摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到極大促進(jìn)作用?；诖?，本文就城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控失靈與治理對(duì)策展開(kāi)研究，首先就城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控失靈的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，然后結(jié)合城市規(guī)劃的實(shí)際情況，就城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控失靈的治理對(duì)策進(jìn)行探討，以此提升城市規(guī)劃的水平。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；調(diào)控失靈

引言：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展一方面使社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，另一方面也使得各種矛盾涌現(xiàn)出來(lái)，例如土地資源的配置不合理，其他相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健全等，都對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展產(chǎn)生極大的阻礙。城市規(guī)劃作為一種政府宏觀調(diào)控的手段，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合理的調(diào)整，從而促進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展，但是在城市規(guī)劃過(guò)程中卻存在調(diào)控失靈的現(xiàn)象，因此對(duì)調(diào)控失靈現(xiàn)狀及治理對(duì)策的分析是很有必要的。

一、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控失靈的現(xiàn)狀

（一）城市規(guī)劃相對(duì)滯后

城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。在城市化進(jìn)程逐漸加快的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如同雨后春筍一般紛紛開(kāi)展，很多城市為了增加經(jīng)濟(jì)效益，都會(huì)采用先成立項(xiàng)目再進(jìn)行規(guī)劃的策略，這種做法雖然極大程度上提升了房地產(chǎn)的投資效益，但是卻嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的水平，導(dǎo)致城市規(guī)劃的滯后性。從城市規(guī)劃滯后對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響來(lái)看，主要存在兩方面的內(nèi)容，一方面，投資商會(huì)投入大量資金對(duì)城市周邊售價(jià)較低的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而造成城市郊區(qū)化現(xiàn)象發(fā)生；另一方面，城市中售價(jià)較高的土地出現(xiàn)閑置現(xiàn)象，導(dǎo)致城市發(fā)展嚴(yán)重失衡。

（二）政府缺乏有力管控

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之所以存在很多亂象，最主要的原因在于政府缺乏有力的管控。很多政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題上缺乏必要的法律意識(shí)，沒(méi)有對(duì)城市規(guī)劃的重要性給予充分的重視，因此宣傳工作嚴(yán)重不到位。另外，政府雖然會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出臺(tái)相關(guān)政策，當(dāng)時(shí)執(zhí)行力度卻相對(duì)較低，例如政府對(duì)城市違規(guī)建筑不具備強(qiáng)制拆除的權(quán)力，因此從執(zhí)法方面而言具有一定的制約性。除此以外，政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的審批時(shí)限較長(zhǎng)、手續(xù)較多，一些開(kāi)放商在審批未下的情況下就會(huì)進(jìn)行違規(guī)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致城市規(guī)劃建設(shè)不合理的情況發(fā)生[1]。

（三）宏觀調(diào)控效率低下

城市規(guī)劃是一項(xiàng)大工程，必須對(duì)各方面的影響因素進(jìn)行綜合性的考慮，例如城市人口、人均占地面積、用地指標(biāo)等，政府在宏觀調(diào)控時(shí)必須先進(jìn)行詳細(xì)深入的調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查所得的數(shù)據(jù)和內(nèi)容進(jìn)行分析，最終得出城市規(guī)劃的整體方案，由于宏觀調(diào)控需要的時(shí)間較長(zhǎng)，因此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行形成一定程度的制約，無(wú)法與之相協(xié)調(diào)。另外，政府宏觀調(diào)控的彈性較小，缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整的功能，不能根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的一些實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的改變，因此制約著城市規(guī)劃的合理性和健全性。

（四）政府干預(yù)不夠到位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行必須在政府宏觀調(diào)控的管理和監(jiān)督下，但是部分地方政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)往往沒(méi)有嚴(yán)格遵循城市規(guī)劃的相關(guān)規(guī)范，因此規(guī)劃方案和執(zhí)行方式嚴(yán)重缺乏科學(xué)性，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)展和進(jìn)行產(chǎn)生較大阻礙。例如對(duì)土地市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)操作進(jìn)行過(guò)分的干預(yù)，或者為了提升政績(jī)過(guò)度招商引資等。另外，一些對(duì)城市規(guī)劃的決策方式簡(jiǎn)單，嚴(yán)重缺乏有效性，例如采用集體開(kāi)會(huì)決議的方式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單的審批通過(guò)，或者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模和地點(diǎn)進(jìn)行武斷審批等。

二、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控失靈的治理對(duì)策

（一）有效轉(zhuǎn)變政府的職能

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有至關(guān)重要的作用，而政府在實(shí)行宏觀調(diào)控的職能時(shí)，必須注重干預(yù)的力度，既不能過(guò)分干預(yù)，也不能干預(yù)無(wú)效，因此政府必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，對(duì)宏觀調(diào)控的職能進(jìn)行科學(xué)化的轉(zhuǎn)變。為此，政府要注重城市規(guī)劃的地位，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極意義，但如果缺乏必要的規(guī)劃，就會(huì)影響到城市的公共利益，為了城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性，必須注重城市規(guī)劃的地位和作用，將城市規(guī)劃作為政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，例如對(duì)政府和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)城市規(guī)劃的相關(guān)制度進(jìn)行完善，減少政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)政依賴(lài)，從而促進(jìn)城市資源的合理配置。另外，政府應(yīng)該對(duì)宏觀調(diào)控的原則進(jìn)行把控，避免過(guò)分干預(yù)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，例如減少行政職權(quán)的使用，避免對(duì)土地市場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行過(guò)分干預(yù)。

（二）增強(qiáng)城市規(guī)劃的科學(xué)性

城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言主要起到引導(dǎo)作用，因此科學(xué)的城市規(guī)劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理性，保障城市各項(xiàng)資源的合理利用，從而實(shí)現(xiàn)城市健康有序的發(fā)展，為此必須增強(qiáng)城市規(guī)劃的合理性。首先，城市規(guī)劃應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的原則，保障經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。政府在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，要堅(jiān)持以公眾利益為先的原則，確保各項(xiàng)環(huán)境資源的承受力，避免過(guò)度開(kāi)發(fā)造成環(huán)境破壞；其次，政府在城市規(guī)劃時(shí)要注重各項(xiàng)資源的合理分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到的主要資源是土地資源和水資源，因此政府要對(duì)這些資源的使用進(jìn)行合理的分配，例如在保護(hù)環(huán)境的前提下進(jìn)行土地分配，對(duì)閑置土地進(jìn)行合理的應(yīng)用，對(duì)水資源進(jìn)行循環(huán)利用等。

（三）提高規(guī)劃監(jiān)督的力度

要增強(qiáng)城市建設(shè)的質(zhì)量，必須提高城市規(guī)劃監(jiān)督的力度，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在陽(yáng)光下有序開(kāi)展。首先，政府應(yīng)該對(duì)城市規(guī)劃的各項(xiàng)信息進(jìn)行公開(kāi)透明，確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和及時(shí)性，從而保障社會(huì)的知情權(quán)，并且促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，以此提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理性；其次，政府應(yīng)該對(duì)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，避免職權(quán)濫用的情況發(fā)生，例如對(duì)監(jiān)督舉報(bào)的渠道進(jìn)行拓展，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)政府的監(jiān)督等[2]。

（四）加強(qiáng)城市規(guī)劃的約束力

當(dāng)前很多地方政府雖然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控，但是效果卻并不盡如人意，主要原因在于政府宏觀調(diào)控的約束力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)“陰奉陽(yáng)違”的情況，為此必須從政策和法律的角度，加強(qiáng)政府城市規(guī)劃的約束力，以此促進(jìn)城市建設(shè)的健康發(fā)展。為此，政府應(yīng)該對(duì)城市規(guī)劃的管理模式進(jìn)行創(chuàng)新。例如轉(zhuǎn)變以往單一的審批制管理模式，將政策制定、法律規(guī)范與經(jīng)濟(jì)調(diào)控相結(jié)合，形成一種具有綜合性的管理模式，并且對(duì)各職能部門(mén)進(jìn)行有序協(xié)調(diào)、綜合利用，從而保障城市規(guī)劃的合理性和科學(xué)性。

結(jié)論：綜上所述，針對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控失靈與治理對(duì)策的研究是很有必要的。本文主要針對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，提出一些具有針對(duì)性的合理化建議。研究可得，有效轉(zhuǎn)變政府職能、增強(qiáng)城市規(guī)劃的科學(xué)性、加強(qiáng)城市規(guī)劃的約束力、提高規(guī)劃監(jiān)督的力度能夠有效提升城市規(guī)劃的水平。希望本文可以為研究城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控失靈與治理對(duì)策的相關(guān)人員提供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉新階. 基于市場(chǎng)主體的中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)處置研究[D].中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，2017.

[2]周婷婷. 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控失靈與治理對(duì)策研究[D].南京航空航天大學(xué)，2016.

作者簡(jiǎn)介：

王順（1995.04--）；性別：男，籍貫：貴州省黔南州，學(xué)歷：本科，在讀于徐州工程學(xué)院；現(xiàn)有職稱(chēng)：學(xué)生；研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理；