周月明

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2018-4-16

投資者報

今年3月26日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了2017年年報，營收754億元，同比增長18%，凈利潤150億元，同比增長38%。2017年銷售額也首次進入千億俱樂部，達1127億元，招商蛇口也把2018年的簽約銷售額目標定到了1500億元。

看起來是份不錯的成績單，但與同體量的同行相比，卻也存在著一些隱憂。那么，招商蛇口在過去一年內是如何做到銷售額破千億元的？具體經營表現(xiàn)如何？存在哪些優(yōu)勢和問題？《投資者報》記者近日致電招商蛇口媒體相關負責人方姓工作人員，但電話無人接聽。

拿地開始相對保守

從招商蛇口2017年整個營業(yè)收入來看，還是以社區(qū)開發(fā)運營為主，營業(yè)收入達到690億元，占比91.51%。而園區(qū)開發(fā)運營營收達58.14億元，占比7.7%，郵輪產業(yè)建設與運營營業(yè)收入達到5.95億元，占比0.79%。

不過，招商蛇口雖然在2017年成為了14家千億房企之一，但相較于同行業(yè)其他公司，其在拿地方面顯得較為保守。

公司年報稱，2017 年公司版圖繼續(xù)拓展，在原有深耕城市的基礎上新進駐了南通、昆山、嘉興、無錫等城市，全年在國內近 50 個城市以及香港、新西蘭等地約 200 個項目在售。全年在一線、核心二線及周邊重要城市獲取土地資源計容建筑面積 1023.56 萬平方米，其中權益面積 594 萬平方米，同比增長37.84%。截至 2017 年 12 月 31 日，本集團未開工土地儲備面積為 454.72 萬平方米，未開工土地儲備金額 223.7億元；本年新增未開工土地儲備面積為 196.45 萬平方米。

但對于一家房地產公司來說，其現(xiàn)金流量表中的采購商品、接受勞務支付的現(xiàn)金這一指標非常重要，可以借此判斷房地產公司的拿地戰(zhàn)略。而據招商蛇口年報，其2017年整年購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金為613億元，同比增長14%。而萬科、新城控股的這一數(shù)據分別為：2348億元、594億元，同比增長31%、175%。此外，從存貨數(shù)據來看，招商蛇口2017年還同比減少了5.9%。從這些數(shù)據可以看出，招商蛇口2017年在新增方面不是那么激進。

有息債務緣何較多

拿地方面保守，招商蛇口2017年的資產負債率和債務擴張速度也在同行業(yè)面前不是太高。其2017年資產負債率為72%，負債同比增長率38%，而萬科、新城控股資產負債率分別為：83%、85%。負債同比增長率分別為：46%、81%。

不過，總負債不算太高，并不意味著有息債務低。據2017年年報，《投資者報》記者大體推算出招商蛇口有息債務為856億元，有息債務率為35%。與此同時，萬科、新城控股 2017年的有息債務分別約為：1444億元、260億元，有息債務率分別約為：14%、16%。相比之下，招商蛇口的有息債務率要高得多。

此外，招商蛇口2017年凈負債率增至45%，2016年凈負債率只有8.1%。其2017年平均融資成本4.8%，較2016年上升0.3個百分點。

與此同時，招商蛇口的經營現(xiàn)金流凈額為-38.81億元，近三年首次出現(xiàn)負數(shù)。投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-326.6億元，同比下降675%。

經營現(xiàn)金流凈額和投資現(xiàn)金流凈額都下降，是否意味著“造血”能力下滑？這是否因為其拿地不夠積極所以新的增長點下降？房地產公司這艘巨船是否一旦停下來就會面臨危機？這個行業(yè)是否只有不斷增長、擴張才能保證運轉？就上述種種問題，《投資者報》記者還未得到公司的具體解釋。

而值得注意的是，招商蛇口還在2017年發(fā)展了多種融資手段。據其年報顯示，招商蛇口在長租公寓融資方面進行了多項“首個”。報告期內，公司獲批交易所首單“儲架式”長租公寓 CMBS（商業(yè)房地產抵押貸款支持證券）發(fā)行額度60億元以及攜手建設銀行完成銀行間市場首單長租公寓 ABN（資產支持票據）產品注冊額度 200 億元。

此外在2017年，招商蛇口還擬以2.69億收購南通長輪房屋80%股權債券；以20.16億元收購天津湯臣100%股權；設立地產基金，并將持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項資產出售給該地產基金。

這些新增的融資手段資金成本怎樣？多樣的資本手段會否令融資成本增高？需要更多關注。

能否沖擊1500億目標

除了拿地在業(yè)界相對保守外，招商蛇口的回款速度也放緩。其2017年預收賬款、結轉面積都偏低。公司2017年年底簽約金額1128億元，售樓預收賬款548億元，結轉面積435.71萬平方米，結轉收入689億元。

根據審計原則，同時滿足網簽備案、竣工驗收、收全款、交房這四個手續(xù)，方可結轉確認收入?？蛻艉炗嗁彿亢贤⒏抖ń鸺创_認簽約金額，嚴謹些可備案后確認。預收金額時間上滯后、金額上先是小于銷售金額、后才等于銷售金額，全部購房款（首付和按揭貸款）到開發(fā)商賬戶時，預收賬款與簽約金額相同。

而招商蛇口2017年簽約金額為1128億元，較2016年739億元大幅增長53%的情況下，預收賬款548億元與2016年523億元基本持平，說明2017年銀行個人按揭貸款放款速度明顯放緩。

公司在2017年簽約面積570萬平方米，較2016年471萬平方米大幅增長21%的情況下，2017年結轉面積436萬平方米與2016年結轉面積429萬平方米基本持平。 這是否意味著招商蛇口在有意控制結轉面積、結轉收入金額？何時會釋放這些業(yè)績？

年報稱，公司計劃2018年竣工面積593萬平方米，較2017年436萬平方米增幅36%，假設年成交均價不變，售樓收入將由689億元沖擊900億元，其在2018年定下1500億元的銷售目標，需尋找新的增長點，這在今年整體較嚴的調控環(huán)境下，仍是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。