結果進行合理的工程設計，研究設計方案，在注重設計的經濟效益的同時，也要確保工程的建筑質量和安全性。為有效規(guī)避設計風險，房地產商要建立與優(yōu)秀的設計單位的合作，確保設計單位的設計資質的真實性和專業(yè)性。

（二）完善建造過程風險管理，降低風險發(fā)生概率

針對建造環(huán)節(jié)，房地產商要做好重點的風險管理，要求承包商和監(jiān)理單位都建立起比較完善的風險管理制度，制定風險預防和應對的管理措施，對于建造過程中更多各種風險因素做到全面管理，預防為主，防治結合。有效降低風險影響，提升工程的風險管理效率。

（三）創(chuàng)新銷售風險管理，提升銷售成效

銷售階段的風險管理可以采用多種管理模式，為了提升銷售業(yè)績，促進項目效益的盡快獲取，可以創(chuàng)新銷售方式，加強銷售宣傳，提供優(yōu)質的銷售服務，要適時把握相關政策和市場動態(tài)，把握好商品房的銷售時機和銷售價格，確保在房地產企業(yè)利益最大化的前提下，也能保證消費者的利益。

四、結語

投資房地產是一項高風險高收益的項目，要實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的管理效益，降低風險因素，必須采用合理的管理模式和風險預防機制，確保項目管理的有效性和風險管控的有效性。（作者單位為安順學院）