李軍

【摘要】對房地產(chǎn)工程管理工作而言，全過程成本控制是非常重要的一個組成部分，它主要是使用直接或者間接的方式，對房地產(chǎn)工程所消耗的費(fèi)用支出產(chǎn)生影響，并且對這些支出進(jìn)行制約和協(xié)調(diào)，從而使得整個房地產(chǎn)工程在消費(fèi)支出方面能夠達(dá)到有組織和有系統(tǒng)的狀態(tài)，使其處在一個合理分配的過程當(dāng)中。它是貫穿在整個工程的建設(shè)生命線當(dāng)中，同時也是人力、物力和財力得到協(xié)調(diào)配置的一個有效過程，使得資源的利用率得到有效提高。本文主要對房地產(chǎn)建設(shè)工程的成本全過程管理與控制的重點(diǎn)和策略進(jìn)行分析和探討，以此來為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；工程成本；全過程；控制

在當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長遠(yuǎn)發(fā)展，就要做好建設(shè)項(xiàng)目成本把控工作，優(yōu)化控制方式，完善管理機(jī)制，在增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭實(shí)力的基礎(chǔ)上，給企業(yè)創(chuàng)造更好效益，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)建設(shè)全過程

（一）設(shè)計(jì)階段

一個工程可以圓滿完成依靠的是施工之前的設(shè)計(jì)過程，雖然它占有的工程費(fèi)用比較少，還不到百分之二十，但是它決定著建筑物的結(jié)構(gòu)、施工進(jìn)度、性能等，對于工程造價的影響卻達(dá)到百分之八十以上，這也是控制成本的關(guān)鍵所在。設(shè)計(jì)階段工作的主要內(nèi)容包括市場調(diào)查、民意了解、數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，在設(shè)計(jì)的過程中，一定要設(shè)計(jì)合理，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)格預(yù)算，通過造價管理和成本控制的手段，爭取細(xì)化到建筑建造每一個小的層面，保證房地產(chǎn)的質(zhì)量和品質(zhì)。

（二）招標(biāo)階段

房地產(chǎn)商根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，采用合同措施控制造價，是招標(biāo)階段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制成本，取決于設(shè)計(jì)圖紙的深度和工程量清單的完整性，房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)選擇工期保證、質(zhì)量保證、標(biāo)價合理的性價比較高的承包商。本階段的工作是編制工程量清單，完成清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價；根據(jù)工程的性質(zhì)和特點(diǎn)，編制招標(biāo)文件，制定評標(biāo)辦法；確定合同形式，制定合同的有關(guān)造價條款。房地產(chǎn)企業(yè)通過大量招標(biāo)確定合同價格，確定工程消耗，事先將工程造價和成本進(jìn)行合理有效的控制。

（三）施工階段

施工過程實(shí)際就是將設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃具體落實(shí)，是工程造價管理的核心所在。因?yàn)樵谑┕み^程中，會出現(xiàn)一些不可預(yù)知的外界因素，與設(shè)計(jì)階段的預(yù)算會有或高或低的不同之處，嚴(yán)重時可能會導(dǎo)致成本失控，整個工程可能會功虧一簣。為此，在施工階段要一直運(yùn)行造價管理與成本控制機(jī)制，工作人員還要嚴(yán)格根據(jù)流程進(jìn)行施工，避免出現(xiàn)較大的情況動蕩，出現(xiàn)不可預(yù)知的嚴(yán)重后果。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程的全過程成本控制的優(yōu)化對策

（一）決策環(huán)節(jié)成本控制

在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作時，決策環(huán)節(jié)首要做的工作在于做好市場調(diào)查，明確可能給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來影響的各項(xiàng)因素，對開發(fā)項(xiàng)目周期需求加以探究，并采用回歸分析法的方式實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目市場前期的評估；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃評估需要對開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)用土地面積、建筑密度等內(nèi)容進(jìn)行思考，分析可能給項(xiàng)目成本造成影響的各項(xiàng)因素；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評估需要從項(xiàng)目自身角度入手，對項(xiàng)目采光、通風(fēng)、環(huán)保以及應(yīng)用等因素加以考慮；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估作為整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的核心要素，直接影響項(xiàng)目今后施工成本和效益，可以從項(xiàng)目財務(wù)、效益平衡等方而進(jìn)行評估。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本控制

在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要嚴(yán)格依照前面所舉出的影響因素進(jìn)行現(xiàn)場勘察，根據(jù)工人的施工進(jìn)度，保證圖紙和方案能夠切實(shí)滿足施工需要。房地產(chǎn)企業(yè)要讓設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之間積極合作交流，從而形成默契的合作模式，將每個人的才能發(fā)揮到極限，從而完整地對成本進(jìn)行控制，將圖紙的每個參數(shù)都設(shè)計(jì)精確，更好地指導(dǎo)施工方向，較高效率地將造價控制和管理應(yīng)用在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上。

（三）施工環(huán)節(jié)成本控制

首先，做好合同管理工作。合同簽署需要具備嚴(yán)謹(jǐn)性，各項(xiàng)條款設(shè)定合理。有條件的企業(yè)，可以通過聘請專業(yè)律師的方式進(jìn)行合同把關(guān)，讓其從專業(yè)的角度入手進(jìn)行合同核查，防止合同用詞不合理引發(fā)諸多矛盾和問題。其次，加大對施工現(xiàn)場管理力度，做好設(shè)計(jì)變更以及材料更換等狀況的控制工作，沒有特殊狀況下不可額外簽證。針對特殊狀況導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更，可以結(jié)合實(shí)際情況并秉持對應(yīng)的審批流程，需要經(jīng)過建設(shè)企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)以及監(jiān)理企業(yè)的審核通過之后，才能適當(dāng)?shù)卦黾踊蛘邷p少額度?，F(xiàn)場管理工作人員需要做好各個環(huán)節(jié)的管理工作，并進(jìn)行原始數(shù)據(jù)的記錄，在條件允許的情況下，可以借助攝像機(jī)或者照相機(jī)等設(shè)施進(jìn)行追蹤記錄，防止在工程結(jié)算過程中出現(xiàn)問題。

（四）竣工結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制

在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格按照合同約定內(nèi)容進(jìn)行工程量審計(jì)，對于合同未標(biāo)記的工程量不予結(jié)算，同時要確保先驗(yàn)收合格后再進(jìn)行結(jié)算審核，驗(yàn)收合格的方可進(jìn)入結(jié)算環(huán)節(jié)，不合格工程需要及時進(jìn)行返工，合格后再納入竣工結(jié)算范疇。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程全過程成本控制，必須要對工作的重點(diǎn)進(jìn)行把握，在此基礎(chǔ)上把握住全過程成本管理與控制的具體策略，更好地為房地產(chǎn)工程的推進(jìn)提供有效的幫助，提高房地產(chǎn)工程開展的積極性和有效性。

參考文獻(xiàn)

[1]孫連濤.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制[J].企業(yè)改革與管理，2018（01）：154，161.