倪鳳娣

【摘要】關(guān)于農(nóng)村房地一體的確權(quán)登記和發(fā)證，一直以來(lái)都是我們國(guó)家農(nóng)村工作中的一個(gè)重要項(xiàng)目，隨著我國(guó)依法治國(guó)戰(zhàn)略的發(fā)展，相關(guān)的法律法規(guī)也得到了完善。本文將對(duì)中國(guó)農(nóng)村房地確權(quán)的發(fā)展歷史、房地確權(quán)登記發(fā)證需要的文件、房地確權(quán)登記需要進(jìn)行的調(diào)查內(nèi)容還有目前房地確權(quán)登記調(diào)查工作中存在的問(wèn)題等方面進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；房地一體；確權(quán)登記發(fā)證

我國(guó)國(guó)土面積世界第三，也是世界人口數(shù)量最大的國(guó)家，由于經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等多方面的原因，目前我國(guó)還存在著相當(dāng)多數(shù)量的農(nóng)村，在這些農(nóng)村中，關(guān)于房產(chǎn)和土地的確權(quán)一直是一個(gè)難題。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，中國(guó)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，對(duì)于農(nóng)村土地的經(jīng)濟(jì)附加值提高，民眾的財(cái)產(chǎn)法律保護(hù)意識(shí)也越來(lái)越高。

1、中國(guó)農(nóng)村房地確權(quán)的發(fā)展概況

中國(guó)的農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)展主要經(jīng)過(guò)了三個(gè)階段，第一階段是新中國(guó)成立初期施行的土地改革政策，這段時(shí)期農(nóng)村土地確權(quán)的轉(zhuǎn)變主要是廢除新中國(guó)成立前的封建土地所有制，實(shí)行新的社會(huì)主義土地公有制，國(guó)家擁有土地的所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地的使用權(quán)。

第二個(gè)階段是六十年代到八十年代的人民公社時(shí)期，由于這段時(shí)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村宅基地的確權(quán)制度是一種集體化管理生產(chǎn)資料的制度。因此，農(nóng)民的宅基地所有權(quán)歸屬于合作社或生產(chǎn)小隊(duì)，由他們進(jìn)行宅基地的使用權(quán)分配。

第三個(gè)階段是改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并行的模式，農(nóng)村的宅基地確權(quán)也發(fā)生了改變，農(nóng)民在進(jìn)行宅基地的確權(quán)登記時(shí)，需要經(jīng)過(guò)政府的審批。這種審批制度，其實(shí)早在人民公社時(shí)期就已經(jīng)存在了，但由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，房產(chǎn)和土地的附加值也低，審批也只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的備案處理。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民加大了建房的力度，由此使得農(nóng)村的土地與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)附加值也越來(lái)越高，對(duì)于房地確權(quán)的登記發(fā)證工作也越來(lái)越重視[1]。

2、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證

2.1收集權(quán)屬材料

要進(jìn)行農(nóng)村房地一體的確權(quán)登記發(fā)證，首先要做的是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，在進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定的階段，需要民眾提供大量的證明材料。目前農(nóng)村內(nèi)存在的權(quán)源材料主要有以下幾種：

1）各類(lèi)歷史證明材料，主要包括有鄉(xiāng)村內(nèi)簽發(fā)的證明材料、宅基地審批申請(qǐng)表等。由于當(dāng)事人無(wú)法提供有效的權(quán)源材料，所以有鄉(xiāng)村開(kāi)具相關(guān)證明。但由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家確認(rèn)，只有參考價(jià)值，并沒(méi)有法律效益。

2）建設(shè)用地審批材料，主要包括集體建設(shè)用地土地使用證、農(nóng)村私人建房用地批準(zhǔn)書(shū)、農(nóng)戶(hù)居民建房用地許可證、臨時(shí)用地許可證、規(guī)劃用地許可證，房屋所有權(quán)證等。

3）其他有效的權(quán)源認(rèn)定材料，主要包括繼承與轉(zhuǎn)讓合同，房地的所有人通過(guò)合同將所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@也是具有法律效益的權(quán)源認(rèn)定材料[2]。

2.2權(quán)籍調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)（宅基地及房屋）權(quán)籍調(diào)查是地籍調(diào)查與房產(chǎn)調(diào)查一并開(kāi)展，主要內(nèi)容包括調(diào)查摸底、權(quán)屬調(diào)查、界址調(diào)查、宗地圖、房產(chǎn)圖繪制、面積計(jì)算和未批先建補(bǔ)批代理等。通過(guò)權(quán)屬調(diào)查，查清房屋坐落、種類(lèi)、結(jié)構(gòu)、條件、用途、建筑面積和使用面積等。以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，完成宅基地與房屋的權(quán)屬調(diào)查和農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整理。

1）農(nóng)村宅基地調(diào)查。調(diào)查宅基地的權(quán)屬狀況，獲取每宗宅基地的權(quán)屬、位置、用途等信息，測(cè)量宅基地的地籍要素，填寫(xiě)地籍調(diào)查表，測(cè)繪地籍圖，制作宗地圖。

2）農(nóng)村房屋調(diào)查。包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、墻體歸屬、權(quán)源、門(mén)牌號(hào)等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線(xiàn)示意圖。對(duì)以上內(nèi)容需嚴(yán)格調(diào)查，認(rèn)真核實(shí)，確保調(diào)查成果的可靠性。在開(kāi)展宅基地調(diào)查的同時(shí)，調(diào)查地上房屋狀況，并將房屋調(diào)查成果記載在房屋調(diào)查表等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍資料中，制作房產(chǎn)分戶(hù)圖，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開(kāi)展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

3、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證中存在的問(wèn)題

3.1權(quán)屬問(wèn)題復(fù)雜

權(quán)屬確認(rèn)問(wèn)題，主要包括了對(duì)土地及房屋的權(quán)屬性質(zhì)確認(rèn)、所有權(quán)人信息確認(rèn)等方面。一些房子由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有開(kāi)具相關(guān)的法律文件進(jìn)行證明，導(dǎo)致后人在進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)困難重重。這時(shí)需要對(duì)房屋最初的建造者的權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬人、房屋歷史、房屋用途等問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。在對(duì)房屋最初的所有權(quán)人進(jìn)行確定之后，要求申請(qǐng)人出示相應(yīng)的遺產(chǎn)證明或者是繼承權(quán)證明，才能進(jìn)行確權(quán)的登記簽發(fā)[4]。

3.2測(cè)繪成果不統(tǒng)一，存儲(chǔ)不規(guī)范

由于不同年代的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范存在差異性，且存在業(yè)務(wù)辦理時(shí)直接錄入房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，并不是所有的房屋數(shù)據(jù)都是通過(guò)測(cè)繪方式獲取的，因而存在相同戶(hù)型的房屋建筑面積不一致。同時(shí)，地籍?dāng)?shù)據(jù)也存在坐標(biāo)系差異。測(cè)繪成果有以文件形式進(jìn)行存儲(chǔ)的，也有以數(shù)據(jù)庫(kù)的方式進(jìn)行存儲(chǔ)的，大部分登記部門(mén)以文件形式存儲(chǔ)，文件形式存儲(chǔ)對(duì)已有測(cè)繪成果的查詢(xún)和利用極為不便，且文件容易丟失。

3.3登記檔案利用率低

部分歷史地籍、房產(chǎn)登記未進(jìn)行系統(tǒng)的整理，紙質(zhì)檔案的存放和裝訂未按照檔案管理規(guī)范進(jìn)行保管。部分歷史地籍、房產(chǎn)登記未進(jìn)行數(shù)字化建庫(kù)工作，對(duì)此類(lèi)檔案的查詢(xún)和利用仍限于紙質(zhì)檔案，查詢(xún)和利用效率低下。

結(jié)語(yǔ)：

中國(guó)人是一個(gè)對(duì)家很重視的民族，這種重視不但體現(xiàn)在對(duì)家人的重視，還包括有對(duì)房產(chǎn)和土地的重視。自古以來(lái)，農(nóng)民與土地都是密不可分，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證對(duì)于每個(gè)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，都是一件事關(guān)家庭的大事。目前我國(guó)在這方面的制度建設(shè)已經(jīng)相對(duì)完善，很多地區(qū)也開(kāi)展了相應(yīng)的地籍調(diào)查工作，來(lái)對(duì)房地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行相關(guān)的落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓亮.農(nóng)村集體土地確權(quán)登記問(wèn)題研究[D].西南交通大學(xué)，2017.

[2]張長(zhǎng)鳳.遼寧農(nóng)村土地確權(quán)的相關(guān)問(wèn)題及對(duì)策研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2014（12）：39-43.

[3]宋才發(fā)，馬國(guó)輝.農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的法律問(wèn)題探討[J].河北法學(xué)，2015，33（03）：17-27.

[4]張建文，李紅玲.宅基地使用權(quán)繼承取得之否定——宅基地“法定租賃權(quán)”的解釋路徑[J].河北法學(xué)，2016，34（12）：28-39.