尹旭升

【摘要】本文論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理六大重要原則。

【關(guān)鍵詞】工程管理；重要原則

房地產(chǎn)乃當(dāng)代百業(yè)之王，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各行各業(yè)莫不與之休戚相關(guān)，其建筑產(chǎn)品更是關(guān)乎到千家萬(wàn)戶，關(guān)乎到民生幸福。古人云：“修身齊家治國(guó)平天下”，建筑是人的居住主體，修身齊家的首要空間，也是傳承歷史創(chuàng)造文明的最佳載體。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆突進(jìn)，大發(fā)展大并購(gòu)，快周轉(zhuǎn)、大規(guī)模、高溢價(jià)已是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的不二法門(mén)。因此，提高工程管理水平，建設(shè)高品質(zhì)建筑，成為房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生存、發(fā)展壯大的重大任務(wù)。

在當(dāng)今工程技術(shù)和科學(xué)水平都大為提高的情況下，工程管理新思路、新理念等越來(lái)越占據(jù)突出地位。鑒于此，本人從近20年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中得出房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理六大重要原則。

1、實(shí)事求是，兼顧公平

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，除施工總承包外，至少還有20余項(xiàng)專(zhuān)業(yè)承包工程，構(gòu)成了龐大的項(xiàng)目組織。因此，施工現(xiàn)場(chǎng)紛繁復(fù)雜是管理常態(tài)。如何才能有效管理諸多施工單位呢？首要原則就是實(shí)事求是，兼顧公平。實(shí)事求是，是指從實(shí)際出發(fā)，按照事物的實(shí)際情況辦事。兼顧公平，就是指處理事情要合情合理，不偏袒任何一方，即各方既應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，也應(yīng)得到利益。若某一方承擔(dān)了少于應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，或取得了多于應(yīng)得的利益，這就會(huì)讓其他方感到不公平。

項(xiàng)目工程建設(shè)是一個(gè)整體，任何一家的延誤都會(huì)拖累整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，工程管理要大局著眼，不能高高在上，隨意改變工程管理有關(guān)規(guī)章制度。只有實(shí)事求是了，才能兼顧公平。

某項(xiàng)目自來(lái)水與道排施工交叉作業(yè)，自來(lái)水公司在試壓時(shí)出現(xiàn)管涌，為趕工期直接開(kāi)挖處理，破壞了道排管道，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。建設(shè)單位趕至現(xiàn)場(chǎng)后，以大局為重，立即指令確保自來(lái)水施工測(cè)壓，保證驗(yàn)收；同時(shí)對(duì)道排施工單位承諾，確認(rèn)損失后由建設(shè)單位承擔(dān)；緩解了現(xiàn)場(chǎng)對(duì)峙，保證了工程進(jìn)度。事后對(duì)道排施工單位耐心勸導(dǎo)說(shuō)明自來(lái)水公司屬于市政壟斷企業(yè)，只能和諧相處；而自來(lái)水公司也知理虧，最后雙方答應(yīng)各自承擔(dān)損失，為后續(xù)平穩(wěn)施工創(chuàng)造了條件。所以對(duì)類(lèi)似交叉施工作業(yè)時(shí)產(chǎn)生工序、工期等的爭(zhēng)執(zhí)，唯有實(shí)事求是，兼顧公平，才能順利推進(jìn)工程進(jìn)度，保證項(xiàng)目目標(biāo)的完成。

某項(xiàng)目在消防驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況要求一樓大廳取消防火門(mén)，以保證疏散通道。辦理簽證時(shí)，成本部以未按圖施工且無(wú)消防單位書(shū)面整改指令為由，不予認(rèn)可，但實(shí)際上既安裝又拆除，都產(chǎn)生了費(fèi)用，而且也不可能去自找麻煩要消防驗(yàn)收整改書(shū)面指令。這時(shí)候，一定要實(shí)事求是，公平處理，認(rèn)可造價(jià)?？刂瞥杀颈仨毸愦筚~，不能盯著小賬，要以交付目標(biāo)為最高準(zhǔn)則！

2、堅(jiān)持原則，公事公辦

原則，是指行事所依據(jù)的準(zhǔn)則。具體到工程管理上講，就是依據(jù)招標(biāo)文件、合同約定以及公司的有關(guān)制度要求辦事。公事公辦，則是指按公事的原則辦，不講私人情面。

某施工單位在選用外墻保溫材料時(shí)，因?yàn)槔峡蛻?，未招?biāo)就直接采購(gòu)了外墻保溫材料，進(jìn)場(chǎng)也未認(rèn)真查驗(yàn)材料和相關(guān)檢驗(yàn)證書(shū)，在質(zhì)監(jiān)部門(mén)巡檢時(shí)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)保溫材料屬于三無(wú)產(chǎn)品，結(jié)果被勒令停工進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，信用扣分。

所以只要一放棄原則，必定會(huì)出事。只要公事公辦，就沒(méi)問(wèn)題。要牢牢記?。嘿|(zhì)量是管出來(lái)、看出來(lái)、罰出來(lái)，嚴(yán)格要求出來(lái)的。對(duì)業(yè)務(wù)單位無(wú)論上至公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，下至項(xiàng)目班組，都要不講私人情面，堅(jiān)持原則，公事公辦，這樣，才能保證工程的質(zhì)量和安全。

3、嚴(yán)于律己，敢于正人

嚴(yán)于律己，指的是嚴(yán)格地約束自己。管理別人，首先要自己過(guò)硬。凡是要求別人做到的，自己要率先做到；凡是要求別人不做的，自己要堅(jiān)決不做。而敢于正人，就是要敢于管人，敢于嚴(yán)格要求，嚴(yán)格管理。

某項(xiàng)目要求現(xiàn)場(chǎng)必須佩戴安全帽，但正值高溫天氣，建設(shè)單位管理者在進(jìn)出時(shí)經(jīng)常不戴安全帽，結(jié)果安全管理處罰時(shí)，無(wú)一家施工單位接受，直至造成一起高空墜物死亡事故，血的教訓(xùn)才使人驚醒！

4、勿以私交，勿謀私利

私交，指私自交接或者私人之間的交誼。私利，指?jìng)€(gè)人的利益。

人都是有感情的動(dòng)物。施工中天天打交道，必然會(huì)產(chǎn)生聯(lián)系和工作上的情誼。但是，要切記產(chǎn)生私交，更不可謀取私利，尤其在當(dāng)前中央反腐倡廉形勢(shì)下。要牢牢記住施工單位永遠(yuǎn)不可能成為你的朋友，只能是親和清的純粹業(yè)務(wù)關(guān)系。

某項(xiàng)目2014年開(kāi)盤(pán)時(shí)，市場(chǎng)處于平淡期，開(kāi)發(fā)商有些內(nèi)部員工愿意轉(zhuǎn)讓?zhuān)偘芾砣藛T因剛需也特別希望購(gòu)買(mǎi)。建設(shè)單位項(xiàng)目部鑒于總包施工質(zhì)量良好，進(jìn)度快，口碑不錯(cuò)，覺(jué)得私交不錯(cuò)，實(shí)際上出發(fā)點(diǎn)也是想總包都在項(xiàng)目上買(mǎi)房子，對(duì)工程管理也有好處，就牽頭幫忙介紹轉(zhuǎn)讓給總包單位。結(jié)果2015年下半年至2016年，房?jī)r(jià)暴漲，翻了一倍。賣(mài)房者反悔，沒(méi)買(mǎi)房的也投訴，產(chǎn)生了較大糾紛。如果一開(kāi)始就堅(jiān)持原則，公事公辦，不參與轉(zhuǎn)讓事宜，總包管理人員自行參加購(gòu)買(mǎi)就不會(huì)產(chǎn)生隱患。

5、聽(tīng)言觀行，有獎(jiǎng)有罰

聽(tīng)其言而觀其行，是指不要只聽(tīng)言論，還要看實(shí)際行動(dòng)，根據(jù)實(shí)際行動(dòng)給予獎(jiǎng)罰。

工程管理中工地例會(huì)是很重要的會(huì)議，諸多信息、決定和大部分協(xié)調(diào)工作都是在例會(huì)上發(fā)布、交流和決定的，尤其搶工期間會(huì)要求各家施工代表表態(tài)落實(shí)。很多施工單位要錢(qián)最積極，對(duì)質(zhì)量進(jìn)度信誓旦旦，實(shí)際上敷衍了事者眾。所以，工程質(zhì)量進(jìn)度是追出來(lái)、盯出來(lái)、抓出來(lái)的，不嚴(yán)格處罰根本不行！

某項(xiàng)目，門(mén)窗分包單位每次表態(tài)保質(zhì)保量完工，但進(jìn)度仍然極其緩慢。管理團(tuán)隊(duì)深入門(mén)窗公司調(diào)查才了解到，該公司不僅項(xiàng)目經(jīng)理屢次更換，加工廠也頻繁更換廠長(zhǎng)，無(wú)人負(fù)責(zé)。最終直接約談該公司總經(jīng)理，并按合同約定嚴(yán)格進(jìn)行了處罰，才得以保證進(jìn)度推進(jìn)。

6、己所不欲，勿施于人

己所不欲，勿施于人，出自《論語(yǔ)》。意指自己不愿意別人怎樣對(duì)待自己，就不要那樣對(duì)待別人。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是推己及人，將心比心，設(shè)身處地為別人想一想。

某項(xiàng)目電梯門(mén)套原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為不銹鋼門(mén)套，后鑒于項(xiàng)目高溢價(jià)，為提升品質(zhì)決定采用石材門(mén)套。施工過(guò)程中辦理簽證，但一直沒(méi)有簽署確認(rèn)；竣工結(jié)算時(shí)，成本審計(jì)部門(mén)竟以施工單位變更材料時(shí)未提出異議，按原價(jià)格執(zhí)行，導(dǎo)致發(fā)生群體性事件。其實(shí)此事清楚明確，但是建設(shè)單位以成本為借口不調(diào)價(jià)當(dāng)然是不合適的，己所不欲，勿施于人，失掉公信力，后果還是要來(lái)承擔(dān)。

結(jié)語(yǔ)：

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理，只要堅(jiān)持做到了上述六大原則，就會(huì)順利開(kāi)發(fā)建設(shè)成為高品質(zhì)的項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]《現(xiàn)代項(xiàng)目管理》，白思俊主編，機(jī)械工業(yè)出版社出版.

[2]系列叢書(shū)《成本制勝》，明源地產(chǎn)研究，中信出版社.

[3]微信公眾號(hào)：明源地產(chǎn)研究院.

[4]百度網(wǎng)站等.