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        城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)銷售的影響

        2018-05-14 14:58:25張鍵瑛
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

        張鍵瑛

        【摘要】近年來,城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)模不斷擴大,有效推動了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展,作為確保城鎮(zhèn)化穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的重要促成部分,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系著城鎮(zhèn)化建設(shè)的水平,而且對于我國社會經(jīng)濟的發(fā)函也具有重要影響。鑒于此,本文對房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平的概況進行簡述,并對城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)銷售影響的實證開展研究,進而提出城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的幾點建議,以期為促進我國房地長行業(yè)的發(fā)展貢獻綿薄之力。

        【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn);房地產(chǎn)銷售

        房地產(chǎn)行業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展中不可或缺的組成部分,占據(jù)著至關(guān)重要的地位。城鎮(zhèn)化發(fā)展作為推動我國社會經(jīng)濟發(fā)展的引擎,在我國社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的關(guān)鍵時期,成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中的一項重要戰(zhàn)略。房地產(chǎn)也成為了我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱,使得房地長行業(yè)的發(fā)展容易受到其他因素的影響。因此,對城鎮(zhèn)化的影響下我國房地產(chǎn)銷售進行研究無疑與促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

        1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平概況

        有學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)業(yè),也有學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動的,但筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和基礎(chǔ)。但不可否認(rèn)的是,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是:產(chǎn)業(yè)發(fā)展-就業(yè)增加-人口集中-城鎮(zhèn)發(fā)展-產(chǎn)業(yè)發(fā)展的循環(huán),由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化建設(shè)有密切的聯(lián)系。近年來,隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快,城鎮(zhèn)化水平不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)的投資呈增長的趨勢,商品方的銷售面積呈現(xiàn)快速的增長,據(jù)新華社數(shù)據(jù)顯示:2012年我國城鎮(zhèn)化率達到了54%,房地產(chǎn)投資達到了15萬億元人民幣,截止2016年底,我國城鎮(zhèn)化率達到了80%,房地產(chǎn)投資達到了50萬億元人民幣,同比2015年增長了100%,預(yù)計2020年我國城鎮(zhèn)化率將達到90%,房地產(chǎn)投資將會達到100一員人民幣。由此可以看出,城鎮(zhèn)化的建設(shè)率和房地產(chǎn)的發(fā)展相輔相成,密切相關(guān)。由于城市人口不斷增加,使得城鎮(zhèn)化購房消費逐漸提高,推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到關(guān)鍵的作用[2]。

        在本研究中,房地產(chǎn)指標(biāo)不僅包括了房產(chǎn)投資額,還包括了商品房價格及銷售面積,從客觀的角度全面了解城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

        2、城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)銷售影響實證分析

        2.1數(shù)據(jù)來源

        數(shù)據(jù)來源于2007-2016年《中國房地產(chǎn)市場統(tǒng)計》《人口就業(yè)統(tǒng)計年鑒》以及《中國統(tǒng)計年鑒》。為了體現(xiàn)區(qū)域差異,將全氛圍東部地區(qū)包括了海南、廣東、附件、浙江、上海、江蘇、天津、北京、東北三省11個等沿海省市;中部地區(qū)包括了山西、湖南、湖北、河南、河北等8個省市;西部地區(qū)包括了西藏、青海、甘肅、內(nèi)蒙、四川、重慶等12個省市。并且對不同地區(qū)的戶籍人口及城鎮(zhèn)化率及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進行全面的了解和統(tǒng)計。對變量統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)實,城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)逐年上升的趨勢,這些特征能夠很好的印證了房地產(chǎn)價格、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化率,對小樣本佐證樣本的選擇具有較好的代表性。

        2.2脈沖影響分析

        通過利用VAR模型進行研究,結(jié)果表明,該模型是穩(wěn)定的,可進行脈沖響應(yīng)分析。變量的單位根檢驗結(jié)果得知,對變量數(shù)據(jù)中的脈沖相應(yīng)函數(shù)進行了描述分析得知,城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。短期內(nèi),城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)造成的影響大于人口城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)業(yè)的影響。在長期,人口城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響不斷增加,但后者的影響逐漸不如前者[2]。

        3、城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的建議

        3.1合理控制城鎮(zhèn)得到發(fā)展規(guī)模

        為了實現(xiàn)城鎮(zhèn)之間的和諧發(fā)展,應(yīng)合理控制城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)模,首先對全國進行統(tǒng)一規(guī)劃,形成不同功能、不同層次的互補效應(yīng),縮短城鎮(zhèn)之間的經(jīng)濟差距,例如:重點發(fā)展、區(qū)域構(gòu)件、統(tǒng)一規(guī)劃、全國網(wǎng)絡(luò)等措施,控制大城市的盲目擴張,實現(xiàn)合理的土地利用和人口密度分配,控制城市的核心鬼母,分散城市的功能,使得城鎮(zhèn)之間能夠?qū)崿F(xiàn)功能互補,形成一體化的、高效率的復(fù)合體。例如,將具有城鎮(zhèn)工程的工業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)進行重點規(guī)劃,與周邊的農(nóng)業(yè)和工業(yè)形成統(tǒng)一,帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)一體化的產(chǎn)區(qū),形成統(tǒng)一的編制,促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高房地產(chǎn)消費需求。

        3.2合理規(guī)劃、防止過度開發(fā)

        我國房地產(chǎn)業(yè)是一個長遠的目標(biāo),只有房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,才能夠促進城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。并且由于我國幅員遼闊,地域城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡,使得城鎮(zhèn)化在發(fā)展過程中,難免會出現(xiàn)一些不必要的問題。房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ),只有確保房地產(chǎn)可持續(xù)的、良好的的發(fā)展,才能夠促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展。例如:在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中確保環(huán)境的清潔、保護生態(tài)平衡,實現(xiàn)資源的有效利用和永續(xù)發(fā)展,才能保證房地產(chǎn)也發(fā)與城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。

        3.3適度控制城鎮(zhèn)化進程

        為了構(gòu)建多元化的住宅供給體系,從而滿足市場的需求,因此只有不斷的加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因此,只有適度的控制城鎮(zhèn)化的進程,才能有效的促進房地產(chǎn)也的發(fā)展。并且由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度加快,吸引了大量的外來人員,只有滿足人們對住宅的需求,才能夠解決我國目前存在的人口住房問題,構(gòu)件多元化的住宅供給體系。例如:共有產(chǎn)權(quán)房、集資建房、合作建房等。另外,還需要不斷的建立和完善制度,構(gòu)件城鎮(zhèn)土地長效機制,健全土地管理制度[3]。

        結(jié)語:

        綜上所述,本文通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平概況進行簡要闡述,對城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)銷售影響實證分析,分別從合理控制城鎮(zhèn)得到發(fā)展規(guī)模、合理規(guī)劃、防止過度開發(fā)和適度控制城鎮(zhèn)化進程三方面對城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的建議展開研究。研究結(jié)果表明城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的銷售具有重要的影響。因此,在未來的工作中,需要加強城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)銷售的影響的研究,為加快我國城鎮(zhèn)化建設(shè)和促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。

        參考文獻:

        [1]李嬌,梁桂寶,袁晨.新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)去庫存對房價影響的區(qū)域差異[J].價格理論與實踐,2017,01(04):72-75.

        [2]李建偉,胡斌.新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)價格調(diào)控研究——基于馬克思地租理論的框架分析[J].山東工商學(xué)院學(xué)報,2015,12(04):1-4.

        [3]梁珊,鄭子龍.房地產(chǎn)價格增長是否阻礙城鎮(zhèn)化進程——基于我國31個省級單位面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析[J].中國房地產(chǎn),2014,10(04):31-36.

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