摘 要：最近這些年，時(shí)常可聞?dòng)捎诒┯晁鶎?dǎo)致汽車(chē)被淹事件。當(dāng)車(chē)輛停在小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)時(shí)，出現(xiàn)這種情況后，業(yè)主是要直接面對(duì)自然事件所帶的損失還是由物業(yè)來(lái)承擔(dān)損失？這個(gè)問(wèn)題值得我們?nèi)ニ伎肌１疚囊?017年南京地區(qū)地下車(chē)位被淹索賠判決作為例子，對(duì)這類(lèi)案件的判決進(jìn)行分析、思考。

關(guān)鍵詞：地下車(chē)位；暴雨；判決

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-4379-（2018）08-0135-02

作者簡(jiǎn)介：王煒（1978-），男，漢族，江蘇宜興人，碩士研究生，江蘇三法（江北新區(qū)）律師事務(wù)所，三級(jí)律師，研究方向：西方法哲學(xué)。

近年來(lái)氣候多變，小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)被暴雨淹沒(méi)的事件頻出。車(chē)輛淹損后，業(yè)主往往要求物業(yè)公司賠償損失。媒體報(bào)道對(duì)于此種事件可能有多種角度的見(jiàn)解，但在司法裁判領(lǐng)域，判斷物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)的核心標(biāo)準(zhǔn)在何處？暴雨是否屬于不可抗力，物業(yè)公司是否全面履行了物業(yè)合同項(xiàng)下的義務(wù)等等。

一、基本情況

2016年7月6日萬(wàn)至7日凌晨，南京降大暴雨，導(dǎo)致多小區(qū)地下車(chē)庫(kù)被淹，為此許多業(yè)主起訴至法院要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。按“車(chē)庫(kù)”、“被淹”檢索，最高人民法院裁判文書(shū)網(wǎng)顯示江蘇省南京市地區(qū)有78件案件，其中南京中院二審案件10件，各區(qū)一審判決68件。大部分都駁回業(yè)主請(qǐng)求，還有一些案件部分支持了原告請(qǐng)求，支持業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任在10%至60%不等，本文目的主要是討論這些判決差異。

二、原被告的訴訟觀點(diǎn)

業(yè)主的起訴要求物業(yè)公司賠償?shù)睦碛桑弘p方簽訂了物業(yè)合同，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)，物業(yè)公司未全面履行義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主車(chē)輛損失，應(yīng)當(dāng)賠償。

物業(yè)公司主要抗辯理由：1、原告損失已經(jīng)由保險(xiǎn)公司賠償（針對(duì)購(gòu)買(mǎi)特別險(xiǎn)的原告）；2、物業(yè)公司已經(jīng)充分履行了合同義務(wù)，即已經(jīng)盡力；3、大暴雨屬于不可抗力（也有部分認(rèn)為突發(fā)事件、自然災(zāi)害等等）；4、雙方是場(chǎng)地占用（租賃）合同，對(duì)損失不承擔(dān)責(zé)任。

三、法院判決結(jié)果及內(nèi)在分析

現(xiàn)就物業(yè)公司各個(gè)抗辯理由逐條分析如下：

（一）原告損失已經(jīng)由保險(xiǎn)公司賠償

此類(lèi)抗辯一般都會(huì)被采納，如雨花臺(tái)區(qū)人民法院的（2017）蘇0114民初80號(hào)、（2017）蘇0114民初94號(hào)判決都認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)，法院都不認(rèn)可業(yè)主可以二次賠償，也就是說(shuō)即使物業(yè)公司即使沒(méi)有履行任何義務(wù)，該抗辯理由也會(huì)被法院認(rèn)可。

擴(kuò)展分析：此類(lèi)判決隱含了一個(gè)邏輯，就是如果判決賠償將與保險(xiǎn)公司的追償權(quán)沖突。保險(xiǎn)公司追償權(quán)是指遇到第三方過(guò)錯(cuò)原因，按保險(xiǎn)合同條款保險(xiǎn)公司可以先行賠付被保險(xiǎn)人，但保險(xiǎn)公司據(jù)此可以獲得向第三人的代位追償權(quán)，所以該抗辯理由雖然可以勝訴，但對(duì)探討物業(yè)公司責(zé)任上沒(méi)有意義。

（二）在物業(yè)公司確實(shí)履行了合同義務(wù)

法院對(duì)這個(gè)抗辯理由都是采納的，理由在于雙方是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司如未全面履行義務(wù)則需要承擔(dān)責(zé)任，譬如做好相應(yīng)設(shè)備檢查和準(zhǔn)備，提前做好排查，采取通知部分業(yè)主、堵沙袋、抽水等相應(yīng)措施。

擴(kuò)展分析：目前所有判決物業(yè)公司免責(zé)的理由都基于此，問(wèn)題在于在天氣預(yù)報(bào)預(yù)計(jì)了降水時(shí)間、降水量等情況后，物業(yè)公司準(zhǔn)備相關(guān)物資，卻不能避免地下車(chē)庫(kù)被淹，這個(gè)結(jié)果是否已經(jīng)足以證明物業(yè)公司沒(méi)有做好充分準(zhǔn)備，說(shuō)明其未完全履行義務(wù)。

（三）法院不認(rèn)可不可抗力

不可抗力系不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，通常教科書(shū)式理解洪水也屬于不可抗力，但是降雨量大通常不能理解為不可避免，理由在于目前降雨時(shí)間降雨量都可以預(yù)見(jiàn)，且通常涉及案件都有證據(jù)證明該次暴雨已經(jīng)被準(zhǔn)確地預(yù)報(bào)。

擴(kuò)展分析：即使不能預(yù)見(jiàn)，不能避免，不能克服的客觀情況等客觀情況是否都是免責(zé)事由？未必。譬如說(shuō)被預(yù)計(jì)在內(nèi)的特殊事件合同要求，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)七級(jí)抗震標(biāo)準(zhǔn)的房屋在六級(jí)地震中倒塌了，沒(méi)人會(huì)以不可抗力主張免責(zé)；又譬如旅游合同，遇到颶風(fēng)導(dǎo)致客輪沉沒(méi)，是否客輪公司就以此免責(zé)（可關(guān)注上個(gè)月巴厘島火山噴發(fā)導(dǎo)致的旅游合同糾紛的后續(xù)處理）。

就此類(lèi)糾紛如果有充分證據(jù)證明設(shè)計(jì)不合理，或者單位時(shí)間內(nèi)的排水量不夠設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，能否從原有的起訴物業(yè)公司的思路中跳出來(lái)，作為物業(yè)使用人、產(chǎn)權(quán)人追究相關(guān)人的責(zé)任？

（四）雙方是場(chǎng)地占用（租賃）合同的觀點(diǎn)一般不被采納

在雨水倒灌導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛毀損的情況，是租賃合同還是保管合同與責(zé)任大小關(guān)系不大，不會(huì)因?yàn)槭亲赓U合同就可以免責(zé)。場(chǎng)地租賃不代表可以免除對(duì)場(chǎng)地安全的必要保障義務(wù)，更不能免除場(chǎng)地外流入租賃場(chǎng)地的侵害之追責(zé)。

擴(kuò)展分析：租賃合同與保管合同，鑒于保管合同需要對(duì)保管物的丟失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，所以現(xiàn)在許多車(chē)位管理者調(diào)整思路，將此類(lèi)合同調(diào)整為僅僅提供場(chǎng)地使用的短期租用合同（對(duì)此類(lèi)思路可行性可專(zhuān)門(mén)探討），但不論是場(chǎng)地租賃還是保管合同與車(chē)位被淹的糾紛意義不大，因?yàn)榧词故浅鲎夥揭残枰凑铡逗贤ā范僖皇鶙l保證租賃物適合使用狀態(tài)，又或者按照相鄰權(quán)相關(guān)規(guī)定，共用部位積水導(dǎo)致車(chē)輛受損，依然應(yīng)當(dāng)追究物業(yè)公司責(zé)任。

四、面對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的處理思路

（一）物業(yè)公司有義務(wù)做好防汛工作，如履行不當(dāng)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。所以，在暴雨發(fā)生之前物業(yè)必須做好完備的應(yīng)急準(zhǔn)備工作，及在暴雨之時(shí)能夠及時(shí)盡其所能做好抗災(zāi)工作。如果物業(yè)公司沒(méi)有做到上述的義務(wù)，那么一旦發(fā)生損失，便需要對(duì)受損業(yè)主進(jìn)行賠償。

（二）車(chē)主和物業(yè)之間存在保管或租賃合同的關(guān)系，管理不當(dāng)則需賠償損失

業(yè)主的車(chē)輛停放在小區(qū)的地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，并交納車(chē)位費(fèi)或停車(chē)費(fèi)，原告與物業(yè)之間事實(shí)上形成了一個(gè)有償?shù)谋９芎贤P(guān)系?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三百六十九條規(guī)定：保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物。第三百七十四條規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無(wú)償?shù)?，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主與物業(yè)之前簽訂的是租賃合同，根據(jù)《合同法》二百一十六條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，此外，按照《民法通則》和《物權(quán)法》有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定，車(chē)庫(kù)中共有部分積水，導(dǎo)致業(yè)主車(chē)輛受損，也應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。因此，物業(yè)公司作為停車(chē)場(chǎng)的管理者，對(duì)車(chē)輛就負(fù)有謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，但如果平時(shí)準(zhǔn)備不足，麻痹大意，暴雨時(shí)未能及時(shí)有效地排除雨水對(duì)車(chē)輛造成的損害，就應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，反之則不需要承擔(dān)責(zé)任。

（三）如車(chē)庫(kù)本身設(shè)計(jì)或施工存在問(wèn)題還可以向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求賠償

對(duì)于車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)及施工導(dǎo)致地勢(shì)過(guò)于低洼，車(chē)輛被淹受損，業(yè)主還可以依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第四十三條：“因產(chǎn)品存在缺陷造成損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請(qǐng)求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷(xiāo)售者請(qǐng)求賠償”，向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求侵權(quán)責(zé)任賠償?；蛘吒鶕?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求違約責(zé)任的賠償。但同時(shí)我們要注意，侵權(quán)賠償和違約責(zé)任的賠償在起訴時(shí)只能擇一主張，不能同時(shí)選擇。

五、結(jié)語(yǔ)

目前上訴所有案件判決都已生效，前事不忘后事之師，就相關(guān)判決做相應(yīng)分析供今后同類(lèi)糾紛鑒定責(zé)任作參考，更重要的是，裁判文書(shū)的檢索，給我們探究裁判政策提供了翔實(shí)有力的依據(jù)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]劉宇瓊.論突發(fā)公共事件中的法律強(qiáng)制措施[J].政法論叢，2017（06）：141-148.

[2]李燁云.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（16）：34-37.