亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)服務中的法律問題分析

        2018-04-19 07:52:04宋安成
        上海房地 2018年3期
        關鍵詞:物業(yè)管理物業(yè)法律

        文/宋安成

        在互聯(lián)網(wǎng)大潮的沖擊下,“隔行打劫,跨界撈金”已經(jīng)成為各行各業(yè)發(fā)展的一種特色抑或趨勢,隨著傳統(tǒng)“四?!蔽飿I(yè)管理服務營利能力的日趨減弱,相當數(shù)量的物業(yè)服務企業(yè)投入到為業(yè)主提供更多的社區(qū)服務上,以謀求更多的經(jīng)營收益,特別是在目前可以借助互聯(lián)網(wǎng)渠道的情況下,社區(qū)服務有更大的發(fā)展空間。近幾年常見社區(qū)服務形式如租售服務、社區(qū)養(yǎng)老、車輛服務、社區(qū)電商等,在互聯(lián)網(wǎng)和跨界經(jīng)營的推動下發(fā)展得如火如荼。從一定意義上講,物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)服務已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的不二選擇,物業(yè)服務企業(yè)要做的無非是選擇什么形式的社區(qū)服務、如何平衡社區(qū)服務與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務而已。在選擇和推進社區(qū)服務過程中,法律風險是物業(yè)服務企業(yè)不得不考慮的。本律師根據(jù)服務物業(yè)服務企業(yè)時遇到的法律問題,現(xiàn)將社區(qū)服務中的法律風險整理總結,與業(yè)界人士分享,以期提升物業(yè)服務企業(yè)在推進社區(qū)服務時的法律風險防范意識。

        一、合理利用業(yè)主個人信息,避免泄露業(yè)主信息帶來的企業(yè)或者個人風險

        一些社區(qū)服務的開展往往需要將業(yè)主的個人信息提供給第三方,比如物業(yè)服務企業(yè)自建的APP需要業(yè)主用真實的人個信息注冊,這些信息在物業(yè)服務企業(yè)與第三方合作時需要提供給第三方。比如說,近幾年,物業(yè)管理行業(yè)流行起免費安裝車輛道閘的服務,10多萬元的安裝費用由第三方承擔,但是物業(yè)服務企業(yè)需要將業(yè)主個人信息和車輛信息提供給第三方,包括業(yè)主姓名、房號、電話、車輛牌號等。在傳統(tǒng)物業(yè)服務中,這些信息往往是封閉在物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部的,如果企業(yè)將這些信息直接交給第三方,就會面臨一定的法律風險。一方面,業(yè)主不愿意將這些信息提供給第三方,有些高檔社區(qū)就存在這樣的問題,業(yè)主往往愿意自己使用維修資金來安裝車輛道閘,可以避免道閘上刺目的廣告影響小區(qū)品味,更多的是不愿意將個人信息外泄。另一方面,有些業(yè)主在知曉自己詳盡而準確的個人信息被物業(yè)服務企業(yè)與第三方公司共享時,強烈要求撤銷小區(qū)道閘,筆者已經(jīng)處理過好幾起類似的糾紛,最終往往是物業(yè)服務企業(yè)不得不拆除第三方安裝的道閘。

        從法律上講,在物業(yè)服務企業(yè)進行社區(qū)服務要與第三方共享業(yè)主個人信息時,一方面要通過書面形式和業(yè)主本人講清楚具體用途,減少誤解,另一方面要同合作第三方講清楚業(yè)主個人信息不得用于雙方合作之外的其他用途,否則要承擔相應的法律責任。

        二、利用社區(qū)公共區(qū)域的社區(qū)服務產(chǎn)品,應當依法與業(yè)主、業(yè)委會合理分成收益

        實際上,在物業(yè)服務企業(yè)推行社區(qū)服務時,不得不考慮的一個法律問題是提供社區(qū)服務所得到的收益是否需要與業(yè)主或業(yè)主委員會進行分享,如果需要分享的話,又該如何進行分享。

        社區(qū)服務類型多樣,家政服務、資產(chǎn)管理、社區(qū)養(yǎng)老、金融理財?shù)雀魇礁鳂拥姆帐欠裥枰c業(yè)主委員會分享收益呢?本律師認為不能一概而論,基本可以分成兩種情形來確定:一是利用全體業(yè)主的公共部位、公共設施提供了社區(qū)服務,比如說利用物業(yè)用房進行租售服務、利用小區(qū)廣場開展各類展銷活動;二是未利用全體業(yè)主的公共房屋、公共部位、公共設施開展的社區(qū)服務,比如說提供空調(diào)保養(yǎng)等家政服務,代業(yè)主接送老人小孩。對于第一種情況開展社區(qū)服務,一定要與業(yè)主進行收益分成,收益的形式可以表現(xiàn)為支付給業(yè)主的租金,也可以是社區(qū)服務經(jīng)營活動的收益分成,二者不應當兼得,這同租賃房屋經(jīng)營一樣,一般的租戶只支付租金,而不是與產(chǎn)權人分成。對于未利用業(yè)主的公共部位、公共房屋、公共設施開展的延伸服務,是不需要與業(yè)主或業(yè)主委員會進行分成的,否則不符合法律規(guī)定之權利義務一致原則,如果僅以物業(yè)服務企業(yè)利用熟悉業(yè)主需求的優(yōu)勢地位來要求物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會分成收益,這在法律上顯然沒有足夠的理由。

        至于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會分成的比例問題,法律上并沒有強制的要求,分成多寡也不屬于政府定價或指導價的范圍,而是純粹的物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會的合議約定問題,如果不能達成一致意見,本律師認為要么參考相關的租金標準支付給業(yè)委會一些房屋場地租金,要么以業(yè)主與物業(yè)服務公司雙方2:8分成為宜,其理由一是參考各地的小區(qū)地面車位收費分成的實操,二是兼顧了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主利益,既調(diào)動了物業(yè)開展社區(qū)服務的積極性,也考慮了提供場地一方的利益。

        三、開展社區(qū)服務的同時,注意保持和提升基礎服務水平

        在開發(fā)社區(qū)服務產(chǎn)品的同時,切忌放松以“四?!睘橹行牡膫鹘y(tǒng)物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)能有效開展物業(yè)管理延伸服務,其根本原因是在小區(qū)公共部位、公共設置、公共設備的管理過程中,取得的不可復制的“地利”優(yōu)勢,如果傳統(tǒng)物業(yè)管理服務能贏得業(yè)主的好評,就會取得“人和”的優(yōu)勢。如果物業(yè)服務企業(yè)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務不能贏得業(yè)主的信任,業(yè)主本就對為自己服務的企業(yè)沒有認同感,物業(yè)服務企業(yè)提供延伸服務就會寸步難行。行業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)個別物業(yè)服務企業(yè)高調(diào)推出各類物業(yè)管理服務,而保安、保潔等基本工作干得不盡如業(yè)主之意,最終被業(yè)主所拋棄,甚至遭地方行政主管部門的封殺。

        在與業(yè)內(nèi)人士交流時,也常常聽到一些老總對開展物業(yè)管理延伸服務的愿望和想法,但他們同時也但心,開展延伸服務會影響到正常的物業(yè)管理服務,自己的正常服務會打折。筆者認為,他們的擔心不無道理,正確的處理原則是“兩手抓,兩手都要硬”,除此之外再無其他良策。

        四、認真甄別社區(qū)服務風險水平,合理設計風險規(guī)避流程

        物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理社區(qū)服務前必須做好市場調(diào)研,了解客戶的需求、需求量、消費檔次。搞多種經(jīng)營一定要把經(jīng)營風險考慮到服務費和管理之中,要利用科學的管理實現(xiàn)利潤最大化,在經(jīng)營和管理過程中要經(jīng)常了解客戶的新需求和新的消費變化。從法律角度講,只要是合法的同時也是客戶需要的項目,就可以經(jīng)營,但是不宜盲目推進。企業(yè)開發(fā)社區(qū)服務產(chǎn)品應量力而行,原因在于延伸服務也要求市場調(diào)研、前期投資、人才配備,這些投入對盈利不高的物業(yè)服務企業(yè)來說,可以說是不小的負擔,并且還存在各種風險,所以企業(yè)應堅持發(fā)展一項、成熟一項、推廣一項。另外,開發(fā)延伸服務產(chǎn)品,應深入細致,不宜蜻蜓點水。延伸服務是周密的市場調(diào)研后的理性的企業(yè)行為,而不能憑一時之沖動。

        某住宅小區(qū),物業(yè)服務企業(yè)開展資產(chǎn)管理的延伸服務,為業(yè)主代租房屋、收取房租等。某日,客戶投訴近一年的房租3萬元沒有收到,但承租人已經(jīng)支付了房租,物業(yè)服務企業(yè)賬目上卻沒有收到這筆錢。經(jīng)查,系企業(yè)內(nèi)個別人員將承租人交納的租金占為已有,而這一員工已經(jīng)辭職。

        某高檔社區(qū),小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)有代叫鐘點工服務的延伸服務。某日,業(yè)主家進行室內(nèi)保潔,物業(yè)服務企業(yè)從外面叫了一名保潔人員,后在保潔過程中,叫來的鐘點工在房頂掃灰時不慎跌落,造成傷殘。鐘點工所在的公司是一家隨時可能暫停營業(yè)的小公司,也未給該鐘點工買任何保險,對此事不管不問,而業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)請的人有問題,要求物業(yè)服務企業(yè)承擔部分對保潔人員的賠償責任。從這一案例看,業(yè)主之所以要求物業(yè)服務企業(yè)承擔責任,就是因物業(yè)服務企業(yè)對自己提供這一服務的性質(zhì)交待不清,致使業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)介紹過來的保潔人員具備專業(yè)素質(zhì)。物業(yè)服務企業(yè)在開展這項服務時,應對業(yè)主進行風險提示:物業(yè)服務企業(yè)只負責為業(yè)主介紹保潔人員,在此過程中出現(xiàn)的人身損害和財產(chǎn)損失均應由業(yè)主自行承擔。這種提示可以寫在《業(yè)主手冊》中,也可以與需要這一服務的業(yè)主單獨約定。對外來說,物業(yè)服務企業(yè)在選擇服務單位或人員時,應盡到一定的審核義務,包括對人員的資質(zhì)、公司的經(jīng)營范圍等進行審查。

        最后,物業(yè)管理發(fā)展到今天,在傳統(tǒng)服務基礎上進行升級既是企業(yè)發(fā)展創(chuàng)富的客觀需要,也是行業(yè)與時俱進的必然趨勢。物業(yè)管理既然定位于服務行業(yè),就意味著企業(yè)要向業(yè)主、向社會提供有償服務,通過全方位的多種經(jīng)營服務、人文服務,獲得生存和發(fā)展的機會,并承擔相應的社會責任和義務,體現(xiàn)一個企業(yè)、一個團隊生存的價值。在開展各類社區(qū)服務過程中,合理評估法律風險,并盡最大努力避免之,會讓社區(qū)服務走得更遠、更好。

        猜你喜歡
        物業(yè)管理物業(yè)法律
        法律解釋與自然法
        法律方法(2021年3期)2021-03-16 05:57:02
        物業(yè)管理中的法律問題
        物業(yè)服務
        地鐵車輛段及上蓋物業(yè)開發(fā)一體化探討
        工程與建設(2019年2期)2019-09-02 01:34:06
        讓人死亡的法律
        山東青年(2016年1期)2016-02-28 14:25:30
        “互助獻血”質(zhì)疑聲背后的法律困惑
        讓法律做主
        浙江人大(2014年5期)2014-03-20 16:20:27
        高校物業(yè)管理專業(yè)教學改革探討
        河南科技(2014年24期)2014-02-27 14:20:05
        加強細部處理,提升物業(yè)品質(zhì)
        加強醫(yī)院物業(yè)管理的探索和實踐
        日本精品一区二区三区在线观看 | 91极品尤物在线观看播放| 蜜桃av一区二区三区| 国产亚洲一区二区三区| 一本色道久久88精品综合| 国产天堂网站麻豆| 国产成人综合久久三区北岛玲| 尤物精品国产亚洲亚洲av麻豆| 日韩日韩日韩日韩日韩日韩| 精品国产乱码久久久久久口爆网站| 亚洲都市校园激情另类| 亚洲欧美综合精品成人网站| 亚洲av午夜一区二区三| 蜜臀久久99精品久久久久久| 国产成人无码免费视频在线 | 国产精品网站在线观看免费传媒| 黄 色 人 成 网 站 免 费| 欧美洲精品亚洲精品中文字幕| 女主播啪啪大秀免费观看| 国产毛多水多高潮高清| 久久精品亚洲中文字幕无码网站| 国产成人av在线影院无毒| 色噜噜亚洲精品中文字幕| 国产精品国产精品国产专区不卡| 亚洲国产精品久久久久秋霞影院| 久久国产精品99精品国产987| 伊人五月亚洲综合在线| 国产精品186在线观看在线播放| 国产精品免费久久久久影院仙踪林 | 久热国产vs视频在线观看| 午夜片无码区在线| 国产丝袜美腿诱惑在线观看| 99久久精品在线视频| 国产精品_国产精品_k频道| 久久狠色噜噜狠狠狠狠97| 久久久国产熟女综合一区二区三区| 偷拍激情视频一区二区三区| 韩国三级中文字幕hd久久精品 | 丰满少妇人妻无码| 欧美孕妇xxxx做受欧美88| 久久91精品国产91久|