【摘要】為了解決城市新增人口的住房需求，國(guó)家出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策，將長(zhǎng)租公寓推到了快速發(fā)展的風(fēng)口，面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求，新興的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)及資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)均快速布局。本文就目前長(zhǎng)租公寓常見(jiàn)的生意模式以及房地產(chǎn)企業(yè)參與其中的生意邏輯進(jìn)行了闡述，并指出了房地產(chǎn)企業(yè)參與長(zhǎng)租公寓需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】長(zhǎng)租公寓；生意模式；房地產(chǎn)企業(yè)

1、引言

就城市而言，只要區(qū)域經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人口就會(huì)不斷流入，住房需求也就會(huì)持續(xù)上升，如果不能解決這些新增人口的住房需求，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上升?；仡櫼酝姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策，無(wú)論是金融、稅收，甚者政策限購(gòu)等措施，始終無(wú)法解決新增人口的住房需求。因此，在這一背景下，國(guó)家密集出臺(tái)相應(yīng)政策，希望通過(guò)租賃市場(chǎng)消化新增住房需求，長(zhǎng)租公寓就站在了這一發(fā)展的風(fēng)口。

2、長(zhǎng)租公寓及其常見(jiàn)的生意模式

狹義的理解，長(zhǎng)租公寓一般被定義為房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，但是，隨著國(guó)家政策支持力度的不斷加大，長(zhǎng)租公寓的內(nèi)涵也在不斷延伸，所包含的產(chǎn)品種類(lèi)及業(yè)態(tài)也在不斷豐富，從市場(chǎng)現(xiàn)存的操作模式來(lái)看，大致可分為如下五類(lèi)。

2.1初級(jí)模式—房屋租賃中介公司托管

這種模式是傳統(tǒng)的房屋租賃中介公司居間業(yè)務(wù)范圍的拓展，且多是分散經(jīng)營(yíng)，主要以賺取承租與租賃的差價(jià)為目的。

2.2分散式專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)

隨著租賃市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈及產(chǎn)生差異化，租賃雙方對(duì)產(chǎn)品多樣化的要求也逐漸提高。此時(shí)，品牌運(yùn)營(yíng)商及各方資本順勢(shì)介入，并通過(guò)規(guī)模及專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)迅速搶占市場(chǎng)。這種模式的關(guān)鍵在于短時(shí)間積累到一定規(guī)模的分散空置房源，并且通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)化裝修以及品牌注入，迅速找到合適的租客，并依靠專(zhuān)業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大品牌影響力。

2.3集中式專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)

分散的運(yùn)營(yíng)模式在短暫的運(yùn)營(yíng)周期之后，運(yùn)營(yíng)商勢(shì)必面臨前端資源獲取成本的不確定性。因此，部分運(yùn)營(yíng)商在積累的一定的資本之后，將視線(xiàn)轉(zhuǎn)移到相對(duì)集中的物業(yè)資源上，比如整棟次新住宅或公寓、空置的廠(chǎng)房或辦公用房。此類(lèi)物業(yè)資源可以取得相對(duì)較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期，運(yùn)營(yíng)商可以投入更多的精力去經(jīng)營(yíng)自己的品牌，更為重要的是，這種物業(yè)類(lèi)型可以解決公共活動(dòng)及鄰里配套的空間需求，迎合了目前年輕租房群體的租賃偏好。

2.4開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

面對(duì)巨大的租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)影響力。除了成立獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)公司之外，由于土地市場(chǎng)自持比例的不斷提高，開(kāi)發(fā)建設(shè)并自持運(yùn)營(yíng)的方式也會(huì)越來(lái)越普遍。而且，房地產(chǎn)企業(yè)擁有許多天然的優(yōu)勢(shì)，比如資金實(shí)力、設(shè)計(jì)能力、品牌效應(yīng)等，更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)可以從土地獲取階段就規(guī)劃長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)，使得物業(yè)產(chǎn)品能夠天然適應(yīng)租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)需要。

2.5創(chuàng)新式

開(kāi)發(fā)建設(shè)并自持運(yùn)營(yíng)模式的缺點(diǎn)非常明顯，資金投入大、回收期長(zhǎng)，不符合一般的生意邏輯，因此，創(chuàng)新模式隨即產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)投入一部分自有資金，通過(guò)聯(lián)合基金公司，操盤(pán)規(guī)模較大的物業(yè)資源，并使用租金收益支付運(yùn)營(yíng)成本及投資者的利息支出，在運(yùn)營(yíng)周期結(jié)束后，可以選擇出售物業(yè)返還投資者本金，也可以繼續(xù)發(fā)行定期理財(cái)并持有物業(yè)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資長(zhǎng)租公寓的生意邏輯

專(zhuān)業(yè)的品牌運(yùn)營(yíng)商在投資長(zhǎng)租公寓時(shí)，通常以迅速搶占市場(chǎng)份額，擴(kuò)大品牌影響力為目的，通過(guò)租金與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之間的差價(jià)維持穩(wěn)定的盈利能力。而房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)獲取土地，自行開(kāi)發(fā)并持有運(yùn)營(yíng)。

第一，租金回報(bào)率低，并不意味著無(wú)利可圖，在對(duì)物業(yè)價(jià)值持續(xù)上升的預(yù)期下，長(zhǎng)期來(lái)看，能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)?？紤]到持續(xù)的現(xiàn)金流入以及持有物業(yè)的估值增帳，生意邏輯是能夠成立的。在運(yùn)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)定期后，還可以引入外部基金參與股權(quán)投資，此時(shí)便能夠?qū)⒃鲋岛蟮奈飿I(yè)進(jìn)行作價(jià)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)投資長(zhǎng)租公寓，有別于簡(jiǎn)單以賺取租金差價(jià)為主要贏(yíng)利點(diǎn)的傳統(tǒng)模式，物業(yè)只是作為載體，更重要的是社區(qū)運(yùn)營(yíng)和管理，通過(guò)增加黏性，從各種衍生需求挖掘額外效益。比如，可以通過(guò)租售并舉的方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，通過(guò)租賃方式捆綁更多潛在客戶(hù)，甚至可以把租金進(jìn)行一定規(guī)則的換算，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)抵扣，這對(duì)剛需客將會(huì)有極大的吸引力。

第三，回報(bào)率較低的商業(yè)用地、村集體留用土地以及配套的廠(chǎng)房等特殊用地等，此類(lèi)用地在政策紅利的刺激下，成為了打造長(zhǎng)租公寓的最佳選擇。

4、房地產(chǎn)企業(yè)投資長(zhǎng)租公寓需要面對(duì)的問(wèn)題

自運(yùn)營(yíng)還是委托運(yùn)營(yíng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，投資長(zhǎng)租公寓并非僅僅關(guān)注租金收入與運(yùn)營(yíng)成本的差價(jià)，更多的是從長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中挖掘衍生效益，自主運(yùn)營(yíng)及委托運(yùn)營(yíng)均能夠達(dá)到此目的。因此，自運(yùn)營(yíng)與委托運(yùn)營(yíng)，需要結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)進(jìn)行選用。

長(zhǎng)租公寓的規(guī)模如何確定。長(zhǎng)租公寓的客戶(hù)群通常會(huì)受制于區(qū)域范圍的限制，而一定區(qū)域范圍的客戶(hù)群又是非常有限的，不能由房地產(chǎn)企業(yè)自主決定。因此，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模究竟需要多大，以及如何根據(jù)規(guī)模制定相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)策略，需要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研。

如何打造社區(qū)文化。長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商都在宣稱(chēng)要打造社區(qū)文化，那么如何定義社區(qū)文化，又如何在流動(dòng)性極強(qiáng)的租客之間打造社區(qū)文化，目前市場(chǎng)的各方都還在探索之中，房地產(chǎn)企業(yè)參與長(zhǎng)租公寓的投資運(yùn)營(yíng)，需要憑借自身優(yōu)勢(shì)，探索出符合適應(yīng)潮流的社區(qū)組織方式。

如何享受政策紅利。就目前的政策來(lái)講，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)稅收已允許下調(diào)至5%，這無(wú)疑能夠極大增強(qiáng)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)生存能力。除此之外，各個(gè)地方政府都在推出扶持長(zhǎng)租公寓的政策，開(kāi)發(fā)生在對(duì)地方政策的理解及運(yùn)用方面，將更能夠發(fā)揮其自身的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)：

目前，租賃需求的規(guī)模有目共睹，而且一線(xiàn)城市及大多數(shù)二線(xiàn)城市的租售比是比較低的，在這種背景下，借助政策的刺激作用，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)會(huì)以較快的速度發(fā)展壯大。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一市場(chǎng)屬于全新領(lǐng)域，人才積累、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及品牌影響力都需要放低姿態(tài)認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，只有獲取足夠的市場(chǎng)占有率并形成與全新領(lǐng)域匹配的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才不至于被這一市場(chǎng)所淘汰。

作者簡(jiǎn)介：

張曙林，華潤(rùn)置地有限公司，浙江杭州。