張清勇，杜 輝

（中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京100872）

長期以來，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)商業(yè)史的研究嚴(yán)重不足，以至于無論從什么標(biāo)準(zhǔn)來衡量，對房地產(chǎn)的歷史研究都是一個(gè)嶄新的領(lǐng)域[1-2]。在中國，學(xué)者也指出“今人研究近代中國房地產(chǎn)業(yè)的著作不多”[3]，“目前史學(xué)界對舊中國房地產(chǎn)業(yè)研究較少?！@是一個(gè)亟待深入研究的課題”[4]，“迄今為止，在學(xué)術(shù)界還未有人對近代中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行過整體考察，并以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)來從事宏觀研究”[5]。經(jīng)濟(jì)史學(xué)家虞和平在對1949年以后的中國近代經(jīng)濟(jì)史研究進(jìn)行評述時(shí)指出，趙津的《中國城市房地產(chǎn)業(yè)史論》對“以前幾近空白的領(lǐng)域”有了一定的研究，但經(jīng)濟(jì)史學(xué)界對于中國房地產(chǎn)業(yè)的研究才剛剛起步[6]。

19世紀(jì)上半葉英國發(fā)動(dòng)侵華戰(zhàn)爭逼迫中國簽訂《南京條約》、迫使上海開埠之后，近代房地產(chǎn)業(yè)慢慢在上海興起，發(fā)育出了中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)市場，中國近代房地產(chǎn)經(jīng)營管理也于斯誕生。而研究近代中國的房地產(chǎn)史，就有必要討論徐潤的房地產(chǎn)經(jīng)營——他是“在上海大規(guī)模地經(jīng)營房地產(chǎn)的一個(gè)人物”[7]，是“上海第一位中國本土的房地產(chǎn)巨頭”[8]，自己開寶源祥房產(chǎn)公司，還與華商、外商合辦業(yè)廣房產(chǎn)公司、先農(nóng)房產(chǎn)公司、地豐公司、廣益房產(chǎn)公司等，把房地產(chǎn)生意做到了天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮(zhèn)江等地。而且，徐潤晚年在自敘年譜中詳細(xì)記錄了他的房地產(chǎn)經(jīng)營從1863年起步到1883年極盛和破產(chǎn)、之后慢慢恢復(fù)、東山再起的歷史。正如羅炳綿指出的“徐潤的一生，便不只是他個(gè)人的事，而在歷史上也有可參考的價(jià)值”[9]，徐潤自敘年譜中有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營的記錄，為后人窺探19世紀(jì)中期到20世紀(jì)初中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡、行業(yè)運(yùn)行環(huán)境和經(jīng)營方式等，提供了珍貴的史料。

最早對徐潤的房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行專門研究的學(xué)者是被稱為經(jīng)濟(jì)史壇祭酒的全漢升先生。全漢升先生偏重探討光緒九年的經(jīng)濟(jì)恐慌對徐潤房地產(chǎn)經(jīng)營的影響[7]，未深究徐潤從事房地產(chǎn)經(jīng)營的細(xì)節(jié)，也沒有討論經(jīng)濟(jì)恐慌之后徐潤繼續(xù)經(jīng)營房地產(chǎn)、東山再起的歷史。之后的一些研究深受全漢升的影響，未能超脫其范圍。另外，以往為數(shù)不多的關(guān)于中國房地產(chǎn)史的研究多從行業(yè)角度對近代房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行簡略的整體性探討，未做細(xì)致的考察。本文以《清徐雨之先生潤自敘年譜》[10]（以下簡稱《年譜》）為主要史料，結(jié)合與徐潤往來頻繁人等的文集記述及當(dāng)時(shí)的報(bào)刊記載等資料，研究徐潤長達(dá)近半個(gè)世紀(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營生涯，為觀察近代中國房地產(chǎn)史提供一個(gè)微觀視角。

1 徐潤生平

徐潤（1838—1911）原名以璋，后改名潤，字潤立，號(hào)雨之，別號(hào)愚齋，廣東省香山縣澳門內(nèi)鄉(xiāng)北嶺村人。他生于買辦世家，伯父徐鈺亭是上海寶順洋行買辦，堂族叔徐關(guān)大是上海禮記洋行買辦，季父徐榮村在上海經(jīng)營榮記絲號(hào)。1852年，徐潤被送到蘇州書院讀書，因“口音隔閡，不惟書不能讀，話亦不明”而回到上海，徐鈺亭便留他在寶順洋行學(xué)做生意。在這個(gè)大洋行里，徐潤留心學(xué)習(xí)，得到洋人器重，到1861年已成為“總行中華人頭目”。后來洋行生意轉(zhuǎn)淡，徐潤于1868年離開寶順洋行，結(jié)束了長達(dá)十余年的洋行經(jīng)歷。

在當(dāng)買辦的同時(shí)，徐潤從1859年起合股開設(shè)紹祥字號(hào)、敦茂錢莊，辦潤立生茶號(hào)，在河口、寧州各處合股開福德泉、永茂、合祥記，和汪乾記合辦茶務(wù)，設(shè)立寶源絲茶土號(hào)和立順興、川漢各貨號(hào)，與友人合開協(xié)記錢莊，搭本元昌綢莊、成號(hào)布莊等。離開洋行后，徐潤自立寶源祥茶棧，被稱為“近代中國的茶王”“茶出口之王”。受李鴻章委托，徐潤從1873年起會(huì)辦上海輪船招商總局，兼理開平礦務(wù)局、漕糧。1875年，徐潤和唐廷樞等人籌辦了中國人最早創(chuàng)辦的保險(xiǎn)公司——仁和水險(xiǎn)公司和濟(jì)和水火險(xiǎn)公司。1882年，徐潤集股創(chuàng)辦中國人自辦的第一家近代石印圖書出版機(jī)構(gòu)——同文書局，1885年又合辦廣百宋齋印書局。離開招商局后，他的經(jīng)營活動(dòng)側(cè)重于工礦企業(yè)，辦理熱河、基隆等處銅、鐵、銀、金、煤礦，在煙臺(tái)繅絲局、貴池煤鐵礦、鶴峰銅礦、奉天金州煤礦等附有股份，投資《循環(huán)日報(bào)》、上海虹口倫章造紙公司、粵東自來水公司、華興和華安保險(xiǎn)公司、電車公司、玻璃公司等。1902年，徐潤與吳氏在上海合創(chuàng)景綸紡織廠，創(chuàng)出了品牌，遠(yuǎn)銷南洋。生意之外，徐潤熱心公益，在家鄉(xiāng)修族譜、修廟、建公所、救濟(jì)貧窮、辦義學(xué)和西學(xué)堂等，任絲業(yè)公所、洋藥局、仁濟(jì)醫(yī)院、輔元堂、清節(jié)堂、元濟(jì)堂、格致書院的董事，1871年起受曾國藩委托辦理挑選幼童出洋肄業(yè)事務(wù)，1878年辦義賑公所，先后辦理唐山饑荒、寧河水災(zāi)賑務(wù)，1904年任上海商務(wù)總會(huì)第一任協(xié)理、上海萬國紅十字會(huì)支會(huì)首屆華董。

由上可知，自15歲“去書入賈”之后，徐潤充任過洋行買辦、洋務(wù)委員和實(shí)業(yè)資本家，開設(shè)過錢莊以及茶、絲、棉布、煙葉、綢緞等各種貨號(hào)，辦過招商局、保險(xiǎn)公司、書局，主持航務(wù)、礦務(wù)、賑務(wù)，經(jīng)歷豐富而波折。而在各項(xiàng)事業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是他最鐘情、從事時(shí)間最長的產(chǎn)業(yè)，貫穿于其事業(yè)和人生的始終，房地產(chǎn)業(yè)的成敗也成了他一生事業(yè)的晴雨表。

2 徐潤早期的房地產(chǎn)經(jīng)營（1863—1883）

1843年開埠后，上海逐漸成為全國對外貿(mào)易的中心和最重要的工業(yè)制造中心。隨著《租地章程》的訂立和修正，洋人以永租形式控制了租界土地，而道契制度為外國人經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造了條件，也為近代房地產(chǎn)業(yè)在上海興起并形成中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)市場鋪平了道路。小刀會(huì)和太平天國起義期間，大量難民和江浙的富紳巨賈紛紛躲入租界，導(dǎo)致地價(jià)飛漲，房地產(chǎn)投機(jī)狂熱。早期在華工作的美國歷史作家霍塞（Ernest O.Hauser）寫道“上海在其歷史上首次出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮中發(fā)狂了?！蛱爝€是空地，現(xiàn)在已是街道縱橫，到處都是倉促地和非常廉價(jià)地建筑起來的星羅棋布的中國房屋。……只要能借到錢，就能得到暴利。投機(jī)是當(dāng)時(shí)的座右銘，誰有幾個(gè)先令冒險(xiǎn)，誰就一定能發(fā)財(cái)”[11]。到19世紀(jì)70年代，上海的房地產(chǎn)買賣“擺脫了戰(zhàn)亂時(shí)期的投機(jī)性質(zhì)，一個(gè)更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場開始在上海出現(xiàn)”[12]。里弄房屋則在“1870年前后興起，以后不斷擴(kuò)展，遍及上海各個(gè)地區(qū)，不論出租或出賣，可有三分到四分利潤可圖，較之于運(yùn)貨物到國外去銷售，更為有利也更為穩(wěn)妥。因此不論洋商和華商，都競相購?fù)恋?，大興土木”[13]。

對于上海的巨變和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，躬逢其盛的徐潤寫道“橫覽十里洋場，以寂寞荒冢之地，竟成繁華富庶之鄉(xiāng)，其經(jīng)濟(jì)之宏，力量之大，豈不偉歟”“上海自泰西互市，百業(yè)振興，萬商咸集，富庶甲于東南，地價(jià)日益翔貴，以今視昔，利逾百倍”。而他早在洋行當(dāng)買辦時(shí)便表現(xiàn)出“于地產(chǎn)上頗有大志?！?863年寶順洋行行主韋伯職滿回國，臨別對徐潤說“上海市面此后必大，汝于地產(chǎn)上頗有大志，再貢數(shù)語：如揚(yáng)子江路至十六鋪地場最妙，此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北門直北至美租界各段路基，爾盡可有一文置一文”。接替韋伯的寶順洋行新行主希厘甸也對徐潤表達(dá)了類似的意思。

《年譜》里有關(guān)徐潤房地產(chǎn)經(jīng)營的記錄始于1863年。當(dāng)時(shí)徐潤與伯父徐鈺亭一起擁有盆湯衖永記屋、余慶里寶源房產(chǎn)和西城門內(nèi)九畝地小房子一段。春間，徐鈺亭賣出永記屋，得價(jià)近兩萬。夏間徐鈺亭又要賣寶源房產(chǎn)，徐潤考慮“如果賣出，此后各房家眷從何支用”，勸其“不賣留存，收租過日”。該房產(chǎn)“卒未沽去”，使徐家后人得益不少?？梢钥闯?，此時(shí)徐家已有房產(chǎn)經(jīng)營出租，而徐潤置產(chǎn)收租、坐收升值的觀念也已形成。

在新、老洋行主的建議下，已有置產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)且“于地產(chǎn)上頗有大志”的徐潤開始擴(kuò)大房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，在上海等地購置土地、建造房屋，房地產(chǎn)業(yè)也成為他“終生從事的一種行業(yè)”[4]。1867年，“有業(yè)董張寶楚先生來商，將余茶土棧房契約值六七萬借給轉(zhuǎn)動(dòng)”，由此可推測徐潤離開洋行前便已購入不少地產(chǎn)，作為商號(hào)的營業(yè)場所。這可能是徐潤最初涉足房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營形式。1872年，徐潤與葉顧之、潘爵臣合買二擺渡地方吳宅1所，計(jì)地基10畝，價(jià)銀31 000兩。到1881年，徐潤手中的房地產(chǎn)膨脹到了“地2 960余畝，造屋2 064間”，1882年又迅速增長到了“地3 460余畝，造屋3 064間”。1883年，徐潤又在漢口購買善昌升茶棧，連碼頭計(jì)價(jià)銀45 000兩。據(jù)徐潤后來對1883年地產(chǎn)失意的記載，1883年他“所購之地，未建筑者達(dá)2 900余畝，已建筑者計(jì)320余畝。共造洋房51所，又222間，住宅2所，當(dāng)房3所，樓平房街房1 890余間，每年可收租金122 980余兩?！贝藭r(shí)，徐潤的房地產(chǎn)生意達(dá)到了一個(gè)頂峰，共擁有地3 000余畝、中外市房5 888間，“地畝房產(chǎn)名下共合成本2 236 940兩”，占其所有資產(chǎn)的57.9%。這一時(shí)期徐潤醉心于房地產(chǎn)擴(kuò)張的狀況，還可從馬良奉命調(diào)查輪船招商局后在《改革招商局建議》中批評“徐道終年買地”[14]以及李鴻章致沈葆楨信中提到的“招商局用費(fèi)浮濫，由徐雨之精神不能貫注”[15]中看出。

圖1 19世紀(jì)80年代初徐潤的房地產(chǎn)擴(kuò)張

另外，徐潤還替招商局購置和打理碼頭、棧房等不動(dòng)產(chǎn)。在1897年《上合肥相國遵諭陳明前辦商局各事節(jié)略》中，徐潤總結(jié)了自己對招商局的八項(xiàng)“似不能謂為無功者”，包括“三曰碼頭棧房”和“六曰造法國租界金利源碼頭及三層樓棧房”，指的是經(jīng)過他的逐年?duì)I造，招商局的碼頭棧房由最初只有兩處擴(kuò)展到全國各地及長崎、橫濱、神戶、星加坡、檳榔嶼、安南、呂宋共21處，并建成了法租界金利源碼頭及三層樓棧房，獲取了大量租息。

對于自己的地畝房產(chǎn)生意，徐潤“初意招股合辦，每股本銀十兩，集四百萬兩之大公司，先收股本二百萬兩，以成公益之舉”。這里說的“四百萬兩之大公司”即寶源祥房產(chǎn)公司。為了籌措資金，徐潤派和記洋人顧林回英國辦借款，“詎料顧林回國后，初聞患腦病，繼聞成癲癇，竟至去同黃鶴?！鳖櫫忠蝗ゲ环?，為成立“四百萬兩之大公司”，徐潤多方舉債——“計(jì)公司錢莊22家，共銀1 052 500兩，又股票抵款419 920兩，又洋行房產(chǎn)找頭抵款720 118兩，又各存戶329 709兩，共計(jì)該款2 522 247兩”，籌到了空缺的銀兩，辦起了寶源祥房產(chǎn)公司。因此，徐潤名下共值220余萬兩的3 000余畝土地和5 888間中外市房，以及這些房地產(chǎn)所屬的寶源祥房產(chǎn)公司，是在他自有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，通過大量舉債撐起來的。而寶源祥房產(chǎn)公司沒有實(shí)現(xiàn)“招股合辦”的初意，徐潤是公司唯一的老板，也是公司債務(wù)的唯一債主。

3 1883年金融風(fēng)潮和徐潤的破產(chǎn)

1883年，由于華北連年災(zāi)荒、中法戰(zhàn)爭和上海金融業(yè)不穩(wěn)定因素積累等原因，加上秋冬之交外國銀行突然收回對上海錢莊的全部短期信貸，上海發(fā)生了一次嚴(yán)重的金融風(fēng)潮[16]。對此，徐潤寫道，“不虞突遭癸未之變，中法搆兵，越南、臺(tái)灣、馬江悉開仗，法兵輪駛抵吳淞，查進(jìn)出口之船，并揚(yáng)言攻制造局，以致人聲鼎沸，紛紛遷避，一民船賃價(jià)至二三百金。舉市所存現(xiàn)銀不到百萬，恐慌不堪言狀。巨家如胡雪巖、劉云記、金蘊(yùn)青皆相繼壞事，其余號(hào)商店鋪接踵傾倒，不知凡幾，誠屬非常之禍。”

在此情境下，與寶源祥房產(chǎn)公司往來的22家錢莊紛紛向徐潤催討債款，各存戶也要提款，而徐潤名下資產(chǎn)多為房地產(chǎn)和股票，便出現(xiàn)“運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，各賬傾軋”的情況。經(jīng)商討，徐潤把名下的房地產(chǎn)、股票等300多萬兩財(cái)產(chǎn)作價(jià)賣出，用來償還對錢莊、存戶的200多萬兩現(xiàn)金負(fù)債。而這時(shí)候上海房市慘淡，房屋、地畝價(jià)格殺跌，“房屋十空二三，……地基更無論矣”，但徐潤仍“不能不以賤價(jià)脫手”“將昔置地產(chǎn)及股票棄去”“以三百數(shù)十萬成本之產(chǎn)業(yè)，只攤作二百余萬之款清償完結(jié)，受虧至八九十萬兩”。其中一個(gè)具體的例子是，1883年徐潤經(jīng)費(fèi)周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，向香港火燭有限公司押款20萬兩，后因無力償還本息，于1887年10月將寶康里28.151畝的4塊土地以9.5萬兩的低價(jià)絕賣給了沙遜集團(tuán)[17]。

表1 1883年金融風(fēng)潮中徐潤賣出的房地產(chǎn)

禍不單行，這時(shí)徐潤被發(fā)現(xiàn)挪動(dòng)招商局款162 000余兩用于寶源祥房產(chǎn)公司。招商局內(nèi)平素與徐潤不和的盛宣懷便“借端發(fā)難”，上李鴻章說“徐私欠百余萬，錢莊皆不允轉(zhuǎn)，擬盡產(chǎn)交抵，聲名大裂，局欠益難，人情洶洶，勢甚危岌”“惟雨之將家產(chǎn)抵還莊欠二百余萬，以賒抵現(xiàn)，不倒之倒，并聞局款尚有私挪?？执撕蟾魃桃圆恍盘?、徐者不信商局，殊多窒礙。華人辦事，貽笑外人，可慨！”[18]經(jīng)調(diào)查核實(shí)，李鴻章奏請將徐潤革職，并嚴(yán)追欠款，而徐潤只好以股票、房產(chǎn)抵交欠招商局的款項(xiàng)。至此，徐潤從零開始、一手開創(chuàng)的房地產(chǎn)事業(yè)一敗涂地，由頂峰跌至谷底，可謂“艱難創(chuàng)就，盡付東流”。對此，趙叔雍在1944年上?！豆沤癜朐驴飞系摹度送L(fēng)微錄》專欄里評論說，徐潤“以維時(shí)滬市，百業(yè)闐興，遠(yuǎn)謀洞矚，地產(chǎn)值必日昂，因即經(jīng)營地產(chǎn)，糾設(shè)公司，并以所已購者三千畝推之公有，乃以眾意不堅(jiān)，功敗垂成?！盵19]

4 徐潤晚期的房地產(chǎn)經(jīng)營（1883—1911）

革職、破產(chǎn)之后，徐潤陷入了困頓，靠親友幫助和一些尚未賣出的零星地產(chǎn)維持。其困頓的情形可以由某次他的母舅問他“你到底有飯吃否”看出。母舅還對徐潤說“那年因你之事，累我三天不能合眼。各人論你脾氣太大，非服毒，即投河?！睂?shí)際上，在“旁觀咸以為不了之局”前，徐潤“主一定字，立意終不負(fù)人”，自書“放寬肚皮袋氣，咬緊牙根吃虧”聯(lián)句以自警，將精力投放在工礦業(yè)上，努力還債，并時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢，謀劃著東山再起。

1888年，徐潤與滬上西商設(shè)業(yè)廣房產(chǎn)公司。1889年，徐潤與唐景星等人將開平礦局分設(shè)到廣州，購得城南林桐芳沿河坦地，合建商場，兼作棧房碼頭，組建了廣州城南地基公司。公司共計(jì)股本三萬兩，開平局認(rèn)股一萬兩，其余由徐潤、李玉衡、唐景星、鄭觀應(yīng)各認(rèn)股五千兩。

1890年，徐潤發(fā)現(xiàn)“天津地產(chǎn)業(yè)大可發(fā)達(dá)，擬為籌辦，但非有真實(shí)巨本未易舉行”。抱著“求人不如求己”的原則，他“將自己衣服佩戴、古董玩器、字畫書籍變賣，約得價(jià)一萬五六千金，又?jǐn)M將先母楊太夫人遺飾及亡室吳夫人所遺金珠各物約略計(jì)之，亦值六七萬”，籌到了八萬余兩。根據(jù)多年的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，他采取先穩(wěn)住上海、后進(jìn)天津的策略。徐潤判斷上海老介福房屋“因房子過舊，間架太小，地盤亦屬低漥”“收租只得三千六七百兩，除年中修理千兩外，實(shí)收亦僅有限”，便提二萬兩翻造，結(jié)果“一經(jīng)改造，收租七千余兩，遞年更增，得益不少”。之后，他進(jìn)軍天津，“置地產(chǎn)，造房屋”，在塘沽、法界先農(nóng)壇、灤州等處置買不少，“統(tǒng)共一千八九百畝，進(jìn)價(jià)以五兩、十兩、百兩貴至二百兩為止，其中亦有得利沽去者”。1901年，徐潤沽出津沽灤的一些土地和房子，獲益二三十萬，剩“灤州五百畝，塘沽二十余畝，北戴河十余畝，老龍頭一百三十余畝，南門外三百六七十畝，均成本不大”。到1909年，他在這一地區(qū)還有“廣益房產(chǎn)合股公司及零星小段塘沽地二十余畝，灤州四百余畝，每年約可收租近二千金，又北戴河十余畝不值幾文”。其間，因八國聯(lián)軍侵華后各國設(shè)立租界，徐潤的不少房地產(chǎn)被強(qiáng)占，“少賺百余萬亦殊可惜耳”。

徐潤還涉足農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營。1881年，徐潤與唐廷樞、鄭觀應(yīng)等人及開平礦務(wù)局集資13萬兩（唐、徐認(rèn)股65 000兩），在今塘沽火車站一帶，以“普惠堂”名義購買荒地4 000頃，成立了被稱為“如今第一個(gè)有歷史記載的墾殖公司”、近代中國第一家股份制農(nóng)場——天津沽塘耕植畜牧公司。1891年，徐潤出塞察勘建平金礦，途經(jīng)錦州大凌河牧場，發(fā)現(xiàn)該牧場“曠渺無垠，土衇膏沃，水陸相通，且地上積有歷年牛馬鳥糞數(shù)尺，就地種植，可省肥料，獲繁孳而得大利，蓋操左券必矣”，便附股五千兩，與孫慎欽等合辦錦州大凌河天一墾務(wù)公司。1901、1902年他又分別在天津和廣東入股創(chuàng)辦了種福臺(tái)墾務(wù)公司和粵東香山東岸同益種植橄欖松柴公司。

到1898年，徐潤的房地產(chǎn)生意又達(dá)到了一個(gè)頂峰。這一年，他贖回了金融風(fēng)潮之后抵給招商局的永業(yè)里和源芳衖地塊。同年，鄭觀應(yīng)寫了《贈(zèng)徐雨之觀察》一詩寫道“治產(chǎn)居時(shí)習(xí)計(jì)然，地連阡陌屋添廛?！w君晚境尤亨豫，感慨炎涼倦著鞭”[20]，說明徐潤的房地產(chǎn)事業(yè)已得到了恢復(fù)。1901年，徐潤分析天津一帶“百廢具舉”，而“當(dāng)務(wù)之急，莫急興商”，便和西商開設(shè)先農(nóng)房產(chǎn)公司、廣益房產(chǎn)公司。1904年，他又在上海與人合設(shè)地豐公司。1911年3月9日，徐潤病逝于上海靜安寺路寓所。

5 結(jié)語

作為“上海第一位中國本土的房地產(chǎn)巨頭”和當(dāng)時(shí)“在上海大規(guī)模地經(jīng)營房地產(chǎn)的一個(gè)人物”，徐潤近半個(gè)世紀(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營為探討19世紀(jì)中期到20世紀(jì)初中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡、行業(yè)運(yùn)行環(huán)境和具體的經(jīng)營形式等提供了資料，也為觀察近代中國房地產(chǎn)史提供了一個(gè)微觀視角。經(jīng)由以上對徐潤的房地產(chǎn)生涯的討論，我們可以對中國近代前期的房地產(chǎn)經(jīng)營有一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)。

（1）對房地產(chǎn)的興趣。從二十出頭就表現(xiàn)出“于地產(chǎn)上頗有大志”起，徐潤從事房地產(chǎn)經(jīng)營的時(shí)間長達(dá)近半個(gè)世紀(jì)，房地產(chǎn)成為他終生從事的一種行業(yè)。經(jīng)歷1883年金融風(fēng)潮、房地產(chǎn)生意一敗涂地后，他仍始終關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的走勢，想方設(shè)法籌措資金，甚至不惜變賣衣服佩戴、古董玩器、字畫書籍，乃至不惜將親屬遺物變價(jià)，謀劃房地產(chǎn)事業(yè)的東山再起。而與徐潤同時(shí)代的唐廷樞、鄭觀應(yīng)、李鴻章等人也廣置田產(chǎn)、物業(yè)，可見近代以來從事房地產(chǎn)生意已成為官商階級的重要經(jīng)營內(nèi)容。

（2）大規(guī)模經(jīng)營房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。對于自己大規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)營，徐潤多次自謂“不免過貪耳”。除了商業(yè)營利目的外，在上李鴻章書中，他解釋說“職道前因上海租界房屋基地盡為洋商產(chǎn)業(yè)，頗思由華商擇要買回，故糾合公司陸續(xù)收買多處”[21]。考慮到徐潤曾感嘆“然（租界）尚不知饜足，日謀擴(kuò)充，日圖推廣。政令不行，主權(quán)日削，曷勝浩嘆”，并曾上書明言“所宜急為講求，庶幾在地之利可以漸興，在我之利不使外溢”，以及他“與洋商競爭的積極性較高”[18]、一生中“凡所規(guī)劃，皆為中國所未見，而事事足與歐美競爭”的行事風(fēng)格和所為“皆所以振實(shí)業(yè)而挽回利權(quán)者也”“分洋商獨(dú)擅之利，而收回中國自有之利也”，這種解釋當(dāng)有可信之處。葉恭綽也曾寫道“雨之雖經(jīng)商，而愛國愛社會(huì)之志始終不渝，亦非如近日買辦官僚，徒知掠奪自奉者比[22]”。近代中國的房地產(chǎn)業(yè)因外人入侵而起，也因外人的率先經(jīng)營而興盛，中國人通過學(xué)習(xí)，慢慢學(xué)會(huì)了房地產(chǎn)經(jīng)營的門路，逐漸壯大之后便與洋爭利，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了商業(yè)營利的目的。

北京市高級人民法院在“百度訴奇虎案”中創(chuàng)設(shè)的非公益必要不干擾原則，是我國法院近年在處理新型競爭行為的司法實(shí)踐中最重要的法律創(chuàng)新，盡管理論上對其合理性仍存在爭議。這一原則在很大程度上得到了最高人民法院在該案再審程序中的支持，因此也被一些法院在特定案件中加以援引和適用。

（3）從事房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境。隨著資本主義房地產(chǎn)經(jīng)營的移植，開埠后的上海出現(xiàn)了房地產(chǎn)的繁榮，被稱為“中國商人階級中推進(jìn)資本主義進(jìn)程的帶頭羊”“最偉大的企業(yè)家”的徐潤身臨其境，洞悉其中的機(jī)會(huì)和可能性，逐步擴(kuò)大了房地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模，從中獲益不少。而他從25歲起由監(jiān)生報(bào)捐光祿寺署正、最終獲得二品銜浙江候補(bǔ)道的身份，以及擔(dān)任官督商辦的輪船招商局會(huì)辦職務(wù)，估計(jì)為他在房地產(chǎn)生意場上打開局面減少了不少障礙。但據(jù)徐潤的說法，受后來主持招商局的盛宣懷“強(qiáng)硬手段”勢力所壓，他在與招商局抵款和買賣交易中受到了不公平待遇。1883年金融風(fēng)潮中的失利，是當(dāng)時(shí)“經(jīng)濟(jì)恐慌發(fā)生的一種表示，徐潤不過是其中的一個(gè)犧牲者而已”[7]。而八國聯(lián)軍侵華后各國在天津設(shè)立租界，徐潤的不少房地產(chǎn)被強(qiáng)占，使他“少賺百余萬”，也是當(dāng)時(shí)局勢對他房地產(chǎn)事業(yè)的一個(gè)沖擊。可見當(dāng)時(shí)從事房地產(chǎn)的環(huán)境多變，風(fēng)險(xiǎn)來自各個(gè)方面。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)營的融資方式。1883年之前，徐潤的聲譽(yù)好，“承眾商見信，凡有往來，如取如攜，毫無難色”，他主要通過錢莊、股票抵押借款、房產(chǎn)抵押貸款等形式籌款，當(dāng)時(shí)的資本市場為其提供了便利。但是，金融恐慌來臨時(shí)，資本市場難以應(yīng)對，各錢莊“但顧目前，亦無遠(yuǎn)謀”、紛紛追款也造成了徐潤的破產(chǎn)。到后期，抱著“求人不如求己”的原則，徐潤主要通過變賣動(dòng)產(chǎn)以及與人合股辦公司的方式來籌措資金。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，近代中國金融業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了一定的機(jī)會(huì)，但其波動(dòng)也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）經(jīng)營房地產(chǎn)的方式。從空間范圍看，徐潤的房地產(chǎn)生意布局于上海、天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮(zhèn)江等地。從物業(yè)類型看，徐潤的房地產(chǎn)生意涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)、住宅、農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等多種物業(yè)類型。而他經(jīng)營房地產(chǎn)最主要的形式是“買地造屋收租”，符合當(dāng)時(shí)“上海租屋獲利最厚，……市面租界每月五、六、七兩銀數(shù)不等。僻巷中極廉每間亦需洋銀三餅”[23]的情形。此外，徐潤經(jīng)營房地產(chǎn)的形式還有抵押、購地收漲等。在經(jīng)營組織形式上，早期他主要以自然人的形式支撐，后籌設(shè)寶源祥房產(chǎn)公司，希望能夠“招股合辦”“推之公有”“成公益之舉”，卻未能成功。1883年之后，他更多地是以合辦公司的形態(tài)經(jīng)營房地產(chǎn)，業(yè)廣房產(chǎn)公司、先農(nóng)房產(chǎn)公司、地豐公司、廣益房產(chǎn)公司以及廣州城南地基公司等，都是與華商或外商合辦的。可見近代以來，房地產(chǎn)業(yè)已漸布全國各地，物業(yè)類型豐富，房地產(chǎn)經(jīng)營方式多樣，形成了比較成熟的市場。

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