黃舒婷

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中占有非常重要的地位，因其城建的項(xiàng)目規(guī)模大、資金量大、回報(bào)豐厚，所以房地產(chǎn)金融發(fā)展的過(guò)程中對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵抗對(duì)策則成為了研究人員不斷探討的問(wèn)題。房地產(chǎn)金融在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中主要是通過(guò)貸款、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，為了能夠保障金融交易安全性，需要有效的對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高房地產(chǎn)交易環(huán)境的安全性。

一、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

（一）隱蔽性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其金融體系存在嚴(yán)重的不平衡和不對(duì)稱的情況，導(dǎo)致投資一方與融資一方之間的信息傳遞存在很大的誤差，導(dǎo)致很多信息被屏蔽或是故意隱藏。而這樣的問(wèn)題則會(huì)嚴(yán)重的影響房地產(chǎn)金融的發(fā)展。所以因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中的金融機(jī)構(gòu)很難真正了解到貸款人員的詳細(xì)情況，并對(duì)貸款人員進(jìn)行全方位有效的監(jiān)督，從而出現(xiàn)了無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。

（二）傳遞性

因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易的市場(chǎng)中，其交易體系非常的復(fù)雜，而房地產(chǎn)交易中需要利用資金才能夠達(dá)到交易的目的，但是因?yàn)橘Y金的數(shù)目都比較大，所以一般采用的是借貸的方式，從而便形成了巨大的債權(quán)網(wǎng)絡(luò)。然而在其中存在的風(fēng)險(xiǎn)也不能夠忽視，或是金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，則整個(gè)的債權(quán)網(wǎng)絡(luò)也會(huì)受到嚴(yán)重的影響，因?yàn)閭鶛?quán)網(wǎng)絡(luò)之間相互是連接的，問(wèn)題越多其遇到的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)越大。

（三）周期性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，其供給關(guān)系也會(huì)直接影響整體金融市場(chǎng)的運(yùn)行，所以房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理體制需要利用市場(chǎng)變化的周期性，調(diào)整市場(chǎng)的相關(guān)政策，以此改變市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境；再者，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的體系是在政府貨幣政策下運(yùn)行的，所以為了可以提高市場(chǎng)的運(yùn)行效率，針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的周期分析則是非常必要的環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）商業(yè)銀行面臨的雙重風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐漸的增加，在房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，需要大量的資金支持，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在此過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，與此同時(shí)商業(yè)銀行將會(huì)面臨雙重的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，風(fēng)險(xiǎn)之一來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模一般都比較大，僅靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金無(wú)法讓項(xiàng)目達(dá)到運(yùn)轉(zhuǎn)的目的，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，從而讓項(xiàng)目的資金更加的充足，而商業(yè)銀行從而也正面的成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。很多商業(yè)銀行因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展以及自身的原因，將房地產(chǎn)抵押款證券進(jìn)行轉(zhuǎn)化的業(yè)務(wù)一直沒(méi)有得到落實(shí)，這樣就加重了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)率，若是期間房地產(chǎn)企業(yè)或是投資人出現(xiàn)了信用風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)嚴(yán)重的影響商業(yè)銀行的發(fā)展，也會(huì)讓商業(yè)銀行承擔(dān)更多的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，以此引發(fā)銀行的危機(jī)。

再者，是來(lái)自購(gòu)房人員的風(fēng)險(xiǎn)。在2008年的金融危機(jī)發(fā)生以來(lái)，我國(guó)也會(huì)引以為鑒，從而敲響了國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)情況的警鐘。就目前的情況而言，我國(guó)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展中有很多地方都與美國(guó)的金融市場(chǎng)十分的相似，而人們?cè)谫J款買房的頻率上也不斷的上升，國(guó)內(nèi)同比貸款率不斷的提高，這樣就加重了家庭的負(fù)債率。若是當(dāng)購(gòu)房人員因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)的轉(zhuǎn)變而無(wú)法進(jìn)行按揭還款，則會(huì)對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生巨大的影響，而隨著市場(chǎng)的變化和購(gòu)房市場(chǎng)比率的增加，隨著增加的也是商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)在自身運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中也存在很多的金融風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中需要大量的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣才能夠確保企業(yè)可以在市場(chǎng)中順利的運(yùn)行，但是房地產(chǎn)自身在開(kāi)發(fā)或是項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)資金嚴(yán)重短缺的情況，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)特別的依賴商業(yè)銀行的貸款，若是房地產(chǎn)自身的運(yùn)行導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)不周，這樣會(huì)直接影響自身的信用，并造成商業(yè)銀行的虧損。

再者，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，通常會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目過(guò)大而讓項(xiàng)目分階段進(jìn)行施工和經(jīng)營(yíng)，而在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，通常資金的運(yùn)行模式是通過(guò)房地產(chǎn)上階段的經(jīng)營(yíng)收入運(yùn)行下階段，這樣的方式也會(huì)導(dǎo)致資金回籠特別慢，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)大量資金流動(dòng)的時(shí)候，則非常容易產(chǎn)生資金的風(fēng)險(xiǎn)，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)阻礙。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，很多項(xiàng)目工程都是分階段的對(duì)外承包，所以在施工過(guò)程中或是過(guò)后經(jīng)常出現(xiàn)拖欠欠款的情況比較嚴(yán)重，這樣的行為嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序，讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)虛假信息，從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展；還有很多房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了攜款潛逃的行為，這樣就構(gòu)成了金融犯罪，而嚴(yán)重的影響金融市場(chǎng)的秩序。

（三）政策和律法存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中不斷建設(shè)項(xiàng)目，以此提高企業(yè)的建設(shè)規(guī)模，但是在城建的過(guò)程中，也需要有效的遵循國(guó)家的政治法規(guī)和法律，才能夠讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)更加健康的前行。但是，國(guó)家政策方針與律法的變化和更改，也會(huì)影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境，同時(shí)也會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)?？赡壳?，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)所制定的法律和政策，僅僅是針對(duì)整體的大方向而制定，主要是針對(duì)土地的使用、租賃、出售等方面的制約，也會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)的房產(chǎn)售價(jià)有一定的約束，但是約束律法比較少，而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中其他的行為約束比較模糊，這樣會(huì)讓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)直接影響房地產(chǎn)金融的整體運(yùn)行環(huán)境。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）商業(yè)銀行需提升自身的管理強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范能力

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過(guò)程中，需要大量的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，才能夠確保項(xiàng)目的正常運(yùn)行，這樣就需要房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行合作，實(shí)現(xiàn)資金借貸業(yè)務(wù)，所以為了能夠有效避免房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行自身也需要強(qiáng)化對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。其需要注意以下幾點(diǎn)：

首先，各大商業(yè)銀行應(yīng)該有效的對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行信息收集和分析，并做好數(shù)據(jù)信息的預(yù)警，以及相應(yīng)的預(yù)警監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)，成立完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，確保數(shù)據(jù)來(lái)源真是可靠，這樣才能夠保證房地產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)金融的穩(wěn)定運(yùn)行。而且，商業(yè)銀行對(duì)金融市場(chǎng)的有效監(jiān)督，可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信貸情況，從而調(diào)整商業(yè)銀行自身的政策，以此有效防御房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)帶給商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

再者，商業(yè)銀行的員工理念也是會(huì)導(dǎo)致防御風(fēng)險(xiǎn)能力下降的原因之一。所以商業(yè)銀行需要在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，針對(duì)員工進(jìn)行房地產(chǎn)金融意識(shí)的培訓(xùn)，并強(qiáng)化員工對(duì)信息的理解和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，同時(shí)要求員工做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)前調(diào)查，這樣就可以提高對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

第三，商業(yè)銀行應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)住房貸款業(yè)務(wù)的信息審核力度，以及對(duì)貸款人員信息的核對(duì)和信用狀況的了解，完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改善商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)運(yùn)作能力，還能夠降低商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中受到房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響，所以針對(duì)房地產(chǎn)金融的政策需要不斷的完善，才可以實(shí)現(xiàn)金融多元化發(fā)展，并強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的完善自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體制，以此提高房地產(chǎn)的運(yùn)行能力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)自身的渠道，并吸收更多的投資商，和購(gòu)買者，從而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的金融體系。

再者，通過(guò)宏觀調(diào)控的方式提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力。建議房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行交易之前，對(duì)投資商或是購(gòu)買者進(jìn)行信息檔案的建設(shè)，這樣可以客觀的評(píng)判交易者的信譽(yù)程度，以及個(gè)人的條件情況。還有就是，房地產(chǎn)企業(yè)的自律性比較差，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)將自身的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)接到銀行身上，為此，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)該正確的看待市場(chǎng)的變化和信息的變化，通過(guò)對(duì)自身的調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)可以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，從而提高自身對(duì)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。

（三）健全房地產(chǎn)律法以及法律法規(guī)體制

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，需要利用國(guó)家的法制和法規(guī)對(duì)自身的行為和交易進(jìn)行約束和規(guī)范，這樣才可以創(chuàng)造更加優(yōu)秀的交易環(huán)境，創(chuàng)造有序的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的過(guò)程中，都是很多企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，這些企業(yè)都會(huì)將自身的信息資料上報(bào)，讓銀行和各個(gè)部門進(jìn)行審核，能夠通過(guò)審核的企業(yè)才能夠允許進(jìn)行項(xiàng)目施工；而小型的項(xiàng)目也需要提交信息，只有在國(guó)家相應(yīng)部門同意的情況下，才能夠經(jīng)營(yíng)。這樣的方式能夠制止違法行為的發(fā)生，避免壟斷、避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的出現(xiàn)。

同時(shí)，在針對(duì)不夠資格從事房地產(chǎn)事業(yè)的企業(yè)，需要進(jìn)行嚴(yán)格的處置，避免擾亂金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而產(chǎn)生不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以針對(duì)法律法規(guī)的建設(shè)需要注重以下幾點(diǎn)：首先，在法律法規(guī)體系建設(shè)過(guò)程中，注重對(duì)眾籌、融資、借貸等資金流通環(huán)節(jié)的監(jiān)督，以此提高金融市場(chǎng)的運(yùn)行能力，同時(shí)完善建設(shè)房地產(chǎn)貸款的體系建設(shè)，加大信貸業(yè)務(wù)投放能力，讓信貸業(yè)務(wù)可以以法律為基礎(chǔ)，縮減金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。再者，在管理房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的過(guò)程中，需要依照律法辦事，嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)于在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行中提供虛假信息、騙取款項(xiàng)等的人進(jìn)行依法懲治，同時(shí)通過(guò)正當(dāng)手段追討相應(yīng)的款項(xiàng)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，想要有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，就需要選擇合理的法律法規(guī)，并利用有效的手段提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。（作者單位為廈門大學(xué)）