【摘要】在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為中，地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，在管理工作落實(shí)的過程中，按照系統(tǒng)管理的理念、方法與策略，就整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的全過程管理工作。有效的地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作，能夠促進(jìn)地產(chǎn)各個(gè)生產(chǎn)要素之間的優(yōu)化與配置，為地產(chǎn)質(zhì)量的提升，創(chuàng)造良好的條件。基于此，本文主要對(duì)房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)進(jìn)行分析探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建筑裝飾；設(shè)計(jì)管理；要點(diǎn)

1、前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的建筑裝飾設(shè)計(jì)管理工作，是整個(gè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的一個(gè)構(gòu)成部分，優(yōu)秀的建筑裝飾設(shè)計(jì)管理，一方面能夠提升地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，另一方面能夠塑造一個(gè)地產(chǎn)的品牌。其中獨(dú)特的裝飾理念、裝飾方法與管理策略，對(duì)于提升地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著非常重要的意義。就目前社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在眾多的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者之中立于不敗之地，就應(yīng)當(dāng)摒棄傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中弊端，提升對(duì)建筑裝飾設(shè)計(jì)重要性的認(rèn)知，將開發(fā)項(xiàng)目以精品化的方式重新回歸到社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)上，有效完善與優(yōu)化建筑裝飾設(shè)計(jì)的效果與質(zhì)量，并使其為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益發(fā)揮出積極的作用，進(jìn)而進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)事業(yè)在社會(huì)市場(chǎng)中占據(jù)的主導(dǎo)地位。

2、房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)

2.1房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)創(chuàng)意的應(yīng)用與管理

房地產(chǎn)的裝飾設(shè)計(jì)創(chuàng)意作為文化與藝術(shù)的創(chuàng)新，是對(duì)建筑內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行改造與創(chuàng)造的過程。建筑裝飾設(shè)計(jì)不僅僅是一種藝術(shù)行為，更是文化與概念的有機(jī)結(jié)合，通過使用不同的色彩、表現(xiàn)力的線條、空間的搭配、燈光的映射等凸顯建筑裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格的方法。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，建筑裝飾的獨(dú)特性、設(shè)計(jì)的合理性，一方面能夠滿足房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理或業(yè)主的需求，另一方面對(duì)于提升房地產(chǎn)的質(zhì)量有著重要的意義。因此，優(yōu)秀的房地產(chǎn)創(chuàng)意設(shè)計(jì)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)主要構(gòu)成內(nèi)容。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，優(yōu)秀的房地產(chǎn)裝飾創(chuàng)意很好的帶動(dòng)了整個(gè)項(xiàng)目或樓盤的受歡迎程度與銷量的提升。例如對(duì)一些地理位置優(yōu)越度較低的區(qū)域，開發(fā)商往往會(huì)在建筑外觀的裝飾設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行了很多的創(chuàng)意篩選與抉擇，通過邀請(qǐng)國(guó)際設(shè)計(jì)大師進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)的主持、將國(guó)際品牌的創(chuàng)意經(jīng)驗(yàn)與方法融入到自己的項(xiàng)目或樓盤設(shè)計(jì)中。這些措施，都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來有影響的轟動(dòng)，而且一個(gè)新的房地產(chǎn)創(chuàng)意，往往能夠影響一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)界的設(shè)計(jì)新風(fēng)尚。

所以，在房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)管理的過程中，首先要注重室內(nèi)格局的整體性，在保證室內(nèi)功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，提升建筑裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格的整體性。將適合空間內(nèi)部設(shè)計(jì)的位置與資源，充分的結(jié)合到地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)工作中，提升房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)的美學(xué)性與技術(shù)性，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)對(duì)地產(chǎn)質(zhì)量提升的促進(jìn)作用。其次，要按照房地產(chǎn)具體項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)運(yùn)行團(tuán)隊(duì)或業(yè)主的主觀需求等做出風(fēng)格的定位與設(shè)計(jì)。由于房地產(chǎn)風(fēng)格的定位對(duì)于整個(gè)設(shè)計(jì)的影響是非常直接的，風(fēng)格定位的合理性是更好的展示房地產(chǎn)建筑品質(zhì)與企業(yè)形象的窗口。所以，需要深入的分析一個(gè)群體的共性，體現(xiàn)在建筑裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格上要注重設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性，并且就開發(fā)項(xiàng)目或樓盤的風(fēng)格和消費(fèi)群體進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的把握與分析。

2.2房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)配飾使用與質(zhì)量控制

配飾是房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。配飾的設(shè)計(jì)原則是少而精，而且要保證其一定要合適。當(dāng)前在建筑裝飾界流行的是“少裝修多配飾”，因此，合理的使用配飾，是保證裝飾效果的基礎(chǔ)，但在裝飾設(shè)計(jì)的時(shí)候，配飾并不是越多越好，配飾的使用不能太濫，要有所為而有所不為。房地產(chǎn)建筑裝飾工程監(jiān)理的主要內(nèi)容之一是加強(qiáng)質(zhì)量控制，目前我國(guó)的房地產(chǎn)建筑裝飾質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)大部分都是裝飾飾面。提升建筑裝飾工程中隱蔽工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于更好的提升房地產(chǎn)建筑裝飾工程的質(zhì)量有著重要的意義。房地產(chǎn)建筑裝飾中隱蔽工程的質(zhì)量驗(yàn)收是裝飾質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的重要組成部分，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成敗起到了非常重要的作用。由于房地產(chǎn)建筑裝飾工程中隱蔽工程幾乎涉及到項(xiàng)目當(dāng)中各個(gè)專業(yè)，尤其是機(jī)電安裝與裝飾基層構(gòu)造，非常容易在施工過程出現(xiàn)相互矛盾，相互制約，又互相無法妥協(xié)的情況，從而導(dǎo)致項(xiàng)目施工中可能出現(xiàn)窩工、返工、甚至延誤工期的情況，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本失控。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中應(yīng)充分注意避免后續(xù)施工時(shí)容易出現(xiàn)的這幾方面問題。

房地產(chǎn)建筑裝飾工程的現(xiàn)場(chǎng)管理是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，要求工程監(jiān)理人員既要有精深的房地產(chǎn)建筑裝飾工程的設(shè)計(jì)管理知識(shí)，又要具備豐富的指導(dǎo)和控制現(xiàn)場(chǎng)施工等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，只有這樣才能在保證工程質(zhì)量的前提下，把房地產(chǎn)建筑裝飾工程的科學(xué)性、技術(shù)性、藝術(shù)性等完美的結(jié)合到一起。

3、實(shí)例分析

3.1項(xiàng)目概況

意邦五星級(jí)酒店項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃交通便捷。項(xiàng)目為商務(wù)型國(guó)際五星級(jí)酒店，委托國(guó)際知名酒店管理公司運(yùn)營(yíng)管理。酒店建筑群由長(zhǎng)租公寓、酒店公區(qū)、主樓客房區(qū)及地下后勤區(qū)組成。地上建筑面積：3.9萬㎡，地下后勤區(qū)面積：6000㎡。包含251套各類型客房及64套長(zhǎng)租公寓。

3.2設(shè)計(jì)管理的探索

（1）設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理。作為國(guó)際五星級(jí)酒店，建筑裝飾的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)分屬數(shù)十個(gè)不同專業(yè)的知名境外設(shè)計(jì)顧問公司，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員，也要必須具備國(guó)際化的管理視野，以強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉、適應(yīng)、介入境外設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的工作模式、溝通習(xí)慣以及創(chuàng)作思路。

管理措施：a.提升自身的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)，學(xué)習(xí)熟悉美國(guó)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)比國(guó)內(nèi)外的標(biāo)準(zhǔn)差異，采用就高不就低的策略，保障項(xiàng)目達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)。b.采用核心設(shè)計(jì)顧問牽頭，次要設(shè)計(jì)顧問跟進(jìn)的管理模式，提高各顧問之間的協(xié)同效率，也減輕自身的設(shè)計(jì)管理壓力c. 采用以電郵往來為核心的交流溝通模式，及時(shí)準(zhǔn)確的把階段設(shè)計(jì)成果及業(yè)主指令傳遞給關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)顧問，保障業(yè)主可以同步推進(jìn)各專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)度。

（2）方案把控：裝飾設(shè)計(jì)結(jié)合建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)作思路，突出地域文化特色。建筑設(shè)計(jì)以“乘風(fēng)破浪、揚(yáng)帆起航”為造型寓意，裝飾設(shè)計(jì)配之以“江南水系肌理”為主題的裝飾設(shè)計(jì)方案及建筑亮化方案；軟裝及藝術(shù)品創(chuàng)作則以誕生于新石器時(shí)代的“福泉山文化”為立意，突出具有悠久歷史的青浦地域文化。

（3）技術(shù)及成本把控：

a.材料控制：針對(duì)境外設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)偏愛使用獨(dú)特或進(jìn)口物料的特點(diǎn)，要求裝飾設(shè)計(jì)的物料原則上以國(guó)產(chǎn)或國(guó)際知名品牌為主，減少或避免采用獨(dú)家工藝或不穩(wěn)定貨源的物料。

b.技術(shù)工藝：境外設(shè)計(jì)師思維跳躍，設(shè)計(jì)創(chuàng)作天馬行空，要求裝飾設(shè)計(jì)避免出現(xiàn)大尺度面料分割、復(fù)雜工藝造型的情況。為此要求裝飾面料的排版應(yīng)具備國(guó)內(nèi)工業(yè)化模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，減少?gòu)?fù)雜技術(shù)工藝，杜絕國(guó)內(nèi)施工難以實(shí)施的技術(shù)工藝。

c.質(zhì)量把控：酒店公區(qū)內(nèi)機(jī)電管線眾多，支架吊點(diǎn)體系復(fù)雜，為避免施工過程中出現(xiàn)相互借用支架的違規(guī)情況，要求機(jī)電顧問嚴(yán)格設(shè)計(jì)精度，通過BIM模型等技術(shù)手段介入管線排布，從源頭上減小后期違規(guī)的可能性。

d.節(jié)能環(huán)保：太陽能熱水、分項(xiàng)計(jì)量及能效測(cè)評(píng)等系統(tǒng)設(shè)計(jì)，使整個(gè)酒店建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，裝飾飾面工藝原則上以工廠預(yù)制為主，減少現(xiàn)場(chǎng)噴涂工藝，禁止出現(xiàn)“發(fā)泡劑”等嚴(yán)重污染環(huán)境的耗材及工藝。

e.專項(xiàng)技術(shù)優(yōu)化。針對(duì)建筑小幕墻的立面特點(diǎn)，將塔樓石材幕墻改為鋁板幕墻（如下圖），裙房的石材幕墻采用背栓式干掛工藝，既降低了幕墻成本又方便運(yùn)營(yíng)維護(hù)。

3.3難點(diǎn)及處理措施

項(xiàng)目難點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)按照國(guó)內(nèi)酒店標(biāo)準(zhǔn)操作，與國(guó)際五星級(jí)酒店的功能定位存在著巨大偏差，在酒店管理公司介入時(shí)，土建已經(jīng)完成地下層中板施工，為不影響項(xiàng)目進(jìn)度，需要在極短時(shí)間內(nèi)，迅速將酒店的功能布局、面積指標(biāo)、機(jī)電配置等設(shè)計(jì)調(diào)整到位，時(shí)間緊迫任務(wù)繁重。

采取措施：指導(dǎo)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提前介入熟悉項(xiàng)目情況，定期召開設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)議，根據(jù)土建施工計(jì)劃，要求各單位倒排裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)度；加強(qiáng)土建施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)監(jiān)管，以工程指令單形式，安排總包單位前置準(zhǔn)備工作，待修改圖紙到位后馬上組織實(shí)施，保證了酒店項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的順利實(shí)施。

酒店項(xiàng)目是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，前期設(shè)計(jì)及定位尤為重要，如等裝飾設(shè)計(jì)時(shí)再調(diào)整，結(jié)果雖功倍，付出亦事倍。境外酒店管理公司及設(shè)計(jì)顧問的設(shè)計(jì)精細(xì)化、功能模塊化、配比科學(xué)化的強(qiáng)大管理體系，值得房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員的學(xué)習(xí)。

結(jié)語：

隨著現(xiàn)階段社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)的廣泛關(guān)注，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商更要認(rèn)清社會(huì)發(fā)展的需求與日漸提升的功能要求，重視建筑裝飾設(shè)計(jì)自身固有復(fù)雜性與藝術(shù)性，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不斷提升企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)管理部門與外部設(shè)計(jì)群體的溝通與交流，以培養(yǎng)設(shè)計(jì)管理人員的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)作為工作的主要著力點(diǎn)，不斷完善與優(yōu)化建筑裝飾設(shè)計(jì)管理的方式方法，進(jìn)而達(dá)到提升設(shè)計(jì)效果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益最大化的目標(biāo)。

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作者簡(jiǎn)介：

郭春生，上海耀盾酒店投資有限公司，上海。