王中　張鵬

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷進(jìn)步和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也越來越好。工程造價是房地產(chǎn)的開發(fā)中的一個非常重要的方面，在房地產(chǎn)開發(fā)的前期、中期、后期都發(fā)揮著重要的作用。本文就房地產(chǎn)的開發(fā)中的工程造價的重要作用展開分析和探討，筆者結(jié)合多年的房地產(chǎn)行業(yè)的工作經(jīng)驗提出了一些看法和見解，希望能為相關(guān)的工作人員提供有益的參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；造價；重要作用；分析

在房地產(chǎn)中，房屋的銷售、工程的施工、相關(guān)的房屋設(shè)計、施工前的策劃工作以及后期的辦理手續(xù)等都或多或少的會用到工程造價的一些知識。我國的棚戶區(qū)改造工作也與工程造價有著密切的關(guān)系。不得不說，盡管我國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)取得了較大的成就，但是由于現(xiàn)實中存在的一些不良競爭等現(xiàn)象，與一些發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中還存在許多的問題需要解決。如何克服這些問題，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得進(jìn)一步的發(fā)展就成為相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商需要重點研究的課題。本文探討的是房地產(chǎn)中有關(guān)工程造價的作用的一些分析。

1、房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價在工程的策劃階段的重要性分析

相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商之所以重視前期的策劃工作是因為要實現(xiàn)工程利益的最大化【1】。前期的策劃包括整個項目實施的條件、可行性的分析工作以及工程中的一些其它問題。在進(jìn)行策劃的時候，最關(guān)鍵的需要研究的部分就是工程造價。一般情況下，測算工程的造價需要考慮多種因素，客觀因素和主觀因素都需要考慮。在進(jìn)行施工的時候的地域和季節(jié)、天氣等因素以及人工成本、機械設(shè)備和施工材料等等要根據(jù)具體的施工環(huán)境具體考慮。工程造價和當(dāng)時市場的價格有著很大的關(guān)系，但是并不是全部受市場因素的制約。具體的工程造價需要綜合考慮多種因素，經(jīng)過仔細(xì)的比較和分析得出利潤最大的一套方案，增加房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。

2、工程造價和房屋的建造、設(shè)計之間的關(guān)系分析

2.1房屋建造中的主觀因素對工程造價的影響分析

在工程施工的設(shè)計圖紙里，一些具體的施工方法和施工的方案一般都不會顯示，只有項目工程的具體的一些負(fù)責(zé)人知道。這種操作的方式就會在一定程度刪導(dǎo)致施工中的一些問題的出現(xiàn)。比如說編制施工的清單或者在套用一定的金額的時候出現(xiàn)問題【2】。尤其是在工程中管道的施工過程中，一些設(shè)計的細(xì)節(jié)在圖紙上都不會體現(xiàn)，這就要求相關(guān)的部門做好溝通工作，也十分考驗施工的技術(shù)人員的技術(shù)能力。舉個例子來說，當(dāng)進(jìn)行熱力管道的焊接的時候，就需要注意很多問題，比如焊接的方式的選擇，還是安裝的時候采用的連接的方式，還是塑料結(jié)構(gòu)的方式等等，盡管這些在設(shè)計的圖紙中都不會被提到，但是在施工中卻是非常重要的。如果應(yīng)該采用法蘭連接卻應(yīng)用了螺紋連接，在塑料檢查井和PE管的連接時應(yīng)該采用外接卻用了內(nèi)接，這都會對工程造成極大的影響【3】。相關(guān)的造價的人員一定需要注意這些問題，在進(jìn)行具體的施工的時候不能只考慮經(jīng)濟(jì)效益，社會效益也是非常重要的。相關(guān)的設(shè)計人員一定要做好協(xié)商和溝通工作，避免在施工的過程中出現(xiàn)紕漏。

2.2房屋建造設(shè)計和定額套取、造價的規(guī)則之間的關(guān)系

通過具體的實踐我們可以發(fā)現(xiàn)，工程中相同的材料和配件以及施工方法等都會隨著施工的位置的不同而發(fā)生相應(yīng)的變化和改變。舉個例子來說，在建筑施工中，常用的一種施工材料叫做防水卷材，這種材料在應(yīng)用的時候有很多的要求，不管是應(yīng)用的位置方面還是排煙口的位置方面，都有著詳細(xì)的規(guī)定。在我國大部分地區(qū)的房屋建設(shè)施工中這些具體的內(nèi)容規(guī)定一般不會出現(xiàn)，出現(xiàn)的話也只是一小部分，因此負(fù)責(zé)造價的相關(guān)的工作人員應(yīng)該根據(jù)具體地區(qū)的具體情況來進(jìn)行分析和判斷，綜合標(biāo)準(zhǔn)的圖集和說明等來得出最后的分析結(jié)果。另外還需要注意的一點是，構(gòu)件所處的位置對工程造價的影響也非常大，有時候樓層內(nèi)部的框架柱和基礎(chǔ)的引柱的標(biāo)準(zhǔn)和位置是相同的，但是在具體的施工我們卻發(fā)現(xiàn)在周轉(zhuǎn)的材料的消耗方面卻是差別很大的【4】，周轉(zhuǎn)的材料消耗也比較大，因此綜合各種條件來確定好構(gòu)件的位置也是相關(guān)的工程造價人員的重要任務(wù)之一。

3、工程項目的評估對工程造價的重要作用分析

房地產(chǎn)罰款項目后期的一些評估的工作一般會從下面幾個方面著手：一是施工中出現(xiàn)的普遍問題，二是設(shè)計中出現(xiàn)的一些紕漏，三是有效的銷售手段的探討等。對這幾個方面的研究和分析工作對房地產(chǎn)項目的一些后期的工作有著比較重要的影響，對工程的品質(zhì)的提升有著非常重要的作用。在工程施工的一些項目統(tǒng)計工作也是非常重要的，統(tǒng)計工作關(guān)系著后期的工程造價問題。當(dāng)工程出現(xiàn)問題的時候相關(guān)的部門需要進(jìn)行反思，是當(dāng)下的工程單價出現(xiàn)了問題還是一些機械單價出現(xiàn)了紕漏，一定要具體的分析產(chǎn)生差價的原因，通過精確的分析和對比得出實際的材料的用量和預(yù)算的材料用量之間的差距，并且采取相對應(yīng)的改造措施。

4、工程計量的預(yù)結(jié)算和支付工作

我國許多的房地產(chǎn)開發(fā)商在承包工程的時候采用的方式都是總價包干的方式，他們認(rèn)為總價包干的方式能夠在一定程度上降低施工的風(fēng)險，并且操作方式相比而言比較簡單。但是我們發(fā)現(xiàn)這種認(rèn)識其實是不正確的，因為這種方式會給施工的過程中帶來很多的困難，特別是在市政管網(wǎng)和單體總包等工程上都會帶來一定的不良的影響。因此根據(jù)具體的情況做好工程計量的預(yù)結(jié)算工作和支付工作也是相關(guān)的工作人員需要解決的重要問題。

結(jié)語：

通過上述的介紹和闡釋我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)中工程造價的重要作用。工程造價這項工作，不僅涉及到的專業(yè)知識非常多，內(nèi)容也比較駁雜，需要房地產(chǎn)的工作人員的高度的職業(yè)技能和修養(yǎng)。一份優(yōu)秀的工程造價分析，不僅關(guān)系著企業(yè)的在這項工程中的經(jīng)濟(jì)效益，更關(guān)系著企業(yè)的是否能夠取得長足的發(fā)展和進(jìn)步，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和社會聲譽。對一些房地產(chǎn)的開發(fā)人員而言，需要重視設(shè)計、施工和銷售等相關(guān)的步驟，把工程造價放在一個重要的位置上去研究和完善。只有把工程造價的工作做好了，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)才能取得更進(jìn)一步的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王哲.論工程造價在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].山西建筑，2012（04）：252.

[2]徐源鵬.進(jìn)軍房地產(chǎn).房地產(chǎn)項目批報建與開發(fā)工作全程指南[J].北京機械工業(yè)出版社，2011（02）：37.

[3]唐菁菁，建筑工程施工項目成本管理[J].北京機械工程出版社，2009（12）：29.

作者簡介：

王中（1969年3月），男，漢族，重慶市彭水縣，重慶益欣實業(yè)集團(tuán)有限公司，工程師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)管理。

張鵬（1979年9月），男，漢族，重慶市奉節(jié)縣，重慶城建控股集團(tuán)有限責(zé)任公司，高級工程師，研究方向：工程技術(shù)。