文/王紅

一直以來，住房租賃作為一種私法制度存在于社會生活之中。然而，隨著社會之發(fā)展，住房租賃越來越成為公民居住權的重要體現(xiàn)，私法之保護已不能滿足承租人之利益。因此，住房租賃制度中逐漸加入限制出租人自由之條款。這些條款存在的法理依據(jù)究竟為何，是否違背了私法的基本原則，是否符合我國建設法治國家的基本要求，是本文之立足點。本文試圖通過對我國住房租賃制度的相關措施進行法理分析，強調(diào)這些措施對住房租賃制度發(fā)展之重要性，更好地推動住房租賃市場的有序發(fā)展。

一、我國住房租賃制度現(xiàn)狀

我國是世界上房屋擁有率較高、房屋承租率較低的國家，加之我國住房租賃制度起步較晚，從理論和實踐兩方面來看，還有許多可以完善的方面。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了重要作用。上海作為國際化超大規(guī)模城市，住房租賃市場的份額在全國一直居于前列。隨著人才的流動性不斷增加，發(fā)展住房租賃市場已被視為房地產(chǎn)業(yè)的藍海。公租房的持續(xù)推出、商改租的批準、商業(yè)性租賃的完善、長租項目的扶持等都已納入了我國住房租賃制度建設當中?？梢哉f，我國目前的住房租賃制度已經(jīng)獨具一格，既繼承了傳統(tǒng)房屋租賃業(yè)的傳統(tǒng)，又結(jié)合了我國國情，探索出了一條具有特色的住房租賃制度。

（一）相關文件規(guī)定

近年來，國家和地方政府不斷深化對住房租賃制度的管理，努力為人民群眾營造一個和諧宜居的生活環(huán)境。2016年5月17日，國務院辦公廳發(fā)布了《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）；2017年5月19日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，公開征求意見。

上海市也出臺了相關規(guī)定促進住房租賃制度的發(fā)展。2017年9月15日發(fā)布《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見〉的通知》（滬府辦〔2017〕49號）。2017年11月1日，上海市國土規(guī)劃資源局發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的規(guī)劃土地管理細則（試行）》（滬規(guī)土資規(guī)〔2017〕3號）。這些文件的出臺從制度層面為我國住房租賃市場的發(fā)展指明了方向。

（二）具體措施

從上述文件的內(nèi)容來看，它們對市場供給、市場監(jiān)管、市場培育等方面均作了比較詳細的規(guī)定。

從市場供給方面來看，主要包括增設租賃住房用地、加快商改住審批、加大公租房提供、鼓勵企業(yè)建房等措施，大大提高了未來住房租賃市場的供給來源，能夠有效改善出租房源不足的狀況。

從市場監(jiān)管方面來看，主要包括租買同權、穩(wěn)定居住權、建設統(tǒng)一住房租賃平臺系統(tǒng)、完善使用標準等措施。其中穩(wěn)定居住權包括限制解除合同、禁止強制驅(qū)逐承租人、禁止單方面提高租金、禁止隨意克扣租金、租賃期限最低年限要求等內(nèi)容，完善使用標準包括禁止以租代售、禁止分割轉(zhuǎn)讓、禁止改變房屋用途等內(nèi)容。

從市場培育方面來看，主要包括落實稅收優(yōu)惠、增加補貼、提高公積金使用率、提升配套服務功能等內(nèi)容。

可以說，這些具體措施的有效落實將對我國住房租賃市場產(chǎn)生了積極的促進作用。

二、我國住房租賃制度的法理分析

（一）我國住房租賃制度的私法原理

住房租賃的基本法理源于債法。合同之債作為債的主要原因之一，是住房租賃的法理起點，表現(xiàn)為出租人與承租人訂立租賃合同。我國《合同法》分則第十三章單獨規(guī)定了租賃合同，是我國住房租賃管理的法律依據(jù)。

合同之債的形成基礎是當事人雙方訂立的合同，形式或是書面，或是口頭。合同之債的主要特點在于意思自治。意思自治是指當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位個人不得非法干預。意思自治原則是確定合同準據(jù)法的最普遍的原則。這一原則來源于16世紀法國的查爾斯·杜摩蘭(1500-1566)的意思自治說。他主張契約應適用當事人自己選擇的習慣，法院也應推定當事人意欲適用什么習慣于契約的實質(zhì)要件和效力。

我國《民法總則》第五條“民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系”和《合同法》第四條“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預”分別規(guī)定了意思自治原則。這決定了在我國合同訂立的基本原則是當事人意思自治，即：當事人有決定訂立合同的權利，也有決定不訂立合同的權利；當事人既有訂立履行合同的權利，也有訂立解除合同的權利。就住房租賃而言，當事人對租賃期限、租賃面積、租金、房屋維修、押金、房屋收回等問題，均可以通過協(xié)商確定，他人不得非法干預。

合同之債的另一特點是公平原則，即權利義務要對等，一方之權利系一方之義務。我國《民法總則》第六條“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務”和《合同法》第五條“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”分別規(guī)定了公平原則。就住房租賃合同而言，承租人享有租賃解除權，出租人也應當享有租賃解除權。出租人預取的押金，在承租人退租時則應當返還。

可以說，住房租賃制度基于私法原理解決了租賃合同的基本條款問題，構(gòu)建了租賃合同的基本框架。

（二）我國住房租賃制度的公法原理

從前文論述可知，住房租賃制度的基本法理源于私法，屬當事人意思自治之結(jié)果。但前文介紹的我國住房租賃制度發(fā)展過程中的具體措施，已突破了前述的意思自治原則和公平原則，比如限制解除合同、禁止強制驅(qū)逐承租人、禁止單方面提高租金、禁止隨意克扣租金、租賃期限最低年限要求等。這些措施出臺的法理依據(jù)為何？

筆者認為，這是為了維護社會公共利益而做出對私法的限制行為，在法理上是私法讓位于公法的行為。這種法理特點源于住房租賃保障的是公民基本居住權的普遍要求，這種普遍要求在私法領域中注定無法有效滿足，只能遵循社會公共利益之需要，從公法之角度予以限制。

社會公共利益是在一定社會條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，它不同于國家利益和集團（體）利益，也不同于社會利益和共同利益，具有主體數(shù)量的不確定性、實體上的共享性等特征。社會公共利益的理論基礎是社會本位觀。社會本位觀源于19世紀的法國，以涂爾干為代表的“社會學派”認為，社會才是真正的存在，人實際上因為生活在社會中才是人，因此，社會的價值高于個人的價值，人的需求要根據(jù)社會的需求來確定。傳統(tǒng)民法認為，民法是私法，是當事人意思自治之結(jié)果，不存在民法上的社會本位觀。隨著社會的發(fā)展，這種觀點已經(jīng)不能滿足社會發(fā)展之需要。眾多個人的需要已不單單是個人之需要，在一定的條件下，可能發(fā)展成為社會公共利益。

在住房租賃市場中，從公法角度來看，保護承租人的居住權、保障公民安居樂業(yè)、維護社會和諧穩(wěn)定是比讓住房租賃市場自由發(fā)展更為重要的價值選擇，因此，必須通過有形之手對無形之手加以限制，這樣才能充分保障公民的居住權，相關的限制措施由此產(chǎn)生。這些措施由房屋管理部門制定并落實，對違反者可以進行相關處罰，實際上

是賦予了管理部門一種法定權利，是通過行政法中行政處罰和行政強制的功能來體現(xiàn)國家對住房租賃市場的管理，從而實現(xiàn)對承租人居住權之私法上之保護。此外，稅收優(yōu)惠、增加補貼、提高公積金使用率等措施則體現(xiàn)了經(jīng)濟法促進經(jīng)濟發(fā)展之功能。正是借助了公法中的行政法和經(jīng)濟法，才使得住房租賃制度更加完善。

三、我國住房租賃制度的發(fā)展是符合民法的社會本位觀的選擇

如上所述，住房租賃制度中的相關措施已經(jīng)由純私法領域之調(diào)整逐漸發(fā)展到應由公法予以限制和保護。這是否違反了民法之基本原則，構(gòu)成法理上之矛盾呢？

筆者認為，民法本身即具有社會本位觀，因此住房租賃制度的發(fā)展并沒有違反民法之基本原則，不構(gòu)成法理上之矛盾。傳統(tǒng)民法理論認為，民法不存在社會本位觀。隨著民法同時代的共同發(fā)展，這種觀點已經(jīng)不合時宜。

在2017年10月1日施行的《民法總則》來看，我國民法規(guī)定本身即有社會本位觀之表現(xiàn)。該法第八條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗?！痹摋l款中的公序良俗實際上已經(jīng)超過了平等主體之間的自由意志，是私法之界限。

我國《合同法》第七條規(guī)定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益?！边@更是直接采用了“社會公共利益”一詞。社會本位觀在民法中之體現(xiàn)已確定無疑。

民法是私法的重要組成部分。民法是關于當事人權利義務的規(guī)定。任何權利義務均是有邊界的，正如孟德斯鳩所言：“自由不是無限制的自由，自由是一種能做法律許可的任何事的權利?！泵穹ㄔS可事情之邊界，即在于不得損害“社會公共利益”，而社會公共利益本系公法之范疇。

綜觀世界各國，都已將住房租賃制度視為一種以私法意思自治為基礎的、維護公民居住權的一種制度。單純以私法為依據(jù)，勢必會因出租人之優(yōu)勢地位而損害承租人之利益，從而損害公民居住權，不利于國家穩(wěn)定。單純以公法為依據(jù)，將住房租賃完全納入公法之管理，則失去了市場經(jīng)濟的彈性，不利于人的流動和市場的發(fā)展?？傊?，單純采用一種手段，均無法實現(xiàn)經(jīng)濟價值和社會價值的有機統(tǒng)一。只有將公法和私法結(jié)合起來，在當事人意思自治的基礎上，對于可能損害社會公共利益的內(nèi)容加以有條件的限制，才是住房租賃制度健康發(fā)展的可行途徑，也是世界各國對公民居住權保護的通行做法。

可以說，住房租賃制度是一種將私法與公法有機結(jié)合的制度，充分體現(xiàn)了私法之界限、公法之底線的法理。

四、結(jié)語

住房租賃的法理基礎是合同之債，合同之債的特點在于當事人意思自治，但在住房租賃中，卻對某些權利加以限制，該限制的法理基礎在于對公民居住權保障之公共利益的需要。因此，在住房租賃制度建設上，將私法之意思自治與公法上的社會公共利益相結(jié)合，是各國在住房租賃制度上的一致選擇，是符合社會發(fā)展過程的必要手段。

我國正在努力建設法治國家。住房租賃制度作為解決民生問題的一項重要制度，對我國全面建設法治國家具有重要而深遠的意義。從法理角度分析住房租賃制度，有助于保障具體措施的合法性，從而切實保障出租人及承租人之利益，建立有序和諧穩(wěn)定的住房租賃市場環(huán)境。