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        發(fā)展公共租賃住房的難點(diǎn)與對(duì)策

        2018-05-14 14:58:26梁國(guó)斌
        關(guān)鍵詞:難點(diǎn)對(duì)策

        梁國(guó)斌

        【摘要】我國(guó)公共租賃住房制度(以下簡(jiǎn)稱公租房)從公租房試點(diǎn)到逐步實(shí)施再到大力推進(jìn),已經(jīng)施行十余年,目的在于解決城市中等偏下收入住房困難家庭的住房問(wèn)題,同時(shí)能緩解不斷高漲的房?jī)r(jià),更好地促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。但是,由于我國(guó)公租房處于探索階段且時(shí)間較短,不可避免存在一系列問(wèn)題,本文立足于實(shí)施公租房政策過(guò)程中建設(shè)與管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題分析之上,提出科學(xué)合理的建議。

        【關(guān)鍵詞】公共租賃;住房管理;難點(diǎn);對(duì)策

        【中圖分類號(hào)】F293

        【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

        當(dāng)前公共租賃住房在管理模式上,構(gòu)建起科學(xué)合理的管理模式,并建立健

        全了相關(guān)的管理制度,獲得了較好的成效。在公共租賃住房方面,也相應(yīng)的創(chuàng)設(shè)出了相關(guān)的退出機(jī)制,從而使當(dāng)前的公共租賃住房,在住房的申請(qǐng)、繼續(xù)承租、退出租房、住房購(gòu)置等諸多方面都能夠有相關(guān)的依據(jù),從而有效的促進(jìn)了規(guī)范化管理公共租賃住房的工作。筆者經(jīng)過(guò)深入的分析與研究,在本文當(dāng)中重點(diǎn)闡述了如何來(lái)有效的構(gòu)建科學(xué)合理的管理體系、制定出相關(guān)的管理制度,進(jìn)一步分析公共租賃住房的現(xiàn)狀。

        1、公共租賃住房管理難點(diǎn)

        1.1管理體系發(fā)展滯后

        對(duì)于當(dāng)前的公共租賃住房管理而言,由于其所涉及到許多的環(huán)節(jié),因此,無(wú)可避免的會(huì)存在不少的相關(guān)問(wèn)題,同時(shí),也體現(xiàn)出其作為當(dāng)前我國(guó)社會(huì)保障制度當(dāng)中的主要的一項(xiàng)內(nèi)容,如何來(lái)有效的進(jìn)行改進(jìn)與完善具有重要的社會(huì)意義。應(yīng)通過(guò)科學(xué)合理的管理體系來(lái)進(jìn)行體現(xiàn)。例如,在分配的過(guò)程當(dāng)中具有權(quán)力的尋租,不具有專業(yè)性的住房保障部門等相關(guān)問(wèn)題。通常而言,公共租賃住房作為國(guó)家重點(diǎn)推進(jìn)的民生工程、民心工程,其管理的程度事關(guān)民心安定。對(duì)于公共租賃住房而言,由于不具有動(dòng)態(tài)化的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),以及不具有有效的退出循環(huán)機(jī)制。因此,是完全由房屋管理局來(lái)管理公共租賃住房,另外,在公共租賃住房當(dāng)中,會(huì)涉及到申請(qǐng)人許多的信息資料,但是,缺乏具有獨(dú)立性的管理部門來(lái)統(tǒng)一開展有效的管理。在公共租賃住房的退出循環(huán)的機(jī)制方面,作為社會(huì)公共型產(chǎn)品,具有住房需求較為困難的群體,具有時(shí)間性,此一群體會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)收入的增加而發(fā)生變化,當(dāng)其經(jīng)濟(jì)收入高于公共租賃住房的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入標(biāo)準(zhǔn)之時(shí),必須有相關(guān)的政策來(lái)促使其進(jìn)行退租,從而將公共租賃住房資源給予真正具有需要的其他申請(qǐng)人。

        1.2缺乏實(shí)效性的公示制度

        通常而言,對(duì)于公共租賃住房的申請(qǐng)人,都必須會(huì)有公示名單的流程,都會(huì)經(jīng)過(guò)公示制度監(jiān)督管理??墒牵P(guān)注這些消息的都是真正具有需求的群體。另外,缺乏監(jiān)督這些信息真實(shí)性的主管部門以及群體,因此,未能充分發(fā)揮出公示制度的實(shí)際作用。信息公示的不完善嚴(yán)重影響了公共租賃住房制度的實(shí)施。不能有效的解決對(duì)于申請(qǐng)人信息是否客觀全面、是否具有真實(shí)性等問(wèn)題?既會(huì)損害分配的有效性,同時(shí),也會(huì)對(duì)政府自身的公信力造成嚴(yán)重影響。

        1.3公共租賃住房缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)

        現(xiàn)今是由政府的行政機(jī)構(gòu)來(lái)管理公共租賃住房,都是缺乏專業(yè)的管理機(jī)構(gòu),由此導(dǎo)致了管理部門較多,有不同的行政命令,難以有效的體現(xiàn)出管理的效率與質(zhì)量。以重慶市為例,公共租賃住房的管理機(jī)構(gòu)存在分散管理的現(xiàn)狀,多個(gè)職能部門都具有管理權(quán)。僅僅是在管理公共租賃住房方面,需就有較多部門來(lái)共同管理,直接導(dǎo)致出現(xiàn)了管理效率較低的情況。

        2、發(fā)展公共租賃住房的有效對(duì)策

        2.1租金和租期

        公共租賃住房向全社會(huì)開放,提供不同標(biāo)準(zhǔn)的住房供分類選擇。30%高標(biāo)準(zhǔn)的住房,按市場(chǎng)租金水平收取租客費(fèi)用,租期最長(zhǎng)不超過(guò)3年;30%普通標(biāo)準(zhǔn)的住房,按照準(zhǔn)市場(chǎng)租金定價(jià),具有一定的職業(yè)優(yōu)先定向性,如青年教師、青年醫(yī)務(wù)工作者,租期最長(zhǎng)不超過(guò)5年;30%低標(biāo)準(zhǔn)住房原則上定向供應(yīng)戶主年紀(jì)較大、超過(guò)45歲的中低收入住房困難家庭,按成本租金收取租客費(fèi)用,租期最長(zhǎng)不超過(guò)8~10年,具有保障和福利性質(zhì)。10%的租房,條件簡(jiǎn)單,運(yùn)行成本租金定價(jià),租戶享受政府租金補(bǔ)貼。對(duì)最后這類租戶,每年審查收入,收入一旦超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)后就不得再續(xù)約,否則,就可以一直居住下去。公共租賃住房公司在內(nèi)部進(jìn)行交叉補(bǔ)貼,以取得日常經(jīng)營(yíng)平衡。授予公共租賃住房公司臨街商鋪的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán),“以商養(yǎng)租”。

        2.2“先租后買”

        與經(jīng)濟(jì)適用房出售相比,“先租后買”的優(yōu)勢(shì)在于,大大減少了進(jìn)入的鑒別成本,試圖從差價(jià)中投機(jī)套利的高收入者是無(wú)法長(zhǎng)期偽裝的,一開始就不會(huì)進(jìn)入渾水摸魚;減輕了中低收入家庭籌集首付和支付按揭的壓力,前15年以低成本就可以改善住房條件(增加了其他消費(fèi)可能),同時(shí),有充裕時(shí)間為最終置業(yè)積累資金;更加公平,經(jīng)濟(jì)適用房只審查當(dāng)期收入,不管之前和未來(lái),一旦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,哪怕第二天暴富了,政府也無(wú)法回收,但長(zhǎng)期低收入的家庭,再突然增加收入的機(jī)會(huì)很少,確有理由得到公共的扶持與優(yōu)待;同等數(shù)量的住宅可以更多循環(huán)利用和讓更多人受益。在諸如上海這樣一個(gè)高速發(fā)展和充滿機(jī)會(huì)的城市,真正長(zhǎng)期、連續(xù)15年陷入低收入陷阱的家庭數(shù)并不會(huì)太多,大多數(shù)租戶是在流動(dòng)的,少數(shù)低收入租戶買入自己的住房后不會(huì)對(duì)總量有太大影響,而且這部分出售收入還是要回流到公共租賃房體系循環(huán)利用的,造福更多后來(lái)人。

        2.3建立租賃服務(wù)平臺(tái),培育機(jī)構(gòu)租賃

        各地在不斷通過(guò)租賃服務(wù)平臺(tái)的建立,規(guī)范市場(chǎng)行為,提供更多的公共服務(wù)。通過(guò)租賃服務(wù)平臺(tái),可以實(shí)現(xiàn)房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、網(wǎng)上選房、簽約、備案、信用積累的一系列工作,也有利于百姓辦理居住證、申請(qǐng)積分落戶、戶口登記遷移、申請(qǐng)住房租金補(bǔ)貼,得到教育等均等化的公共服務(wù)。通過(guò)真實(shí)房源等監(jiān)管,規(guī)范了租賃市場(chǎng);通過(guò)信用租賃等創(chuàng)新,促進(jìn)了租賃主體之間的競(jìng)爭(zhēng),有利于提高租賃服務(wù)水平;通過(guò)積累租賃雙方的交易記錄,有利于租賃市場(chǎng)信用體系的建立,有利于形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系,促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

        2.4建立健全公共租賃住房建設(shè)的法律體系

        在西方發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)中,對(duì)于公共租賃住房具有較為完備的法律體系,在進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中,必須建立健全完備的法律體系來(lái)進(jìn)行保障。從中央到地方各級(jí)政府制定相關(guān)的公共租賃住房法律時(shí),必須緊密圍繞下述三個(gè)層面來(lái)進(jìn)行。第一、構(gòu)建起具有適用性的法律原則,以法律的形式來(lái)規(guī)定公共租賃住房的保障的既定目的、相關(guān)的保障機(jī)制。第二、相關(guān)管理機(jī)構(gòu)自身具有的權(quán)力與義務(wù)、如何來(lái)開展合法的融資、有效的監(jiān)管資金使用等;第三、不同的地區(qū),必須按照本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,構(gòu)建具有實(shí)效性的管理制度。

        結(jié)語(yǔ):

        公租房政策的實(shí)施,最大限度向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來(lái)保障其住有所居,充分體現(xiàn)我國(guó)政府改善民生的決心。但是畢竟公租房建設(shè)還是處于摸索階段,還應(yīng)不斷完善,讓公租房住戶得到更人性化,專業(yè)化的管理和服務(wù)。在進(jìn)行了深入的分析與研究之后,因?yàn)閭€(gè)人能力有限,研究可能存在不完善之處希望各界學(xué)者和專家持續(xù)關(guān)注公共租賃住房構(gòu)建管理模式。從而提出具有實(shí)效性的改進(jìn)與完善的方式方法,以此來(lái)促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]王都.公共租賃住房的發(fā)展前景[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2012,(12).

        [2]李曉.重慶市公共租賃住房發(fā)展前景[J].重慶建筑,2013,(11).

        [3]王旭.我國(guó)當(dāng)前廉租房配租方式的幾點(diǎn)思考[J].城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè),2014,(12).

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