林靜

如何理解產(chǎn)業(yè)新城的運營模式？華夏幸福的解釋是：像微信或QQ那樣做流量，然后通過招商引資服務(wù)去變現(xiàn)。從這個角度看，華夏幸福趟出了一條新路。

隨著年報的披露，華夏幸福因2017年年報呈現(xiàn)出非房地產(chǎn)開發(fā)商的特點而備受關(guān)注，上交所也因此針對華夏幸福年報的相關(guān)內(nèi)容出具了問詢函。從而，這也加大華夏幸福更為詳細(xì)地解讀自身的必要性。

“騰訊是互聯(lián)網(wǎng)公司還是游戲公司？”

日前，華夏幸福董秘林成紅在談及華夏幸福模式時，用騰訊來做解釋，建產(chǎn)業(yè)新城像微信和QQ一樣做流量，變現(xiàn)是靠招商引資服務(wù)等。

“華夏幸福是一家產(chǎn)業(yè)新城運營商，不能用看待房地產(chǎn)的邏輯去看待?！?林成紅說。

提及產(chǎn)業(yè)新城，就不得不提嘉善產(chǎn)業(yè)新城，它是華夏幸福走出環(huán)京的第一個項目，也是異地復(fù)制模式的第一塊“試金石”。簽約至今，時隔5年，嘉善產(chǎn)業(yè)新城提交了一份怎樣的成績單？嘉善產(chǎn)業(yè)新城對其他PPP項目有怎樣的借鑒意義？對華夏幸福而言又有怎樣的意義？

“標(biāo)桿項目”的成績單

自2002年與河北固安縣合作開發(fā)運營固安產(chǎn)業(yè)新城開始，至今華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城之路已經(jīng)走了十余年。2013年，華夏幸福將產(chǎn)業(yè)新城布局到長三角，首站異地復(fù)制選在了浙江省嘉善縣。

在華夏幸福非京津冀區(qū)域中，杭州區(qū)域成為兩個銷售額過百億的區(qū)域之一，其中位于嘉興市嘉善縣南部區(qū)域的嘉善產(chǎn)業(yè)新城，是其布局長三角地區(qū)最早進(jìn)入的區(qū)域之一。不同于固安產(chǎn)業(yè)新城，嘉善周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，1小時交通圈覆蓋上海、杭州、寧波、蘇州四大城市，連接四大國際機場、三大國際貨運港口，全方位立體化的交通體系為城市融入長三角城市群，參與全球產(chǎn)業(yè)分工創(chuàng)造了有利條件。

“實際上，嘉善產(chǎn)業(yè)新城正式動工是在2014年，從無到新起一座城只用了4年的時間，現(xiàn)在包括產(chǎn)業(yè)落地、道路和公共配套項目等一系列內(nèi)容落地，基本上復(fù)制是成功了。”華夏幸福杭州區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理王振江欣慰地感嘆道。

之所以強調(diào)產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制成功，王振江表示，實實在在的簽約數(shù)據(jù)是其中一項重要的考量。華夏幸福2017年年報顯示，去年嘉善產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)新增簽約入園企業(yè)93家，新增簽約投資額突破百億，達(dá)到135.98億元，成為產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制的成功標(biāo)桿。

華夏幸福模式

由于來自于地產(chǎn)銷售的營收占比在過去一直占大頭，華夏幸福也被質(zhì)疑是打著產(chǎn)業(yè)新城的“幌子”進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，外界對其的分析也一直類比于傳統(tǒng)開發(fā)商。但在林成紅看來，這是對華夏幸福模式的誤解。

“華夏幸福的核心業(yè)務(wù)歸根到底就是兩塊，即產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)和園區(qū)住宅開發(fā)?！边@也意味著華夏幸福的收入來源為土地二級開發(fā)獲利以及政府支付園區(qū)購買服務(wù)。政府支付來源為園區(qū)新增的財政收入。

在與政府合作的PPP模式中，華夏幸福需要在前期墊付建設(shè)資金，然后通過園區(qū)配套住宅銷售回款，回款部分繼續(xù)支持園區(qū)建設(shè)，同時根據(jù)與政府協(xié)議約定的結(jié)算期逐年結(jié)算，從而實現(xiàn)對園區(qū)的滾動開發(fā)建設(shè)。

換而言之，園區(qū)住宅的開發(fā)對產(chǎn)業(yè)新城的打造是“必選項”，它對產(chǎn)業(yè)新城起到的是反哺作用。異地復(fù)制的效應(yīng)之下，來自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的結(jié)轉(zhuǎn)收入已經(jīng)在上演“逆轉(zhuǎn)”。2017年華夏幸福的總收入約為593億元，其中來自房地產(chǎn)開發(fā)的為289.3億元，占比48.7%。此前兩年，該部分的收入占比分別為73%和66%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)由于成本較低，這也決定了該板塊的高毛利屬性，華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)2017年的毛利率達(dá)92.25%，同期房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為22.27%。

產(chǎn)業(yè)新城不同于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，它的結(jié)算金額會發(fā)生一定的延期。隨著產(chǎn)業(yè)新城數(shù)量的增多，2017年華夏幸福的應(yīng)收賬款為189億元，應(yīng)收賬款90%以上為政府應(yīng)支付的園區(qū)結(jié)算收入。實際上，從2013年到2017年，華夏幸福的應(yīng)收賬款期末余額增長超過9.8倍。

林成紅指出，該部分應(yīng)收賬款的期限基本上為一年，“政府是分期支付的，只要有增量，政府就會優(yōu)先安排支付?！?/p>

華夏幸福的模式?jīng)Q定了它在布局、融資和土儲方面都要差異于傳統(tǒng)房企，核心城市周邊30到50公里的范圍是它通常的開發(fā)區(qū)域?！皞鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商能融資的方式是純信用融資，或者用土地做抵押融資。但是華夏幸福不太一樣，它的模式是產(chǎn)業(yè)新城，就決定了融資方式一定比別人要多?！绷殖杉t說。

全國布局進(jìn)入新階段

年度報告顯示，華夏幸福2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤為87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%，為近三年來最高。年報數(shù)據(jù)還顯示，從2017年公司新簽約的產(chǎn)業(yè)新城來看，新增共計21座產(chǎn)業(yè)新城，其中非京津冀區(qū)域20座。

2017年華夏幸福已步入全國化布局階段。截至2017年底，已布局產(chǎn)業(yè)新城79個、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)24個，遍布全國12個省份、45個城市、81個區(qū)域。從產(chǎn)業(yè)新城布局看，華夏幸福在固安地區(qū)累積足夠的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)驗后，一方面鞏固京津冀地區(qū)的優(yōu)勢，另一方面則著力將產(chǎn)業(yè)新城模式推廣進(jìn)行異地復(fù)制。

華夏幸福在持續(xù)深耕京津冀之外，積極開拓長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等國家重點城市群和“一帶一路”等熱點區(qū)域。

隨著非京津冀區(qū)域逐漸成熟，這些區(qū)域的業(yè)績占比得到了極大提升。2017年，非京津冀區(qū)域銷售額占比從上年的7%大幅提升至23%，其中嘉善、來安、南潯、溧水、和縣、武陟等地都開始貢獻(xiàn)銷售。以嘉善為標(biāo)桿的杭州區(qū)域和以來安為標(biāo)桿的南京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額超百億元，僅用較短時間成為公司傳統(tǒng)京津冀區(qū)域外新的業(yè)績增長極。

華夏幸?？焖僬{(diào)整布局，進(jìn)一步加大非京津冀區(qū)域的布局密度，這將有力地支持公司既定的異地復(fù)制戰(zhàn)略推進(jìn)。種種跡象紛紛宣告，華夏幸福已經(jīng)進(jìn)入了全國化布局的全新發(fā)展階段。

從“標(biāo)桿項目”——嘉善產(chǎn)業(yè)新城的成績可預(yù)見，華夏幸福獨特的業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)業(yè)新城在長三角等區(qū)域的成功復(fù)制，將分享全國經(jīng)濟增長紅利，保障公司未來業(yè)績繼續(xù)保持高質(zhì)量增長。