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        房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策

        2018-05-14 12:12:01黃舒婷
        今日財(cái)富 2018年1期
        關(guān)鍵詞:金融市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行

        黃舒婷

        房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中占有非常重要的地位,因其城建的項(xiàng)目規(guī)模大、資金量大、回報(bào)豐厚,所以房地產(chǎn)金融發(fā)展的過(guò)程中對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵抗對(duì)策則成為了研究人員不斷探討的問(wèn)題。房地產(chǎn)金融在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中主要是通過(guò)貸款、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā),為了能夠保障金融交易安全性,需要有效的對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn),從而提高房地產(chǎn)交易環(huán)境的安全性。

        一、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

        (一)隱蔽性

        在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,其金融體系存在嚴(yán)重的不平衡和不對(duì)稱的情況,導(dǎo)致投資一方與融資一方之間的信息傳遞存在很大的誤差,導(dǎo)致很多信息被屏蔽或是故意隱藏。而這樣的問(wèn)題則會(huì)嚴(yán)重的影響房地產(chǎn)金融的發(fā)展。所以因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性,會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中的金融機(jī)構(gòu)很難真正了解到貸款人員的詳細(xì)情況,并對(duì)貸款人員進(jìn)行全方位有效的監(jiān)督,從而出現(xiàn)了無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。

        (二)傳遞性

        因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易的市場(chǎng)中,其交易體系非常的復(fù)雜,而房地產(chǎn)交易中需要利用資金才能夠達(dá)到交易的目的,但是因?yàn)橘Y金的數(shù)目都比較大,所以一般采用的是借貸的方式,從而便形成了巨大的債權(quán)網(wǎng)絡(luò)。然而在其中存在的風(fēng)險(xiǎn)也不能夠忽視,或是金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題,則整個(gè)的債權(quán)網(wǎng)絡(luò)也會(huì)受到嚴(yán)重的影響,因?yàn)閭鶛?quán)網(wǎng)絡(luò)之間相互是連接的,問(wèn)題越多其遇到的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)越大。

        (三)周期性

        在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中,其供給關(guān)系也會(huì)直接影響整體金融市場(chǎng)的運(yùn)行,所以房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理體制需要利用市場(chǎng)變化的周期性,調(diào)整市場(chǎng)的相關(guān)政策,以此改變市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境;再者,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的體系是在政府貨幣政策下運(yùn)行的,所以為了可以提高市場(chǎng)的運(yùn)行效率,針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的周期分析則是非常必要的環(huán)節(jié)。

        二、房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

        (一)商業(yè)銀行面臨的雙重風(fēng)險(xiǎn)

        隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐漸的增加,在房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中,需要大量的資金支持,才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的順利進(jìn)行,在此過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款,與此同時(shí)商業(yè)銀行將會(huì)面臨雙重的風(fēng)險(xiǎn)。

        首先,風(fēng)險(xiǎn)之一來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模一般都比較大,僅靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金無(wú)法讓項(xiàng)目達(dá)到運(yùn)轉(zhuǎn)的目的,所以開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)商業(yè)銀行進(jìn)行貸款,從而讓項(xiàng)目的資金更加的充足,而商業(yè)銀行從而也正面的成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。很多商業(yè)銀行因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展以及自身的原因,將房地產(chǎn)抵押款證券進(jìn)行轉(zhuǎn)化的業(yè)務(wù)一直沒(méi)有得到落實(shí),這樣就加重了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)率,若是期間房地產(chǎn)企業(yè)或是投資人出現(xiàn)了信用風(fēng)險(xiǎn),則會(huì)嚴(yán)重的影響商業(yè)銀行的發(fā)展,也會(huì)讓商業(yè)銀行承擔(dān)更多的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),以此引發(fā)銀行的危機(jī)。

        再者,是來(lái)自購(gòu)房人員的風(fēng)險(xiǎn)。在2008年的金融危機(jī)發(fā)生以來(lái),我國(guó)也會(huì)引以為鑒,從而敲響了國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)情況的警鐘。就目前的情況而言,我國(guó)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展中有很多地方都與美國(guó)的金融市場(chǎng)十分的相似,而人們?cè)谫J款買房的頻率上也不斷的上升,國(guó)內(nèi)同比貸款率不斷的提高,這樣就加重了家庭的負(fù)債率。若是當(dāng)購(gòu)房人員因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)的轉(zhuǎn)變而無(wú)法進(jìn)行按揭還款,則會(huì)對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生巨大的影響,而隨著市場(chǎng)的變化和購(gòu)房市場(chǎng)比率的增加,隨著增加的也是商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

        (二)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)

        房地產(chǎn)在自身運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中也存在很多的金融風(fēng)險(xiǎn),其主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn):

        首先,房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中需要大量的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn),這樣才能夠確保企業(yè)可以在市場(chǎng)中順利的運(yùn)行,但是房地產(chǎn)自身在開(kāi)發(fā)或是項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)資金嚴(yán)重短缺的情況,這樣房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)特別的依賴商業(yè)銀行的貸款,若是房地產(chǎn)自身的運(yùn)行導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)不周,這樣會(huì)直接影響自身的信用,并造成商業(yè)銀行的虧損。

        再者,因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,通常會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目過(guò)大而讓項(xiàng)目分階段進(jìn)行施工和經(jīng)營(yíng),而在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,通常資金的運(yùn)行模式是通過(guò)房地產(chǎn)上階段的經(jīng)營(yíng)收入運(yùn)行下階段,這樣的方式也會(huì)導(dǎo)致資金回籠特別慢,當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)大量資金流動(dòng)的時(shí)候,則非常容易產(chǎn)生資金的風(fēng)險(xiǎn),從而造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)阻礙。

        第三,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,很多項(xiàng)目工程都是分階段的對(duì)外承包,所以在施工過(guò)程中或是過(guò)后經(jīng)常出現(xiàn)拖欠欠款的情況比較嚴(yán)重,這樣的行為嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序,讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)虛假信息,從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展;還有很多房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了攜款潛逃的行為,這樣就構(gòu)成了金融犯罪,而嚴(yán)重的影響金融市場(chǎng)的秩序。

        (三)政策和律法存在的風(fēng)險(xiǎn)

        房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中不斷建設(shè)項(xiàng)目,以此提高企業(yè)的建設(shè)規(guī)模,但是在城建的過(guò)程中,也需要有效的遵循國(guó)家的政治法規(guī)和法律,才能夠讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)更加健康的前行。但是,國(guó)家政策方針與律法的變化和更改,也會(huì)影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境,同時(shí)也會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)??赡壳埃瑖?guó)家針對(duì)房地產(chǎn)所制定的法律和政策,僅僅是針對(duì)整體的大方向而制定,主要是針對(duì)土地的使用、租賃、出售等方面的制約,也會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)的房產(chǎn)售價(jià)有一定的約束,但是約束律法比較少,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中其他的行為約束比較模糊,這樣會(huì)讓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也會(huì)直接影響房地產(chǎn)金融的整體運(yùn)行環(huán)境。

        三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

        (一)商業(yè)銀行需提升自身的管理強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范能力

        房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過(guò)程中,需要大量的資金運(yùn)轉(zhuǎn),才能夠確保項(xiàng)目的正常運(yùn)行,這樣就需要房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行合作,實(shí)現(xiàn)資金借貸業(yè)務(wù),所以為了能夠有效避免房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行自身也需要強(qiáng)化對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。其需要注意以下幾點(diǎn):

        首先,各大商業(yè)銀行應(yīng)該有效的對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行信息收集和分析,并做好數(shù)據(jù)信息的預(yù)警,以及相應(yīng)的預(yù)警監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng),成立完善的數(shù)據(jù)庫(kù),確保數(shù)據(jù)來(lái)源真是可靠,這樣才能夠保證房地產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性,從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)金融的穩(wěn)定運(yùn)行。而且,商業(yè)銀行對(duì)金融市場(chǎng)的有效監(jiān)督,可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信貸情況,從而調(diào)整商業(yè)銀行自身的政策,以此有效防御房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)帶給商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

        再者,商業(yè)銀行的員工理念也是會(huì)導(dǎo)致防御風(fēng)險(xiǎn)能力下降的原因之一。所以商業(yè)銀行需要在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,針對(duì)員工進(jìn)行房地產(chǎn)金融意識(shí)的培訓(xùn),并強(qiáng)化員工對(duì)信息的理解和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),同時(shí)要求員工做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)前調(diào)查,這樣就可以提高對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

        第三,商業(yè)銀行應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)住房貸款業(yè)務(wù)的信息審核力度,以及對(duì)貸款人員信息的核對(duì)和信用狀況的了解,完善個(gè)人征信系統(tǒng),改善商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)運(yùn)作能力,還能夠降低商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

        (二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策

        房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中受到房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響,所以針對(duì)房地產(chǎn)金融的政策需要不斷的完善,才可以實(shí)現(xiàn)金融多元化發(fā)展,并強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的完善自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù),創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體制,以此提高房地產(chǎn)的運(yùn)行能力。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)自身的渠道,并吸收更多的投資商,和購(gòu)買者,從而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的金融體系。

        再者,通過(guò)宏觀調(diào)控的方式提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力。建議房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行交易之前,對(duì)投資商或是購(gòu)買者進(jìn)行信息檔案的建設(shè),這樣可以客觀的評(píng)判交易者的信譽(yù)程度,以及個(gè)人的條件情況。還有就是,房地產(chǎn)企業(yè)的自律性比較差,很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)將自身的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)接到銀行身上,為此,房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)該正確的看待市場(chǎng)的變化和信息的變化,通過(guò)對(duì)自身的調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)可以適應(yīng)市場(chǎng)的變化,從而提高自身對(duì)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。

        (三)健全房地產(chǎn)律法以及法律法規(guī)體制

        在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,需要利用國(guó)家的法制和法規(guī)對(duì)自身的行為和交易進(jìn)行約束和規(guī)范,這樣才可以創(chuàng)造更加優(yōu)秀的交易環(huán)境,創(chuàng)造有序的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的過(guò)程中,都是很多企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng),這些企業(yè)都會(huì)將自身的信息資料上報(bào),讓銀行和各個(gè)部門進(jìn)行審核,能夠通過(guò)審核的企業(yè)才能夠允許進(jìn)行項(xiàng)目施工;而小型的項(xiàng)目也需要提交信息,只有在國(guó)家相應(yīng)部門同意的情況下,才能夠經(jīng)營(yíng)。這樣的方式能夠制止違法行為的發(fā)生,避免壟斷、避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的出現(xiàn)。

        同時(shí),在針對(duì)不夠資格從事房地產(chǎn)事業(yè)的企業(yè),需要進(jìn)行嚴(yán)格的處置,避免擾亂金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,而產(chǎn)生不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以針對(duì)法律法規(guī)的建設(shè)需要注重以下幾點(diǎn):首先,在法律法規(guī)體系建設(shè)過(guò)程中,注重對(duì)眾籌、融資、借貸等資金流通環(huán)節(jié)的監(jiān)督,以此提高金融市場(chǎng)的運(yùn)行能力,同時(shí)完善建設(shè)房地產(chǎn)貸款的體系建設(shè),加大信貸業(yè)務(wù)投放能力,讓信貸業(yè)務(wù)可以以法律為基礎(chǔ),縮減金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。再者,在管理房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的過(guò)程中,需要依照律法辦事,嚴(yán)格執(zhí)法,對(duì)于在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行中提供虛假信息、騙取款項(xiàng)等的人進(jìn)行依法懲治,同時(shí)通過(guò)正當(dāng)手段追討相應(yīng)的款項(xiàng)。

        四、結(jié)語(yǔ)

        綜上所述,想要有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),就需要選擇合理的法律法規(guī),并利用有效的手段提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。(作者單位為廈門大學(xué))

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