劉穩(wěn)

摘 要 本文分析了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響，探索了營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理、應(yīng)對稅制改革的方法和對策，為房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對營改增的變化提出了自己的見解。

關(guān)鍵詞 營改增 財務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè)

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）影響稅負

“營改增”的目的是在各行各業(yè)建立增值稅抵扣鏈條，杜絕重復征稅，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。傳統(tǒng)營業(yè)稅制模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，這種雙重征收制度給其帶來了很大的經(jīng)濟負擔，也在一定程度上成了房價高漲的推手。“營改增”之后，土地成本可以作為進項抵扣，這在土地成本日益高漲的現(xiàn)狀下，較有利于房地產(chǎn)公司，也能夠較大程度降低總體稅負。

（二）影響利潤和現(xiàn)金流

從政策出臺的意圖及長遠角度來看，“營改增”政策會在總體上降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔，而且在預(yù)交比例的規(guī)定上，由原先營業(yè)稅的5%，降到現(xiàn)行增值稅的3%，使采用一般納稅方式計稅的房地產(chǎn)公司或項目獲得資金上的節(jié)約，從而使其可以將這部分資金投入其他項目，提高了資金的使用效率。

“營改增”后，相對以往的總包模式，房地產(chǎn)企業(yè)會傾向提高建筑材料的集中采購比例。以往大宗原材料采購往往由總包負責，可以賺取部分利潤差價。在這種模式下，利潤差價轉(zhuǎn)由房地產(chǎn)公司享用，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)公司的利潤。此外，土地價格的增值部分產(chǎn)生的稅收通過分攤的形式，在每個稅收征管期分期征收；不同于營業(yè)稅模式下的“土地增值稅清算”，集中繳納，現(xiàn)金流的支出期間有較大區(qū)別。

（三）影響財務(wù)風險

“營改增”后，房地產(chǎn)公司財務(wù)的管控模式較以往有所區(qū)別，涉及營業(yè)稅項目的清理、未清算土地增值稅項目的清理、新政策下的核算及控制。相對而言，法律法規(guī)對增值稅的管控嚴于營業(yè)稅，風險也有所加大。在財務(wù)管理上，業(yè)務(wù)過程的財務(wù)控制以及稅務(wù)風險，對財務(wù)人員提出了更高的要求。

二、應(yīng)對“營改增”對財務(wù)管理影響的措施

（一）完善稅收籌劃工作

從大環(huán)境來看，“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的利大于弊，但是企業(yè)依然要做好應(yīng)對挑戰(zhàn)和壓力的準備，積極開展稅收籌劃管理工作?！盃I改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要對現(xiàn)行稅收法律和管理工作進行更加深層次的分析和解讀?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)進項稅也可以抵扣，在工程分判及物資采購時具備更多的稅收籌劃空間。

從進項稅的結(jié)構(gòu)上來說，可以對供應(yīng)商進行選擇性籌劃，提高可抵扣比例，減少稅金支出。除此之外，亦可以考慮推行精裝修策略，提高精裝修單位的比重，一方面可以提升房地產(chǎn)商品的市場競爭力，另一方面還可以在進項稅額抵扣中獲得稅收籌劃收益。

從納稅及取得進項稅的時間上，也可以根據(jù)公司經(jīng)營的需要適度籌劃。房地產(chǎn)公司需要盡量延遲資金支出，提高自身資金使用效率。這要求財務(wù)人員要與公司各部門，特別是營銷、施工等部門進行充分的溝通，而且有必要在項目前期做統(tǒng)籌規(guī)劃，站在項目整個周期的角度，以項目總體效益為核心，規(guī)劃各類物料的進場、簽收時間，以及房地產(chǎn)銷售及簽約的時間節(jié)點，充分利用稅收政策的規(guī)定，為節(jié)約稅金、延遲納稅、提升項目總體財務(wù)管理水平及項目效益努力。

（二）強化成本管理

成本管理是企業(yè)的內(nèi)功，對于房地產(chǎn)這種資本密集型、長周期的行業(yè)，成本管理的重要性不言而喻。稍有松懈，可能造成整個環(huán)節(jié)控制不力?！盃I改增”前，總包模式更多，控制住總包就可以解決大部分問題?！盃I改增”之后，一方面房地產(chǎn)公司對建筑材料的直接采購比例增大，管理范圍增大；另一方面，房地產(chǎn)的上游建筑施工企業(yè)也有采購原材料的用于抵扣的動力。這勢必造成房地產(chǎn)公司與建筑施工企業(yè)爭利。因此，在成本管理上，房地產(chǎn)公司必然會與建筑施工企業(yè)博弈。僅從房地產(chǎn)企業(yè)的角度看，原材料直接采購的比例越大越好，這樣可以實現(xiàn)房地產(chǎn)公司的利潤最大化，但是，如果房地產(chǎn)公司包攬了所有的原材料采購，建筑施工企業(yè)僅僅“清包工”，利潤則相對較微薄，可獲取的用于抵扣的增值稅少之又少，這會影響建筑施工企業(yè)的積極性。如何合理劃分直接采購材料的范圍，并保持建筑施工企業(yè)的積極性，需要慎重思考。

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立明確的成本管理程序，劃分主要及關(guān)鍵建筑材料由房地產(chǎn)公司自行采購，適度劃分出一些建筑材料由建筑施工企業(yè)采購，平衡各方利益關(guān)系，實現(xiàn)共贏。

強化成本管理不僅在于適當提高直接采購比例，更在于對項目開發(fā)的過程控制。財務(wù)管理需要將成本管理深入項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，主要包括項目可行性研究階段、項目設(shè)計階段、項目施工建設(shè)階段、項目的結(jié)算階段、項目后評估階段等。在“營改增”之后，更需要財務(wù)對項目各階段的管理與總結(jié)實時反映項目發(fā)展狀況，及時跟進各期成本狀況，將財務(wù)管理滲透到項目管理的全過程。

（三）提升財務(wù)管理人員的專業(yè)水平及綜合素質(zhì)

財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)決定了“營改增”之后企業(yè)管理工作的有效性。“營改增”稅收政策內(nèi)容較寬泛，各類政策較繁雜，需要財務(wù)人員認真學習與研究。只有充分了解政策，才有可能熟練運用，否則所謂稅收籌劃、成本管理都是空中樓閣。房地產(chǎn)財務(wù)人員不僅要了解相關(guān)稅收政策，還需要對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進行必要的了解，只有熟悉業(yè)務(wù)，才能進行有效、可行的管理。

因此，企業(yè)需要加強對財務(wù)人員的培訓，使其提升專業(yè)水平及綜合素質(zhì)，增強風險意識。財務(wù)管理人員應(yīng)暢通和決策者之間的溝通渠道，積極與稅務(wù)部門交流，及時掌握最新政策，營造良好的外部環(huán)境。

（作者單位為鶴山天山金屬材料制品有限公司）

參考文獻

[1] 丘兆波.關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理影響的思考[J].企業(yè)研究，2013（24）：168-169.