孔婷婷

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，舊的計量模式已經(jīng)使投資性房地產(chǎn)的報表數(shù)據(jù)缺乏相關(guān)性，另外，為了使我國會計準(zhǔn)則與國際對接，我國于2007年頒布了新的準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)可以選擇以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。本文將以一家上市公司為例，探討投資性房地產(chǎn)計量模式的改變對企業(yè)財務(wù)報表中幾項關(guān)鍵指標(biāo)的影響。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計準(zhǔn)則

一、公司背景及案例介紹

（一）公司背景

中國高科集團股份有限公司系于1992年12月28日經(jīng)上海市經(jīng)濟體制改革辦公室和上海市人民政府教育衛(wèi)生辦公室批準(zhǔn)同意改制而成。1996年6月27日經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，向社會公眾發(fā)行A股股票并上市交易。

中國高科的主要產(chǎn)品和提供的勞務(wù)包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；倉儲、租賃業(yè)務(wù)；自營和代理各類商品及技術(shù)的進出口業(yè)務(wù)等。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的財務(wù)影響

2013年中國高科更改投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，導(dǎo)致當(dāng)年投資性房地產(chǎn)價值猛然升高，達到6個多億，占當(dāng)年公司資產(chǎn)總額的18.88%。自2013年至今，公司投資性房地產(chǎn)的價值呈逐年遞增趨勢。

另外，公司投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重也因為2013年后續(xù)計量模式的更改發(fā)生了巨大變化，在2015年達到了22.78%。可見，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方式的變化會對中國高科的財務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生重大影響。

就中國高科2013年度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，2013年使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量使得集團當(dāng)年的凈利潤增加了523.19萬元；而如果當(dāng)年采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量則會因資產(chǎn)折舊而使凈利潤減少75.61萬元；兩者之間的差異率達到了將近800%。

（三）中國高科通過投資性房地產(chǎn)進行盈余管理跡象

2011年中國高科的凈資產(chǎn)收益率為-0.78%，2012年為2.75%，然而2013年公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率猛增到10.98%，第二年繼續(xù)增長到12.18%，增長了3.4倍。可見，在采取了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，中國高科的盈利能力顯著增強。

2014年公司的經(jīng)營狀況較好，當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤17，575.51萬元，其中扣除公允價值變動損益影響后的凈利潤達到17，439.98萬元。而2015年度只實現(xiàn)了凈利潤7，584.22萬元，其中扣除公允價值變動損益影響后的凈利潤為7，299.49萬元，比上年度下降了58.15%。前后兩個年度的數(shù)據(jù)對比可以看出2015年中國高科的經(jīng)營狀況相比2014年來可謂跌入低谷，十分慘淡。然而兩個年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動的數(shù)據(jù)對比，2014年投資性房地產(chǎn)增值180.70萬元，而2015年投資性房地產(chǎn)增值了379.64萬元，比2014年增長了110.10%。通過這兩組數(shù)據(jù)的對比，筆者懷疑公司存在盈余管理的嫌疑。2014年度經(jīng)營業(yè)績較好的時候，公司可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值變動額采用了較保守的估算方法，或是選擇了較為保守的估算數(shù)據(jù)。而遇到2015年度這樣業(yè)績比較差的年度，公司就可以選擇較激進的估算方法、較為激進的估算數(shù)字或者選擇將前一年的增值額留到本年度來計算。管理層可以通過對投資性房地產(chǎn)公允價值變動數(shù)額采取不同偏好的主觀估計，來調(diào)節(jié)不同年度的凈利潤，達到其盈余管理的目的。

（四）投資性房地產(chǎn)計量模式影響企業(yè)融資能力

流動比率、速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率都是衡量企業(yè)償債能力的指標(biāo)。其中，流動比率一般認(rèn)為維持在2左右比較好，表示公司有良好的短期償債能力，速動比率一般為1左右比較好。流動比率與速動比率過小，表示公司償債能力不強；過大，則表示流動資產(chǎn)占用資金較多，不利于資金的周轉(zhuǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)也考核企業(yè)的償債能力，具體的資產(chǎn)負(fù)債率一般要根據(jù)行業(yè)水平確定，通常在45%以下。特殊行業(yè)，如房地產(chǎn)行業(yè)可能超出45%，而銷售器械的小公司的資產(chǎn)負(fù)債率可能就只有30%。對于中國高科而言，除去經(jīng)營業(yè)績十分慘淡的2015年度，自從公司2013年采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，可以看到公司的償債能力不斷增強，流動比率和速動比率保持上升趨勢，資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低。

二、管理層盈余管理的動機

（一）高管變動

國外有很多文獻對高管變更與盈余管理之間的關(guān)系進行了研究。Pourciau發(fā)現(xiàn)，非常規(guī)變更的離任CEO在離任前一年，并沒有利用可操控應(yīng)計項目或攤銷項目操縱盈余；新任CEO在上任年份會利用應(yīng)計項目和攤銷項目進行利潤調(diào)減，并將其責(zé)任歸咎為前任CEO；而在CEO變更后一年里，會利用應(yīng)計項目和攤銷項目調(diào)增盈余，以證實其經(jīng)營能力強于前任CEO。

國內(nèi)對高管變更與盈余管理的關(guān)系進行研究的文獻相對少見。杜興強等實證檢驗了高管變更和高管的繼任來源兩個因索對于盈余管理的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)高管變更導(dǎo)致了顯著的負(fù)向盈余管理行為；其中來自公司外部的繼任者相對于來自公司內(nèi)部的繼任者更傾向于進行顯著的負(fù)向盈余管理。

（二）融資動機

上市公司在權(quán)益市場中面臨首次公開發(fā)行、增資、配股和退市等環(huán)節(jié)，會計利潤都被視為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。雖然會計盈余指標(biāo)可直觀顯示企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)情況，但這給公司利用盈余管理手段進行財務(wù)包裝提供了動機。

（三）管理層薪酬動機

基于企業(yè)契約理論，“兩權(quán)分離”是現(xiàn)代企業(yè)中的基本常態(tài)，管理當(dāng)局一般只作為公司的高級雇員參與管理，但并非最大的股東。對于管理者的敬業(yè)程度一般較難進行衡量，所以將報告期內(nèi)的凈收益作為評估管理者薪資標(biāo)準(zhǔn)具有一定的合理性。因而大多數(shù)高管報酬計劃都與會計盈利指標(biāo)相關(guān)，其中常用的評價指標(biāo)包括資產(chǎn)所得率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率等。這些指標(biāo)均與企業(yè)會計盈利有關(guān)，所以會計盈余也成為經(jīng)理人員粉飾報表的核心。

（四）稅收動機

稅收的數(shù)量與企業(yè)的現(xiàn)金凈流量息息相關(guān)，直接影響企業(yè)的業(yè)績水平。所以避稅動機在大多數(shù)企業(yè)看來是可以容忍的。因為不同的會計處理方式會導(dǎo)致不同的稅負(fù)結(jié)果，而會計處理的方式與會計政策密不可分，所以會計政策的選擇對上市公司尤為重要。

三、改善投資性房地產(chǎn)政策選擇中的盈余管理現(xiàn)象

（一）修訂投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換以及對后續(xù)計量模式的選擇，盡管并不影響公司擁有房地產(chǎn)的真實價值，但卻影響損益確認(rèn)的時間，從而對公司財務(wù)報告盈余的大小產(chǎn)生一定的影響，并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中相關(guān)條款，以減少公司調(diào)節(jié)利潤的空間。

（二）聘用專業(yè)人士評估投資性房地產(chǎn)的公允價值

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，歷史成本已經(jīng)越來越難以反映資產(chǎn)的真實價值，公允價值作為重要的計量屬性越來越多地被引入資產(chǎn)負(fù)債表項目的計價中，公允價值在增加披露信息相關(guān)性的同時，很容易喪失可靠性，給上市公司進行盈余管理提供機會。從本文案例分析部分可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定，對上市公司尤其是持有投資性房地產(chǎn)較多的公司利潤有很大影響。因此，如何確定公允價值將成為關(guān)鍵。鑒于房地產(chǎn)的價格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響，市場上很難找到同類商品的價格，因此，為了避免上市公司人為操縱公允價值以達到盈余管理的目的，有必要聘請資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士利用專業(yè)知識對公司年末的投資性房地產(chǎn)做出評估，作為其期末計價的公允價值。

（三）加強對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管

為了保證上市公司提供高質(zhì)量的會計信息，必須加強對上市公司信息披露的監(jiān)管。以往的經(jīng)驗告訴我們，缺乏有效的監(jiān)管機制，即便再科學(xué)的規(guī)則也無法得到有效執(zhí)行，因此，必須加強對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管。