文/任晨瑩

回顧2017年，上海新建商品住宅供應(yīng)量大幅下滑，同比降幅超過(guò)50%。上海新房市場(chǎng)異常冷清的背后其實(shí)是政策調(diào)控的收緊。在原有的行政政策和金融政策無(wú)法快速穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、達(dá)成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的情況下，2017年5月起，上海先后發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施銷(xiāo)售監(jiān)管的通知》等政策，對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度大大增加，使一些可獲利的“操作”被禁止，并加強(qiáng)了新房預(yù)售許可證管控，發(fā)放數(shù)量、備案價(jià)格等的控制都進(jìn)一步加強(qiáng)，審批日趨嚴(yán)格。

新房預(yù)售證全面從嚴(yán)管控對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)確實(shí)頗有成效，2017年末上海新建商品住宅成交均價(jià)僅較年初上漲不足3%，全年基本保持穩(wěn)定。不過(guò)，作為一項(xiàng)短期調(diào)控手段，預(yù)售許可證管控從長(zhǎng)期看，仍存在諸多問(wèn)題：牽涉房地產(chǎn)行業(yè)多方利益,部分房企面臨實(shí)際困難,供求失衡或出現(xiàn)需求報(bào)復(fù)性反彈，等等。本文將就預(yù)售許可證管控升級(jí)的緣由、效果進(jìn)行分析，探討可能的改進(jìn)和替代措施。

一、宏觀(guān)政策環(huán)境

（一）行政政策：調(diào)控繼續(xù)收緊

2016至2017年，從非滬籍購(gòu)房資格從嚴(yán)到二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與首付升級(jí)，從嚴(yán)控新房預(yù)售證派發(fā)到預(yù)售證全面從嚴(yán)管控、新房公證搖號(hào)銷(xiāo)售，再到“類(lèi)住宅”整頓、停止新增供應(yīng)公寓式辦公項(xiàng)目，上海樓市可謂迎來(lái)最嚴(yán)調(diào)控期。

表1 相關(guān)政策一覽

（二）金融政策：融資渠道全口徑收緊

為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)野蠻生長(zhǎng)，緩解行業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)狀，2016年至今，多部門(mén)召開(kāi)各項(xiàng)調(diào)控會(huì)議并發(fā)布相關(guān)政策，房企融資渠道全面收緊。在多種融資渠道被封堵、房地產(chǎn)融資環(huán)境更為惡劣的情況下，房企資金鏈壓力進(jìn)一步擴(kuò)大，被迫加大去杠桿力度。中央層面力圖以此促使開(kāi)發(fā)商在新房?jī)r(jià)格上讓步，接受單盤(pán)低利潤(rùn)、提高周轉(zhuǎn)率、快速回籠資金的開(kāi)發(fā)模式。

表2 相關(guān)機(jī)構(gòu)及調(diào)控內(nèi)容

2017年初，北京市率先公布了樓市調(diào)控目標(biāo)——“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”，隨后多個(gè)一、二線(xiàn)城市跟進(jìn)。上海近兩年發(fā)布了不少行政和金融調(diào)控政策，但對(duì)于房?jī)r(jià)的直接控制效果微乎其微。為能夠更為直接、有效地達(dá)成房?jī)r(jià)不上漲的目標(biāo)，2017年上海加大了對(duì)新建商品住宅預(yù)售環(huán)節(jié)的管理，首次采用公證搖號(hào)的方式銷(xiāo)售，防止關(guān)系戶(hù)等提前鎖定房源，并且對(duì)預(yù)售價(jià)格審核更為嚴(yán)格、謹(jǐn)慎，尤其是重點(diǎn)打壓高單價(jià)項(xiàng)目，限制其上市銷(xiāo)售，以此達(dá)到短期內(nèi)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的目標(biāo)。

表3 上海預(yù)售許可證管控回顧

二、預(yù)售許可證監(jiān)管升級(jí)后的市場(chǎng)表現(xiàn)

（一）許可監(jiān)管趨嚴(yán)，上市項(xiàng)目數(shù)量銳減

受預(yù)售許可證監(jiān)管趨嚴(yán)影響，上海商品住宅預(yù)售許可證發(fā)放數(shù)量從2015年的304個(gè)項(xiàng)目降到2017年的156個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量大幅下降。從各區(qū)域分布情況看，除保障房，松江、青浦等區(qū)可上市銷(xiāo)售項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較多，而閘北、長(zhǎng)寧等區(qū)則寥寥無(wú)幾。同時(shí)，全市絕大部分區(qū)域供求比均在1以下，供不應(yīng)求狀況嚴(yán)峻，中心城區(qū)供需矛盾相對(duì)較大。

表4 近三年上海住宅預(yù)售許可證發(fā)放情況

圖1 2017年全市各區(qū)商品住宅預(yù)售許可證發(fā)布情況（不含保障房）

在全市商品住宅獲批預(yù)售證難度加大、上市項(xiàng)目數(shù)量銳減的情況下，高端物業(yè)受影響程度相對(duì)更大。全市高端項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格普遍降低10%-20%，單價(jià)越高,獲批難度越大，尤其是超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，2017年通過(guò)審批的數(shù)量極其有限。

表5 近一年全市典型高端物業(yè)預(yù)售許可證發(fā)放情況 單位：萬(wàn)元／平方米

（二）價(jià)格倒掛逐漸顯著，稀缺供應(yīng)面對(duì)堰塞湖

2017年，全市一手住宅成交639.23萬(wàn)平方米，二手住宅成交1187.81萬(wàn)平方米，同比分別下滑54%和60%。在成交全面下滑的情況下，2017年一手住宅成交表現(xiàn)卻相對(duì)優(yōu)于二手住宅，月成交量同比降幅小于二手住宅。但價(jià)格方面，2017年全市二手住宅成交均價(jià)則高于一手住宅，價(jià)格倒掛現(xiàn)象凸顯，令原本就供需緊張的一手住宅市場(chǎng)迎來(lái)了二手市場(chǎng)的客戶(hù)分流，加劇了一手住宅的供需矛盾。

圖2 近5年全市住宅成交均價(jià)走勢(shì)

三、 預(yù)售許可證短期政策長(zhǎng)期化的內(nèi)在悖論

（一）供給方悖論：追求單盤(pán)利潤(rùn)還是追求凈資產(chǎn)回報(bào)率？

近五年上海土地市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2014年起全市商品住宅用地在土地總供應(yīng)中的占比穩(wěn)定維持在約20%，但總量自2015年以來(lái)基本呈下滑趨勢(shì)。

圖3 2013-2017年全市各類(lèi)用地供應(yīng)占比

表6 2013-2017年全市商品住宅用地供求情況

地塊出讓量下滑堵住了開(kāi)發(fā)商多個(gè)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)率、單個(gè)項(xiàng)目低利潤(rùn)率的操作空間，如果土地市場(chǎng)持續(xù)保持這一狀態(tài)，那么未來(lái)勢(shì)必會(huì)有更多的新盤(pán)被打造成高利潤(rùn)的精品樓盤(pán)。而這與預(yù)售許可證管控降低單盤(pán)利潤(rùn)率的目標(biāo)背道而馳。

（二）需求方悖論：控價(jià)格還是控供應(yīng)？

2017年，全市延續(xù)了前期供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)的同時(shí)，成交量萎縮狀況也非常嚴(yán)重。考慮到后期上海樓市低位運(yùn)行的周期將延長(zhǎng)，按過(guò)去兩年平均成交遞減的自然變化規(guī)律推算2017年的合理成交水平，可發(fā)現(xiàn)約有40%的購(gòu)房需求被抑制，若情況一直持續(xù)，這種由于供給不足帶來(lái)的需求萎縮，必然在未來(lái)出現(xiàn)需求反彈。如果持續(xù)嚴(yán)控預(yù)售證的發(fā)放，按2017年的供需比推算，供應(yīng)缺口將不斷擴(kuò)大，未來(lái)三年影響的需求量或超過(guò)6萬(wàn)套。

圖4 全市未來(lái)三年需求情況預(yù)測(cè)

四、未來(lái)展望

從政策設(shè)計(jì)意圖上看，預(yù)售許可證管控應(yīng)該發(fā)揮平抑階段性房?jī)r(jià)上漲、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的正效應(yīng)。但隨著時(shí)間的推移，預(yù)售許可證管理的負(fù)效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)烈：由于土地價(jià)格上漲未得到有效控制，造成不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與上市價(jià)格不斷接近。而劃定價(jià)格上限的預(yù)售證管控開(kāi)始限制正常供應(yīng)，這或?qū)е挛磥?lái)需求的大力反彈；降價(jià)拿證進(jìn)行銷(xiāo)售的樓盤(pán)，多會(huì)通過(guò)提高裝修費(fèi)用、車(chē)位費(fèi)用等方式變相漲價(jià)，使購(gòu)房者難以享受降價(jià)的實(shí)際優(yōu)惠。所以從目前的結(jié)果看，預(yù)售許可證管理只能短期干預(yù)房?jī)r(jià)，不能成為長(zhǎng)期的樓市調(diào)控政策。政府應(yīng)該改進(jìn)預(yù)售證管控，或通過(guò)其他途徑，在不對(duì)樓市造成刺激和引發(fā)反彈的情況下緩解樓市低迷。

（一）分類(lèi)的預(yù)售許可證管理

預(yù)售證管理的正面效果是肯定的，如果要持續(xù)執(zhí)行這一政策，那么可以結(jié)合分門(mén)別類(lèi)的商品住宅物業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)需求進(jìn)行分類(lèi)管理，這在一定程度上可以降低負(fù)面效應(yīng)。分類(lèi)管理主要可以分為物業(yè)分類(lèi)和調(diào)控分類(lèi)兩個(gè)體系。其中，物業(yè)分類(lèi)是指將“商品住宅”物業(yè)體系進(jìn)行重塑，對(duì)別墅、高端公寓這類(lèi)供給和需求自成體系的物業(yè)進(jìn)行單獨(dú)管理，同時(shí)著重加強(qiáng)對(duì)普通公寓的市場(chǎng)監(jiān)管。調(diào)控分類(lèi)則是指兼顧短期效果和長(zhǎng)效機(jī)制，依靠數(shù)量手段與價(jià)格工具進(jìn)行調(diào)控。數(shù)量手段是為了及時(shí)彌補(bǔ)供給缺口，防止“欠賬”對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期運(yùn)行產(chǎn)生影響。價(jià)格工具是指運(yùn)用多維度的價(jià)格指標(biāo)，反映真實(shí)的市場(chǎng)波動(dòng)情況，例如重塑后的“商品住宅”物業(yè)體系可提供多種價(jià)格監(jiān)測(cè)結(jié)果，發(fā)揮價(jià)格的市場(chǎng)信號(hào)作用。

（二）地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)體系

房?jī)r(jià)不僅取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，一定程度上也取決于樓面地價(jià)，尤其是在通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)取得的土地上建造的商品住宅。土地市場(chǎng)的火熱推高了最終的成交價(jià)格，提升了市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)周邊其他存量房?jī)r(jià)格上漲，也對(duì)政府后續(xù)推地定價(jià)造成了一定的影響，并且增加了企業(yè)拿地成本。單純對(duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行打壓或會(huì)影響開(kāi)發(fā)商利益，引發(fā)開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)情緒，并且會(huì)導(dǎo)致延遲上市的項(xiàng)目越積越多，從而使供需矛盾愈發(fā)激烈。

對(duì)于政府而言，既要完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、保持市場(chǎng)預(yù)期正常，又要滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的合理利益訴求，保持土地、物業(yè)能夠正常供應(yīng)，這需要政府從土地層面出發(fā)，考慮地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的調(diào)控方式。區(qū)別于現(xiàn)有的“限房?jī)r(jià)不管地價(jià)”模式，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)模式確定的是整個(gè)銷(xiāo)售期內(nèi)的最高平均售價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)的具體市場(chǎng)情況決定推盤(pán)順序以獲得合理利潤(rùn)。同時(shí)，政府應(yīng)采用招掛復(fù)合的土地出讓方式，嚴(yán)格把關(guān)建筑質(zhì)量，將質(zhì)量把控等寫(xiě)入土地出讓條款中，防止企業(yè)降低建設(shè)質(zhì)量。