王穎
【摘要】基準(zhǔn)地價(jià)作為城鎮(zhèn)地價(jià)體系的核心,反映了城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平,是政府進(jìn)行地價(jià)管理的標(biāo)準(zhǔn),近年來在指導(dǎo)土地利用、加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理布局、推動(dòng)土地資源的市場(chǎng)化配置等方面起到了重要作用。本文結(jié)合十堰市上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果運(yùn)用中存在的問題,對(duì)本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作進(jìn)行了研究,提出了新形勢(shì)下基準(zhǔn)地價(jià)工作的相關(guān)建議及對(duì)策,為進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系提供依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】基準(zhǔn)地價(jià)更新;對(duì)策
1、現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果運(yùn)用中存在的問題
“十三五”時(shí)期以來,土地收益分配機(jī)制、征地制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、土地市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化等任務(wù)對(duì)地價(jià)管理提出了新的要求,《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施〈城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉有關(guān)問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào))中要求“市、縣國土資源主管部門應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程,開展基準(zhǔn)地價(jià)制訂、更新和公布工作,基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次。”十堰市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2012年6月30日,距今已達(dá)5年之久。近年來,十堰市城市面貌日新月異,現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)已不能適應(yīng)城市建設(shè)需求,存在的問題主要分為以下幾個(gè)方面。
1.1基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中設(shè)定土地開發(fā)程度與十堰市實(shí)際情況不相符
基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中土地開發(fā)程度代表的是區(qū)域平均開發(fā)利用程度。十堰市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)土地開發(fā)程度是分級(jí)別確定的。其中住宅用地一級(jí)、二級(jí)區(qū)域土地開發(fā)程度為“七通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整)、住宅用地三級(jí)區(qū)域土地開發(fā)程度為“六通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通熱、通訊和場(chǎng)地平整);依據(jù)實(shí)際調(diào)查,十堰市基準(zhǔn)地價(jià)住宅用地一級(jí)、二級(jí)區(qū)域土地開發(fā)程度主要是通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊和場(chǎng)地平整,并未達(dá)到通熱條件;只有十堰東風(fēng)汽車有限公司廠區(qū)及配套宿舍片區(qū)有通熱設(shè)備,且該區(qū)域位于基準(zhǔn)地價(jià)末級(jí)區(qū)域。十堰市住宅用地三級(jí)區(qū)域基本達(dá)到通天然氣的標(biāo)準(zhǔn)(簡稱“通氣”),但是現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)土地開發(fā)程度中并未體現(xiàn)通氣標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)用地土地開發(fā)程度設(shè)定也存在同樣的問題。即十堰市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵-分級(jí)別的土地開發(fā)程度與土地利用實(shí)際情況不相符。
1.2現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)中個(gè)別因素容積率修正系數(shù)有待完善
一方面十堰市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素容積率修正系數(shù)中并未區(qū)分級(jí)別制定容積率修正系數(shù)。實(shí)際上相同的容積率情況下,因級(jí)別(區(qū)位)的差異,價(jià)格也會(huì)有較大的差異。各級(jí)別的容積率修正系數(shù)也應(yīng)予以體現(xiàn)。
另一方面,十堰市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素容積率修正系數(shù)均勻變化,與實(shí)際地價(jià)變化情況不相符。容積率通過影響土地利用效率從而影響地價(jià)。一般而言,宗地面積一定的情況下,容積率越高,建筑面積越大,土地利用效率越高,地價(jià)越高。不同容積率區(qū)間對(duì)地價(jià)的影響不盡相同,其中某一容積率范圍內(nèi),容積率的變化會(huì)引起地價(jià)大幅變化,而某個(gè)容積率范圍內(nèi),地價(jià)漲幅比較平穩(wěn)。容積率修正是最重要的個(gè)別修正因素之一,十堰市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果中,地價(jià)隨容積率變化均勻變化,無法反應(yīng)地價(jià)對(duì)容積率變化的敏感性;同時(shí)修正幅度過小直接影響估價(jià)結(jié)果的合理性,不便于日常宗地評(píng)估工作的開展。
1.3現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)不能客觀反映土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平,且地價(jià)銜接不平衡
據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)階段各用途、各級(jí)別現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平是現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的1-2倍,且中心城區(qū)與城郊接壤區(qū)域、開發(fā)區(qū)不同區(qū)域地價(jià)水平差異較大,現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)不能客觀反映土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平。如商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖中,公園路沿線、人民北路沿線、江蘇路—北京北路—柳林路沿線均劃分為一級(jí),實(shí)際上十堰市最繁華的商圈是五堰、六堰商圈,人民北路沿線商業(yè)繁華度較高,房屋售價(jià)及租金也較高,卻未劃為商業(yè)一級(jí)區(qū)域;而實(shí)際上公園路、北京北路的商業(yè)氛圍、商鋪價(jià)格及租金水平遠(yuǎn)不及五堰、六堰商圈、人民北路沿線區(qū)域,商業(yè)一級(jí)區(qū)域的劃分不符合十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
1.4現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)體系無法滿足地價(jià)精細(xì)化管理的需要
一方面,本輪基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別劃分較為粗略,部分級(jí)別面積超過130平方公里,且級(jí)別的界線未嚴(yán)格按照宗地界線、道路、河流或者其他地物為界,過粗的地價(jià)級(jí)別無法滿足微觀地價(jià)管理的需要;另一方面,隨著土地有償使用范圍的擴(kuò)大,新興土地用途的出現(xiàn),現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)用途有待進(jìn)一步細(xì)化,亟待補(bǔ)充辦公、基礎(chǔ)設(shè)施用地等用地類型,以及地下空間(停車)、商業(yè)樓層等立體化修正系數(shù)。
1.5現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)無法滿足節(jié)約集約用地的宏觀調(diào)控作用
隨著節(jié)約集約用地上升為國家戰(zhàn)略,地價(jià)成為節(jié)約集約利用調(diào)控的重要手段。但一方面現(xiàn)行容積率修正系數(shù)體系下,在容積率低于1時(shí)地價(jià)下降,與促進(jìn)節(jié)約集約用地的精神相違背;另一方面缺乏產(chǎn)業(yè)用地修正系數(shù)也不能有效促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí),未能充分發(fā)揮地價(jià)的基礎(chǔ)性作用,為宏觀調(diào)控服務(wù)。
2、基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的相關(guān)建議
2.1扎實(shí)開展資料收集和外業(yè)調(diào)查工作,嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程,科學(xué)制定基準(zhǔn)地價(jià)
一是合理確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。資料收集和外業(yè)調(diào)查是一項(xiàng)復(fù)雜的、嚴(yán)肅的、細(xì)致的工作,是整個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的基礎(chǔ),資料是否全面、精確將直接影響十堰市本次基準(zhǔn)地價(jià)成果是否符合十堰市土地利用實(shí)際情況。依據(jù)實(shí)地外業(yè)調(diào)查和收集到一手資料,掌握分用途分區(qū)域土地開發(fā)程度、土地利用水平(如平均容積率、建筑密度、建筑系數(shù)等),科學(xué)合理確定本來基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。
二是科學(xué)編制分用途土地級(jí)別圖,準(zhǔn)確評(píng)估確定基準(zhǔn)地價(jià)。針對(duì)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)銜接不平衡的問題。本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中,項(xiàng)目組一是按照技術(shù)規(guī)程的要求初步完成土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。二是實(shí)地走訪校核各用途不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)邊界,并運(yùn)用級(jí)差收益法對(duì)初步劃分的級(jí)別進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整,運(yùn)用市場(chǎng)成交案例對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行驗(yàn)證;三是開展多層次的基準(zhǔn)地價(jià)成果意見征詢工作。首先是通過召開意見征詢會(huì)的形式,在國土資源主管部門層面、十堰市政府層面、社會(huì)公眾層面,公開征詢意見;其次實(shí)地走訪,入戶調(diào)查,通過拜訪當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、街道辦事處等,并依據(jù)反饋意見及時(shí)修改完善,提高成果準(zhǔn)確性。另外,我們還邀請(qǐng)湖北省相關(guān)高校專家對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行指導(dǎo),提高成果質(zhì)量。
2.2定級(jí)充分考慮規(guī)劃因子,使基準(zhǔn)地價(jià)與城市發(fā)展方向相銜接
本次基準(zhǔn)地價(jià)體系建立因素因子確定環(huán)節(jié),充分考慮各類規(guī)劃的影響,設(shè)置規(guī)劃因子指標(biāo)。此外,通過查閱《十堰市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十三五”發(fā)展綱要》,《十堰市城市總體規(guī)劃(2011-2030年)》”,《十堰市國家森林城市建設(shè)總體規(guī)劃》、《十堰市高鐵片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《十堰市車城南路以北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》等,了解十堰市近期城市發(fā)展方向,使得本次基準(zhǔn)地價(jià)更新成果與城市發(fā)展方向相銜接。
2.3細(xì)化土地用途分類體系,與最新的城市規(guī)劃地類相銜接
本次基準(zhǔn)地價(jià)更新中,以促進(jìn)土地集約利用為目的,構(gòu)建細(xì)分用途修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等方面的修正體系。細(xì)分用途修正體系,將土地用途細(xì)分與最新的《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)和《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)相銜接,增加研發(fā)用地、科教用地、養(yǎng)老用地等新興有償使用地類。
2.4細(xì)化容積率修正系數(shù),設(shè)置產(chǎn)業(yè)、樓層修正系數(shù),提高土地集約利用水平
基準(zhǔn)地價(jià)是代表設(shè)定容積率水平下的地價(jià),在進(jìn)行宗地地價(jià)計(jì)算時(shí)需將基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。為了高效的應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)成果,需要建立細(xì)致、真實(shí)的容積率修正系數(shù)。容積率修正采用容積率越低、修正系數(shù)越大的分段函數(shù)修正方法。此外個(gè)別因素修正中增加商業(yè)樓層修正,更好促進(jìn)土地集約利用。政策調(diào)控修正體系主要考慮為促進(jìn)土地集約利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)及生態(tài)保護(hù),設(shè)置地下空間修正系數(shù),產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向修正系數(shù)等。
2.5基準(zhǔn)地價(jià)成果要注重橫向、縱向兩方面銜接
一方面本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果要注重橫向比較,做好與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果的銜接?;鶞?zhǔn)地價(jià)水平值變化幅度建議與區(qū)域商品房價(jià)格變化情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資變化情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相協(xié)調(diào)。
另一方面本次基準(zhǔn)地價(jià)更新成果要注重縱向比較,做好與同等別城市、相鄰城市的地價(jià)成果的銜接。城市地價(jià)水平值的高低客觀反映了城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和地位。因此基準(zhǔn)地價(jià)更新成果確定過程中,要注重同等別城市、相鄰城市的地價(jià)成果的銜接。十堰市中心城區(qū)(茅箭區(qū)、張灣區(qū))城市土地等別為八等,相同地價(jià)內(nèi)涵的地價(jià)水平值建議應(yīng)高于鄂州市、荊門市、潛江市等(此三個(gè)城市土地等別為九等),再如相鄰區(qū)域建議地價(jià)水平值不易差異太大,如茅箭區(qū)與丹江口市、房縣接壤區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)水平要相協(xié)調(diào)。