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        試論城市規(guī)劃與土地估價的關(guān)系

        2018-05-14 14:58:28劉書娟
        關(guān)鍵詞:土地價格估價城市規(guī)劃

        【摘要】隨著土地估價在城市規(guī)劃工作中所占的重要性越來越高,那么探究城市規(guī)劃與土地估價之間的關(guān)系就變得非常必要和緊迫。在此背景下,本文立足于兩者之間的基本的內(nèi)在關(guān)系和辯證關(guān)系,對城市規(guī)劃和土地估價進(jìn)行了簡單的分析,在相關(guān)原則問題上也進(jìn)行了簡單的闡述,并提出了自己的一點想法及思考。

        【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃;土地估價

        1、引言

        城市規(guī)劃與土地價格都是影響城市發(fā)展的重要因素。城市規(guī)劃確定了城市土地規(guī)模和結(jié)構(gòu),在宏觀上界定了各類用地性質(zhì)和布局,從而在一定程度上對土地價格起到了引導(dǎo)作用。土地價格的構(gòu)成因素中主要就是土地的合理利用程度與流動規(guī)模,這些因素也是影響城市規(guī)劃的重要因素。在土地估價中,最重要的就是根據(jù)待估宗地的狀況,即土地利用條件等狀況對土地價格進(jìn)行估價,而土地利用狀況與城市規(guī)劃又有著密不可分的關(guān)系。因此,城市規(guī)劃在一定程度上影響著土地估價,同時,科學(xué)進(jìn)行城市規(guī)劃又必須充分考慮土地估價。

        2、城市規(guī)劃與土地估價

        2.1城市規(guī)劃與土地估價的內(nèi)在聯(lián)系

        城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象,與之密切相關(guān)。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生,所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。毫無疑問,土地是我們?nèi)祟愘囈陨娴幕A(chǔ),它作為世界上最寶貴的自然資源,在城市規(guī)劃中,如何保護(hù)和協(xié)調(diào)土地資源不被浪費,能夠得到高效的利用和合理的配置,是政府在調(diào)控中應(yīng)注意的首要問題。如果土地估價得到合理的體現(xiàn),那么在城市規(guī)劃中,土地價格也會更加合理。

        城市規(guī)劃的優(yōu)化與土地估價的恰當(dāng)是相互作用,不可分割的。我們要學(xué)會把他們當(dāng)作一個整體來看,土地的價格的體現(xiàn)與城市規(guī)劃的合理優(yōu)化緊密聯(lián)系在一起。土地的估價也是在動態(tài)的發(fā)展,其主要影響原因是城市的不斷發(fā)展。而變化的趨勢也是與土地估價休戚相關(guān)的。動態(tài)的變化影響因素有很多,比如城市的定位、發(fā)展方向、規(guī)模、供求關(guān)系等等,還比如土地開發(fā)的位置、居民消費能力、技術(shù)水平要求、基礎(chǔ)設(shè)施布局等等。在每一座城市規(guī)劃的布局中,土地估價工作都應(yīng)該是被納入到理性思考范圍的。應(yīng)該對該工作進(jìn)行合理的評估、建立一套有序的價格體系,進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

        2.2城市規(guī)劃與土地估價的辯證關(guān)系

        城市規(guī)劃在傳統(tǒng)來看,是一種以土地估價、利用為核心的靜態(tài)規(guī)劃。在對城市土地開發(fā)過程中的調(diào)控、管理方面還是存在不少的欠缺,其傳統(tǒng)的規(guī)劃主要是注重目標(biāo)的實現(xiàn)。但隨著國家的快速發(fā)展,每個省份、每個城市也都是出于高速發(fā)展的過程中。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃在土地管理上存在的缺陷容易造成土地投機(jī)活動的產(chǎn)生,因此,城市規(guī)劃的現(xiàn)代性和先進(jìn)性必須要體現(xiàn)出來。如果要是在城市規(guī)劃中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,產(chǎn)生一種資源優(yōu)勢,那么就必須將土地估價工作提高到一定地位,將城市規(guī)劃與土地估價緊密聯(lián)系在一起,根據(jù)動態(tài)規(guī)劃內(nèi)容和發(fā)展方向,來對城市空缺、待使用土地進(jìn)行合理的劃分,進(jìn)而確定一個符合客觀規(guī)律和城市規(guī)劃的土地價格。

        3、城市規(guī)劃中的土地估價原則

        3.1 最有效使用原則

        對于土地的用途來說,價格會根據(jù)不同的土地用途發(fā)生變化。土地估價過程中,經(jīng)常會出現(xiàn)不同的情況,但是我們可以明確的一點是,土地的最高價值一定是在確定了其使用用途時確定的。國家擁有的土地總量是一定的,因此在一級市場中,政府代表著國家來進(jìn)行土地資源的分配和利用及管理。在政府制定的相關(guān)法律法規(guī)中,其作用會對土地的用途起著關(guān)鍵作用,進(jìn)而城市的規(guī)劃對于土地價格也有著決定性作用,如何使得土地得到最有效的使用,達(dá)到土地最高價值,是各級各地政府應(yīng)該考慮的首要任務(wù)。

        3.2報酬遞增遞減原則

        經(jīng)濟(jì)學(xué)中的報酬遞增遞減原則是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時,純收益隨之增加;但達(dá)到某一數(shù)值以后,如繼續(xù)追加投資,其純收益不再會與追加的投資成比例增加。同樣,該理論也適用于土地以投資和城市規(guī)劃中的土地規(guī)劃。隨著資本的投入,土地收益會在城市土地利用程度上出現(xiàn)遞增或遞減的情況。當(dāng)土地所容納的空間得到突破時,那么本地區(qū)土地總利用強(qiáng)度就已經(jīng)會和環(huán)境容量出現(xiàn)非常不匹配的情況,土地投資報酬會出現(xiàn)遞減的情況,隨之而來的時環(huán)境污染、交通不便、和生活環(huán)境質(zhì)量下降等消極不良消息,進(jìn)而使得土地估價下降,反之,則情況相反。

        結(jié)語:

        城市規(guī)劃和土地估價相互影響,相互聯(lián)系。土地估價作為城市規(guī)劃中的最復(fù)雜、也是最不可控、最科學(xué)的一種工作,在開展土地估價工作時,一定要理清兩者之間的關(guān)系和原則,切實落實好城市規(guī)劃中相關(guān)規(guī)定。城市規(guī)劃作為協(xié)調(diào)城市空間布局和進(jìn)行各項建設(shè)的綜合部署和全面安排,也要充分考慮與土地估價相關(guān)的因素對其規(guī)劃布局的影響,爭取在城市規(guī)劃條件下建立起有序、和諧、有效的協(xié)調(diào)關(guān)系和合理的土地結(jié)構(gòu)和規(guī)模,從而引導(dǎo)建立和諧、有序的土地市場,形成合理的土地價格,抑制土地投機(jī)活動。同時,隨著我國特色社會主義制度的逐步完善,有關(guān)城市規(guī)劃和土地估價的相關(guān)制度也在逐步完善,所以,我們一定要充分理解、把握二者關(guān)系,合理運用城市規(guī)劃和土地估價,實現(xiàn)土地資源的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的最大化。

        參考文獻(xiàn):

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        [3]盧文斌,胡秀文,雷蓉.淺析土地估價對城市規(guī)劃的作用[J].廣東土地科學(xué),2003(03):45-48.

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        [5]張協(xié)奎.試論城市規(guī)劃與土地估價的有機(jī)統(tǒng)一[A].中國房地產(chǎn)估價師2000年第4期(總第23期)[C].2000:4.

        作者簡介:

        劉書娟,天津市土地估價協(xié)會。

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