王志萍

【摘要】新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)該何去何從成為企業(yè)與理論研究關(guān)注的重點(diǎn)課題。文章主要是基于新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的對(duì)比分析，進(jìn)而剖析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響與推動(dòng)作用，在此基礎(chǔ)上全面的揭示出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的非理性行為。

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；理性思考

1、傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與新經(jīng)濟(jì)的區(qū)別

想到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)想到當(dāng)下的背景，即新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，但是何為新經(jīng)濟(jì)？ 它與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)有什么區(qū)別呢？ 新經(jīng)濟(jì)有著許多明顯的特征，例如電子商務(wù)和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)化，這也是與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)明顯的區(qū)別，其中電子商務(wù)特征就是包含購(gòu)物的移動(dòng)化及線上線下相結(jié)合的購(gòu)物習(xí)慣在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng) + ，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)化特征主要表現(xiàn)在對(duì)信息獲取和信息處理方面的便捷性。除此之外，新經(jīng)濟(jì)還具有資本運(yùn)作、政府過(guò)去長(zhǎng)期面臨的通貨膨脹壓力得以消除、物價(jià)增幅保持在最低水平等特征。與新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相比，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的階段性特征更加明顯，例如資金投入量大與生產(chǎn)周期長(zhǎng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是非常重要的，資金的投入具有連鎖效應(yīng)，在生產(chǎn)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常會(huì)發(fā)生巨大變化，因此具有更大的不確定性。而新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化，資金的周轉(zhuǎn)速度更快。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在非理性問(wèn)題

2.1城市化規(guī)劃與市場(chǎng)化進(jìn)程相脫離

在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的全面發(fā)展中，由于城鎮(zhèn)的發(fā)展過(guò)于緩慢，為了提高城鎮(zhèn)的發(fā)展效率與收益，城鎮(zhèn)將土地使用權(quán)承包給經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，市場(chǎng)在通過(guò)反復(fù)的規(guī)劃、選址等一系列的研究，選擇更加科學(xué)的方案進(jìn)行實(shí)施。現(xiàn)階段我國(guó)政府將住宅等預(yù)先規(guī)劃好，通過(guò)使用或采取進(jìn)一步的吸引投資者方式；再者優(yōu)惠的方式感覺(jué)不通暢，這樣的方式存在弊端，這樣的發(fā)展趨勢(shì)違背了現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律【1】。我國(guó)政府面對(duì)這樣的情況應(yīng)該按照市場(chǎng)所需的原則進(jìn)行合理供給，不斷的進(jìn)行規(guī)劃與研究，才能夠使房地產(chǎn)運(yùn)行有一定的規(guī)律，才能夠確保房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著社會(huì)發(fā)展不斷的改變，投資者在投資的過(guò)程中按照土地的收益率進(jìn)行決斷，但是受當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系的影響，因此使土地價(jià)格逐步的改變?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中根據(jù)不同的方式進(jìn)行計(jì)算，運(yùn)用可靠的計(jì)算方式能夠優(yōu)先決定房地產(chǎn)是否已經(jīng)成熟，通過(guò)多年的房地產(chǎn)積累經(jīng)驗(yàn)可以進(jìn)行判斷，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方式還不夠成熟，因此在土地出租的過(guò)程中價(jià)格上有一定的出入【3】。對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)盲目高價(jià)的形式，雖然在表面上來(lái)看是國(guó)家占有的收益較大，但是按照市場(chǎng)的發(fā)展運(yùn)行方式來(lái)看，由于房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高直接導(dǎo)致成本大幅度的上升，會(huì)限制消費(fèi)，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展不理想，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠景氣。這就是在房地產(chǎn)發(fā)展中不理性的行為。

2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)導(dǎo)向脫離

在現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷創(chuàng)新過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致利潤(rùn)平均化規(guī)律發(fā)展，因此市場(chǎng)導(dǎo)向有所分歧。政府在考慮的過(guò)程中著重于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，政府利用土地批租權(quán)確保實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上發(fā)展，因此能夠優(yōu)化房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。但是現(xiàn)如今面對(duì)的問(wèn)題是政府不顧及經(jīng)營(yíng)者的發(fā)展方向，明確下達(dá)指標(biāo)，誰(shuí)產(chǎn)生的租金較高，就批租給誰(shuí)的規(guī)定【2】。沒(méi)有顧及投資者的經(jīng)營(yíng)理念與需求，強(qiáng)行的使投資者改變投資方向，著重于追求高技術(shù)、高消費(fèi)的發(fā)展型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有將投資者內(nèi)心的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行衡量，因此導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)導(dǎo)向有所分離。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效策略

3.1合理規(guī)劃建設(shè)用地

“城市經(jīng)營(yíng)”并非是“炒地皮”，不能單純通過(guò)出讓土地的方式刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以增加地方財(cái)政收入，這與科學(xué)發(fā)展理念不符【2】。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，其盈利方式也存在一定差異，寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)等項(xiàng)目，可通過(guò)出售在短期內(nèi)直接獲利；娛樂(lè)用房、工業(yè)廠房等需與其他經(jīng)濟(jì)行為共同作用，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲利；公共設(shè)施雖不具備盈利能力，但優(yōu)化城市形象，促使城市經(jīng)濟(jì)收入增加。政府應(yīng)結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，合理規(guī)劃建設(shè)用地。

3.2有效防范房地產(chǎn)泡沫

3.2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)。為有效限制投機(jī)和炒作現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)，不斷完善地價(jià)公示制度，明確城市基準(zhǔn)地價(jià)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易提供參考。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行分析與評(píng)估，實(shí)時(shí)掌握具體交易價(jià)格，通過(guò)對(duì)比分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象。定期調(diào)查區(qū)域內(nèi)土地交易情況，若土地通過(guò)優(yōu)惠政策接收，則應(yīng)嚴(yán)格限制再次交易。政府管理部門(mén)根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果，適當(dāng)采取相應(yīng)的調(diào)控手段，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象。

3.2.2建立健全預(yù)警機(jī)制。由于房地產(chǎn)發(fā)展具有較強(qiáng)的區(qū)域性，不同地區(qū)內(nèi)發(fā)展水平也存在差異，各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，研究當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及演變規(guī)律，形成與之相符合的預(yù)警機(jī)制，并對(duì)其指標(biāo)體系進(jìn)行分析，定性與定量指標(biāo)相結(jié)合，規(guī)定主要指標(biāo)量化區(qū)間，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管，杜絕房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)構(gòu)建全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警報(bào)制度，促進(jìn)宏觀監(jiān)控系統(tǒng)的完善，及時(shí)歸納、整理全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)信息，評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行情況，形成完善的市場(chǎng)分析報(bào)告，為政府宏觀調(diào)控提供參考【1】。

3.3確保土地價(jià)格的合理性

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，有效拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，居民住房支付能力也隨之增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了必要的市場(chǎng)需求。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，綜合應(yīng)用計(jì)劃、行政、法律等手段，將地價(jià)水平控制在合理范圍之內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況適當(dāng)調(diào)整地價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合了金融與土地兩種要素，土地作為不可或缺的自然資源，其供給極度缺乏彈性，而金融要素則與之相反，從理論上而言，能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)限供給，且流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。若是要素滲入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，一旦資金鏈斷裂，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至城市發(fā)展造成惡劣影響。

3.4強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈不斷攀升狀態(tài)，結(jié)合房市周期發(fā)展理論，整體處于上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸從不成熟發(fā)展至成熟時(shí)期，當(dāng)前處于過(guò)渡階段，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將趨于理性化。在城市發(fā)展建設(shè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是重要參與者，不得存在盲目現(xiàn)象，因此理性回歸是必然要求，分析現(xiàn)階段居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買(mǎi)能力，政府應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)職能，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重供需不平衡現(xiàn)象，以保證樓市健康發(fā)展。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)業(yè)成熟理性發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，對(duì)促進(jìn)國(guó)家發(fā)展起到了十分重要的作用。但是在實(shí)際的發(fā)展中也存在多種多樣的問(wèn)題，為了能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要在堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí)，政府部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定環(huán)境提供支持。

參考文獻(xiàn)：

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