邵華

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是典型的資本密集型行業(yè)，具有資金投入量大、占用時(shí)間長(zhǎng)、投資杠桿高、投資風(fēng)險(xiǎn)高、投資收益高等特點(diǎn)。隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高，影響民眾生活日益明顯。國(guó)家及地方開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策、完善金融監(jiān)管，提高了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理顯得更為重要。加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，提高資金使用效率，確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀，分析影響資金管理效果的因素，并提出了相應(yīng)對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)30余年發(fā)展，逐步成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅能帶動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還影響國(guó)計(jì)民生。特別是十九大以來(lái)習(xí)近平總書(shū)記提出房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的時(shí)代背景下，樓市調(diào)控新政不斷落地、信貸政策監(jiān)管加劇、大數(shù)據(jù)下稅收稽查力度增加、住房供應(yīng)方式多元化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將迎來(lái)更多挑戰(zhàn)，融資難度加大、市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻提高、市場(chǎng)需求調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多不確定風(fēng)險(xiǎn)。資金作為企業(yè)生存發(fā)展的血液，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，防范資金風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者急需重視的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中主要分為3個(gè)階段：一是項(xiàng)目前期的調(diào)研、土地儲(chǔ)備階段；二是項(xiàng)目實(shí)施的施工建設(shè)階段；三是項(xiàng)目達(dá)到銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的銷(xiāo)售與施工并行階段，項(xiàng)目的不同階段對(duì)資金的需求不同，同時(shí)對(duì)資金管理方式也不同。

第一階段，項(xiàng)目前期儲(chǔ)備階段，主要為自有資金凈投入階段。因受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素、金融信貸政策因素、地方土地供應(yīng)政策的影響，項(xiàng)目前期需要企業(yè)自有資金的投入，如：項(xiàng)目的可行性分析時(shí)需要企業(yè)支付的人工成本、管理成本投入，土地使用權(quán)獲取時(shí)的資金投入，涉及土地拆遷安置補(bǔ)償?shù)馁Y金投入，項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的人工成本投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)的資金投入，以及相應(yīng)的資金成本等。該階段資金來(lái)源主要為企業(yè)自有資金，資金使用進(jìn)度可控，資金成本相對(duì)外部資金成本較低，資金管理工作的重點(diǎn)是關(guān)注資金使用的有效性和時(shí)間管理。避免資金使用浪費(fèi)或大量資金閑置，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

第二階段，項(xiàng)目施工建設(shè)階段，利用部分金融機(jī)構(gòu)杠桿資金及自有資金凈投入階段。根據(jù)現(xiàn)有的金融信貸政策，企業(yè)憑借已獲取的土地使用權(quán)資本，適時(shí)融入金融機(jī)構(gòu)資金，利用金融資金杠桿進(jìn)行項(xiàng)目的施工建設(shè)投入，因未達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，企業(yè)尚不能開(kāi)展銷(xiāo)售，無(wú)法取得銷(xiāo)售回款資金流入，所以企業(yè)仍處于資金凈投入階段。該階段需要重點(diǎn)關(guān)注融入資金的量、成本和資金到位時(shí)間三者之間的平衡管理，項(xiàng)目施工建設(shè)資金的有序使用、合理籌劃，同時(shí)與金融機(jī)構(gòu)形成良好的溝通機(jī)制，有利于金融機(jī)構(gòu)對(duì)融入資金的監(jiān)管。

第三階段，銷(xiāo)售與施工并行階段，資金由凈投入逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金凈回收階段。根據(jù)國(guó)家政策，在房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到必要施工截點(diǎn)后可以對(duì)商品房實(shí)施預(yù)售，取得房屋銷(xiāo)售現(xiàn)金流入，緩解企業(yè)資金凈投入壓力。該階段需要重點(diǎn)關(guān)注房屋銷(xiāo)售費(fèi)用使用有效性、銷(xiāo)售房款的應(yīng)收賬款管理、稅收資金支付及施工建設(shè)中的項(xiàng)目資金使用管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

（1）資金的風(fēng)險(xiǎn)管控體系不健全，資金管理部門(mén)不能充分發(fā)揮作用

根據(jù)上市公司公開(kāi)資料顯示A股房地產(chǎn)企業(yè)163余家，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70%～80%，可見(jiàn)資金杠桿較高。行業(yè)盈利能力持續(xù)下滑，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者愿意承受較大風(fēng)險(xiǎn)，一方面是投資回報(bào)率高的利誘；另一方面是資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，未能建立有效風(fēng)險(xiǎn)管控體系，資金管理部門(mén)不能充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)提示、預(yù)警作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率維持在較高水平，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性降低，影響企業(yè)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

（2）資金管理的制度不完善，資金管理工作流于形式

隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，資金需求量不斷增加。企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到資金管理的重要性，并擬定相應(yīng)的資金管理制度，例如：資金預(yù)算管理制度、重大資金使用審批權(quán)限管理制度、及相應(yīng)的資金管理考核制度等。但由于該項(xiàng)工作未能得到企業(yè)足夠的重視，不能充分調(diào)動(dòng)企業(yè)資源支持，造成制度不能落實(shí)或者落實(shí)不到位等現(xiàn)象出現(xiàn)，預(yù)算與實(shí)際偏差較大、拆分金額逃避重大資金使用審批、責(zé)任人處罰偏輕等，使得資金管理工作流于形式，不能有效的為企業(yè)服務(wù)。

（3）融資渠道單一，融資成本較高

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要為企業(yè)歷年留存收益、以企業(yè)為借款主體的金融機(jī)構(gòu)融資和以購(gòu)房人為借款主體的個(gè)人按揭融資。受到企業(yè)歷年留存收益有限，購(gòu)房者按揭資金到位時(shí)間局限等影響，金融機(jī)構(gòu)融資成為滿足項(xiàng)目建設(shè)、自身發(fā)展、緩解資金壓力的主要方式。隨著金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管不斷完善，信貸政策收緊，融資難度逐年增加。目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款、基金和信托等金融機(jī)構(gòu)融資，在融資額度受到抵押物體量、庫(kù)存去化率、市場(chǎng)供需等因素影響。融資期限受到金融政策、企業(yè)資信情況等雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資額不足、融資成本高、償還債務(wù)壓力大等問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到限制，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷提高。

（4）資金賬戶管理的模式老舊，影響資金管理效率

房地產(chǎn)公司一般多個(gè)項(xiàng)目公司同時(shí)運(yùn)營(yíng)，資金分散在多地區(qū)、多銀行，因管理技術(shù)老舊未能實(shí)現(xiàn)資金及時(shí)歸集、統(tǒng)籌管理，造成企業(yè)無(wú)法及時(shí)了解資金的全盤(pán)情況、不易發(fā)現(xiàn)資金運(yùn)行中的問(wèn)題和隱患，影響資金管理的效率，造成資金成本的浪費(fèi)。對(duì)分子公司的資金存量及其運(yùn)營(yíng)狀況無(wú)法實(shí)施有效監(jiān)督和管控，造成各公司之間資金不均衡、資金不能有效配置，出現(xiàn)閑置資金或臨時(shí)資金短缺等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而增加企業(yè)資金成本。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效果的因素

1.經(jīng)營(yíng)者對(duì)資金管理特性的認(rèn)識(shí)程度，是決定資金管理的效果先決因素

企業(yè)資源是有限的，如果經(jīng)營(yíng)者充分認(rèn)識(shí)資金管理的重要性，必將在資金管理工作中增加相應(yīng)的資源配置，確保該項(xiàng)工作達(dá)到預(yù)期目的。例如：加大資金管理的部門(mén)權(quán)責(zé)、增加資金管理的人員配置、資金管理人員參與重大投融資事項(xiàng)的決策、提高資金管理部門(mén)的績(jī)效考核力度、對(duì)各項(xiàng)目公司的績(jī)效考核中增加資金管理工作指標(biāo)等。充分調(diào)動(dòng)資金管理人員的工作積極性，給予資金管理部門(mén)參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的話語(yǔ)權(quán)，重視資金管理部門(mén)的意見(jiàn)。反則，如果資金管理工作得不到經(jīng)營(yíng)者足夠的支持，各部門(mén)不能積極配合資金管理工作，最終資金管理工作將流于形式，造成管理成本的浪費(fèi)，增加資金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的平穩(wěn)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)信用評(píng)級(jí)，損害投資者利益。

2.不斷完善資金管理制度及監(jiān)管，是提高資金管理質(zhì)量的基礎(chǔ)和保障

俗話說(shuō)，無(wú)規(guī)矩不成方圓。管理制度就是企業(yè)資金管理的“規(guī)和矩”，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金管理有效，就必須重視制度建設(shè)及制度監(jiān)管工作。隨著企業(yè)資金管理工作經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)逐步完善資金管理制度。例如：企業(yè)資金預(yù)算制度，以資金預(yù)算為抓手，可合理安排資金使用，提前提示資金風(fēng)險(xiǎn)并采取預(yù)防措施；資金融資制度，規(guī)范融資工作內(nèi)容，把控企業(yè)融資規(guī)模，鼓勵(lì)適度融資獎(jiǎng)勵(lì)，合理控制資金成本；資金審批權(quán)限制度，根據(jù)不同資金額度設(shè)置不同審批權(quán)限，加大重大資金使用管理，加強(qiáng)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理；資金賬戶集中管理制度，利用新的金融系統(tǒng)工具及時(shí)歸集統(tǒng)一監(jiān)管，提高資金合力，避免資金的浪費(fèi)或不均衡風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)收賬款管理制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款和存貨周轉(zhuǎn)率的管理，及時(shí)收回資金，提高資金使用效率；資金管理檢查制度，定期或不定期開(kāi)展資金管理的檢查工作，確保有關(guān)資金管理制度能真正落地實(shí)施；資金管理考核制度，是資金管理制度能否落實(shí)的又一保障。如果企業(yè)沒(méi)有完善的制度、沒(méi)有有效的監(jiān)管、沒(méi)有激勵(lì)的政策，企業(yè)資金管理工作將無(wú)法得到有效實(shí)施，企業(yè)的防控風(fēng)險(xiǎn)能力將得不到保障，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將不同程度受到影響。

3.加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)，是影響資金管理的重要要素

資金是企業(yè)生存發(fā)展的血液，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)方面，需要專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍進(jìn)行資金管理。其中應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、融資等各職能工作人才，負(fù)責(zé)資金預(yù)算審核管理、預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管審批、資金回收考核管理、融資評(píng)估管理、企業(yè)信用維護(hù)管理等工作。不能僅由財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)部等一兩個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)資金管理工作，因?yàn)閱我徊块T(mén)受到作業(yè)務(wù)局限性限制，無(wú)法從全局著想，影響資金管理工作的實(shí)施效果。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

1.完善資金管理的風(fēng)控體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制

強(qiáng)化資金管理的風(fēng)控意識(shí)，尤其是加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者資金管理的意識(shí)，關(guān)注資金的投入風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)估、資金使用的跟蹤管理，有效規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。建立資金管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，優(yōu)化資金管理的組織架構(gòu)，成立資金管理工作小組，直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，參與企業(yè)的重大投融資決策。配備專(zhuān)業(yè)的崗位人才，擬定明晰的崗位職責(zé)，定期對(duì)崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)和工作考核。建立資金管理的風(fēng)控流程，及時(shí)收集整理企業(yè)運(yùn)營(yíng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)照資金管理風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，結(jié)合外部各項(xiàng)信息，應(yīng)對(duì)資金管理過(guò)程中各項(xiàng)可控風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立建全企業(yè)資金管理的制度，提高執(zhí)行力和工作效率

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自己企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，制定符合實(shí)際的資金管理制度，提高企業(yè)資金管理工作質(zhì)量。通過(guò)強(qiáng)化資金管理的制度建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督管理，保證各項(xiàng)制度得以有效實(shí)施。資金預(yù)算管理制度是各項(xiàng)制度建設(shè)的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)以預(yù)算為抓手的資金管理模式，提高防范風(fēng)險(xiǎn)能力。審計(jì)監(jiān)督制度是保障，定期或不定期開(kāi)展內(nèi)部資金管理風(fēng)控檢查工作，發(fā)現(xiàn)隱藏的資金管理風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)預(yù)警并適當(dāng)采取預(yù)防措施。實(shí)施有效的資金管理考核制度，是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，維護(hù)企業(yè)良好信用有效手段，為確保資金管理的目標(biāo)達(dá)成和企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。

3.推行資金集中管理，優(yōu)化資金配置

隨著金融信息化工具的不斷創(chuàng)新，企業(yè)利用先進(jìn)的信息化手段，可以實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)、跨銀行的資金及時(shí)歸集，統(tǒng)一集中管理。建立內(nèi)部資金集中管理制度，有效避免因資金存放分散，而無(wú)法及時(shí)了解資金總體情況，進(jìn)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)籌管理工作需求。加強(qiáng)了對(duì)各銀行賬戶及時(shí)監(jiān)管，便于對(duì)分子公司資金的收支情況把控，降低企業(yè)因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)揮資金集中優(yōu)勢(shì)，將有限的資金配置至高收益項(xiàng)目中，提高企業(yè)盈利能力，降低資金融資成本和資金時(shí)間成本，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

4.開(kāi)拓融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)家金融體制改革不斷深化，融資渠道不斷擴(kuò)充，由原來(lái)的單一融資模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟稳谫Y模式。創(chuàng)業(yè)板、新三板等新融資平臺(tái)出現(xiàn)，資產(chǎn)證券化政策的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，由原來(lái)的銀行、信托機(jī)構(gòu)的間接融資，轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)融資、債權(quán)融資、基金融資或聯(lián)合開(kāi)發(fā)等多層次融資。企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目體量配合適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，形成符合需求的融資組合，分?jǐn)傎Y金風(fēng)險(xiǎn)、降低融資成本，提高融資能力的目的。

四、結(jié)論

本文闡述了房地產(chǎn)行業(yè)資金管理中資金投入量大、占用時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，描述了資金管理流于形式、融資渠道單一且融資成本高的現(xiàn)狀，分析了影響資金管理的3個(gè)因素，提出了做好企業(yè)的風(fēng)控管理，維護(hù)好企業(yè)的各項(xiàng)信用資質(zhì)，建立建全資金管理體系，提高資金使用效率，科學(xué)評(píng)估資金預(yù)算，確保企業(yè)資金流安全、平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

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