張?bào)X麗?馬彥雯

房地產(chǎn)市場(chǎng)由開(kāi)發(fā)進(jìn)入了存量時(shí)代，城市化進(jìn)程的加快推動(dòng)著租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓具有的優(yōu)勢(shì)使其很快成為具有住房需求之人的首選，但是在實(shí)際推動(dòng)其發(fā)展的過(guò)程中，融資成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的難題。碧桂園租賃住房類(lèi)REITs、保利租賃住房類(lèi)REITs以及旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓在融資難問(wèn)題上跨越了一大步。本文在借鑒美國(guó)實(shí)施長(zhǎng)租公寓運(yùn)行模式經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)介紹旭輝領(lǐng)寓REITs探究其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義。

一、美國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

（一）美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)概述

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查，由于人口流動(dòng)、工作機(jī)會(huì)增加等因素，年輕人對(duì)租房的需求加大，但由于其在生活和收入不穩(wěn)定以及觀念的原因，年輕人更愿意選擇租而非買(mǎi)房子。美國(guó)的長(zhǎng)租公寓房源大部分集中在交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、生活舒適度高的都市區(qū)，目標(biāo)客戶(hù)是在都市工作的精英白領(lǐng)一族，尤其是科技創(chuàng)新發(fā)展的城市，相應(yīng)的，需求高導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓的房租也為最高的。

（二）美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs發(fā)展的條件

美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，主要是由于以下四方面的原因：

第一，市場(chǎng)環(huán)境良好。稅收優(yōu)惠激發(fā)了REITs投資者的積極性。一定情況下，不需要繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，美國(guó)的信用體系、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)披露和防范機(jī)制以及專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)管理為REITs的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。

第二，收益率非常穩(wěn)定。REITs的收益主要依靠基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金收入。從美國(guó)近15年發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，租金上升趨勢(shì)維持在每年3%的比例，房屋空置率則維持在5%左右。

第三，租賃需求不斷上升。隨著美國(guó)房?jī)r(jià)收入比的升高，美國(guó)年輕一代更愿意選擇租賃。

第四，長(zhǎng)租公寓符合年輕人選擇。長(zhǎng)租公寓設(shè)施齊全，開(kāi)放的公共住宅區(qū)更符合年輕人休閑需求?？鐓^(qū)域的人才流動(dòng)強(qiáng)度，為公寓發(fā)展提供了動(dòng)力。

（三）美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs對(duì)我國(guó)的啟示

除現(xiàn)金、債券、股票之外，REITs成為美國(guó)大眾第四個(gè)投資方向。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2018年8月30日，美國(guó)REITs的總規(guī)模達(dá)到了15020億美元，其中長(zhǎng)租公寓REITs占總規(guī)模的20%左右。隨著我國(guó)租賃住房的發(fā)展，發(fā)展REITs專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成為當(dāng)下熱點(diǎn)，因此，美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs的成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

1.政府強(qiáng)力支持。1960年，美國(guó)頒布了針對(duì)REITs的稅收法案之后，同年，頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》，雖然在70年代受到打擊，但在之后的20多年里為REITs的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。除此之外，相關(guān)法規(guī)不斷完善。

2.宏觀環(huán)境鼓勵(lì)創(chuàng)新。租賃市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，對(duì)長(zhǎng)租公寓REITs在交易形式、交易結(jié)構(gòu)、標(biāo)的資產(chǎn)等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新完善，只有這樣，才能與時(shí)俱進(jìn)，推動(dòng)我國(guó)在住房租賃市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。

3.吸收機(jī)構(gòu)投資者參與。在REITs專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃中，如果能夠廣泛吸引機(jī)構(gòu)投資者，有利于對(duì)REITs有效性進(jìn)行監(jiān)督，有利于REITs市場(chǎng)表現(xiàn)，從而為吸引到更多的中小投資者參與，保障了REITs資金來(lái)源。

二、REITs應(yīng)用于旭輝領(lǐng)寓的實(shí)例

（一）旭輝領(lǐng)寓項(xiàng)目簡(jiǎn)介

2017年12月，中國(guó)首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架類(lèi)權(quán)益型REITs——高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（下稱(chēng)“旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs”）獲得上海證券交易所審議通過(guò)，開(kāi)創(chuàng)了民企長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化新篇章，旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs儲(chǔ)架注冊(cè)規(guī)模30億，涉及10-15個(gè)項(xiàng)目，獲準(zhǔn)在2年內(nèi)分期完成發(fā)行，首期發(fā)行底標(biāo)項(xiàng)目為已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入的旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國(guó)際社區(qū)浦江店與博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓浦江店。

（二）旭輝領(lǐng)寓REITs上市交易情況

旭輝領(lǐng)寓此次發(fā)起的中國(guó)首單民營(yíng)長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類(lèi)REITs，規(guī)模為30億，其增信措施方面，包括為物業(yè)凈租金超額對(duì)證券期間利息覆蓋、物業(yè)處置收入對(duì)證券本金超額覆蓋以及優(yōu)先級(jí)/次級(jí)分層。退出安排方面，最主要是為未來(lái)公募REITs退出作出準(zhǔn)備：即在R-90前任一日（R日為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立之日其屆滿(mǎn)3年之日）。關(guān)于其物業(yè)資產(chǎn)情況，此次專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的標(biāo)的資產(chǎn)為上海浦江國(guó)際博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓及上海浦江國(guó)際柚米國(guó)際社區(qū)。原始權(quán)益人及差額補(bǔ)足義務(wù)人分別式上海領(lǐng)昱以及旭輝股份。計(jì)劃管理人為中信證券，基金管理人是晨曦基金，基金管理人為高和資本。

（三）此項(xiàng)REITs專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行對(duì)旭輝的意義

1.有利于旭輝集團(tuán)搶先布局租賃市場(chǎng)。旭輝集團(tuán)近年提出構(gòu)建全球租房生活服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)戰(zhàn)略重心在于打造長(zhǎng)租公寓。眾所周知，十九大提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，將租賃住房市場(chǎng)確立為2018年工作重心，鼓勵(lì)相關(guān)金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs有利于提升旭輝集團(tuán)融資能力，布局租賃市場(chǎng)。截至2017年6月30日，旭輝股份總資產(chǎn)812.28億元，股東權(quán)益合計(jì)171.94億元，2017年1-6月?tīng)I(yíng)業(yè)收入64.92億元，凈利潤(rùn)15.17億元。最新評(píng)級(jí)，旭輝股份最新主體評(píng)級(jí)為AA+，企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。

2.儲(chǔ)架發(fā)行有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)發(fā)展循環(huán)。旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs實(shí)行儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制，意味著在將來(lái)的一定的期限內(nèi)，旭輝領(lǐng)寓可以將符合資產(chǎn)池標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)分批次發(fā)行，不僅在發(fā)行機(jī)制上減少了手續(xù)，而且有利于企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)融資。符合旭輝集團(tuán)整體重資產(chǎn)配置，為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了創(chuàng)新的思路。（作者單位為江西師范大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院）

基金項(xiàng)目：江西師范大學(xué)研究生創(chuàng)新基金項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)YJS2018102）。