文/穆子犁

年初，筆者撰寫了《試析房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》一文，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了若干粗淺的看法（刊登于《上海房地》2018年第二期）。在深入學(xué)習(xí)黨的十九大報(bào)告和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神后，筆者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展問題有了新的認(rèn)識(shí)和感悟，繼續(xù)撰寫了《再論房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》，以期引起廣泛討論。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡不充分的矛盾是追求高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)因

黨的十九大報(bào)告指出，經(jīng)過長(zhǎng)期努力，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代。這一判斷的主要依據(jù)是我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。改革開放40年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)完成了以發(fā)達(dá)國(guó)家為標(biāo)桿的速度趕超，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，我們已經(jīng)不需要過度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期波動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以接受的基本穩(wěn)定和平緩區(qū)間內(nèi)，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的注意力更多地放在提質(zhì)增效上，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，關(guān)鍵是要全面準(zhǔn)確理解社會(huì)主要矛盾 “不平衡不充分的發(fā)展”的表現(xiàn)，因?yàn)椴黄胶獠怀浞值陌l(fā)展，其實(shí)質(zhì)是發(fā)展質(zhì)量不高的問題，也是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的起擔(dān)，保障住房的任務(wù)分配和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過于單一，導(dǎo)致房源不足或過量配置，保障體系的退出機(jī)制不健全，影響住房保障體系的可持續(xù)性；四是購(gòu)租并舉機(jī)制不平衡，住房租賃市場(chǎng)與住房買賣市場(chǎng)相比，發(fā)育不健全、不成熟，樓市“重售輕租”的局面難以改變市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房的預(yù)期；五是房地產(chǎn)生產(chǎn)與生態(tài)發(fā)展不平衡，綠水青山就是金山銀山理念已深入人心，但人民群眾對(duì)美好環(huán)境和生態(tài)產(chǎn)品日益增長(zhǎng)的需要，與生態(tài)環(huán)境總體不佳的矛盾仍很突出。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“不充分”說的是總量和水平問題，主要指發(fā)展不足、潛力釋放不夠、發(fā)展中還有很多短板。其“不充分”有六個(gè)方面的表現(xiàn)：一是有效供給不充分。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，而房地產(chǎn)新產(chǎn)品和新服務(wù)的供給能力跟不上，居民個(gè)性化、多樣化、服務(wù)性的需求難以得到滿足。二是建筑能耗和居住能耗巨大，特別是消耗土地資源、水資源，對(duì)環(huán)境、氣候產(chǎn)生巨大影響，資源節(jié)約不充分已經(jīng)成為影響很多城市可持續(xù)發(fā)展的大問題。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)育不充分，仍然存在壟斷性，信息披露不充分，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資大、回收期較長(zhǎng)，進(jìn)入門檻相對(duì)較高，容易形成壟斷，而市場(chǎng)壟斷又造成信息披露極不完全，這為房地產(chǎn)商通過互相之間合謀、影響市場(chǎng)博弈、操縱房?jī)r(jià)牟取暴利提供了可能。四是基礎(chǔ)信息和資料披露不充分。目前，我國(guó)還沒有統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各地和各部門之間發(fā)布的信息不統(tǒng)一，也不完整，經(jīng)常發(fā)生互相矛盾的情況，不能給政策制定者提供完整而準(zhǔn)確的信息，無(wú)法使政策更具有針對(duì)性。五是動(dòng)力轉(zhuǎn)換不充分，新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)和新模式不斷涌現(xiàn)，新舊產(chǎn)業(yè)融合不斷加快，但房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力轉(zhuǎn)換在整體規(guī)模和貢獻(xiàn)上還相對(duì)有限，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)格局尚未真正形成。六是制度創(chuàng)新不充分。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的種種不規(guī)范行為（土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督體系），表明房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在法律和制度不健全的問題，亟須制度創(chuàng)新，加快法制建設(shè)。

二、房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵

我國(guó)社會(huì)主要矛盾的變化決定了經(jīng)濟(jì)工作的方向和重點(diǎn)，即我國(guó)當(dāng)前處在從中高收入向高收入邁進(jìn)的關(guān)鍵期，處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力三大攻關(guān)期，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先，扎實(shí)推進(jìn)質(zhì)量變革、效率變革和動(dòng)力變革，要求經(jīng)濟(jì)發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不例外。

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，首先需要滿足人們高質(zhì)量的生活需求。由于目前房?jī)r(jià)過高，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等給居民帶來的負(fù)擔(dān)還比較重，人民群眾消費(fèi)能力和意愿受到明顯抑制。人們的高質(zhì)量生活需求應(yīng)當(dāng)以平抑的房?jī)r(jià)來滿足，讓居民有更多的收入去釋放被抑制的其他需求，進(jìn)而帶動(dòng)供給端升級(jí)，促進(jìn)供需在更高水平實(shí)現(xiàn)平衡。

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的供給，要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高住房等產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的供給質(zhì)量，更好滿足日益提升、日益豐富的需求，跟上居民消費(fèi)升級(jí)步伐。

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的配置，要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，充分發(fā)揮政府以城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作戰(zhàn)略引領(lǐng)和剛性管控的作用，減少配置扭曲，打破資源由低效部門向高效部門配置的障礙，提高資源配置效率。同時(shí)，放開房地產(chǎn)金融吸收民間資金的限制，實(shí)現(xiàn)民間資本高質(zhì)量的配置，

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)，要發(fā)揮好稅收的作用，調(diào)節(jié)住房財(cái)富差距過大的問題，避免形成階層固化。加快房產(chǎn)稅改革，具有多重效應(yīng)：有利于引導(dǎo)住房合理消

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的投入產(chǎn)出，即用有限的資源創(chuàng)造更多的財(cái)富，提高土地資源的集約利用程度，實(shí)現(xiàn)成本最小化或產(chǎn)出最大化。實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量投入產(chǎn)出，就是要更加注重內(nèi)涵式發(fā)展，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，增強(qiáng)發(fā)展的可持續(xù)性，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。費(fèi)和市場(chǎng)預(yù)期；有利于促進(jìn)社會(huì)收入再分配和優(yōu)化利益調(diào)節(jié)機(jī)制；有利于構(gòu)建地方稅主體稅種，為地方政府提供持續(xù)穩(wěn)定的收入來源并促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變；有利于標(biāo)本兼治地建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)循環(huán)。經(jīng)濟(jì)循環(huán)是生產(chǎn)、流通、分配與消費(fèi)，虛擬與實(shí)體互動(dòng)與周轉(zhuǎn)的總過程。提高循環(huán)質(zhì)量，是實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素高效配置的途徑。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在三大失衡：供給和需求失衡、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡。根本上說，它們都是經(jīng)濟(jì)循環(huán)不暢的外在表現(xiàn)。促進(jìn)高質(zhì)量的循環(huán)，就是要暢通供需匹配的渠道，暢通金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的渠道，落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，逐步緩解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中存在的突出失衡，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)可持續(xù)運(yùn)行。

總之，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，是由過去40年的高速增長(zhǎng)解決了“有沒有”的問題后，轉(zhuǎn)向根本解決“好不好”問題的高質(zhì)量發(fā)展，體現(xiàn)為不斷適應(yīng)需求端消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，提升供給端的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、企業(yè)活力、產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量和水平，體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端化、技術(shù)結(jié)構(gòu)的升級(jí)化、資源能耗使用的遞減性和勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性，體現(xiàn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)同性、整體性、包容性和開放性，體現(xiàn)為形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源相互促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，形成市場(chǎng)機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)體制，構(gòu)建起政府、市場(chǎng)、企業(yè)主體之間的善治關(guān)系。當(dāng)然，由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向發(fā)展，高質(zhì)量發(fā)展外延拓寬至生態(tài)文明體系和民生權(quán)益保障，乃至于體現(xiàn)人民獲得感、幸福感、安全感、價(jià)值感等諸多方面。

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展既然有著如此豐富的內(nèi)涵，而且在實(shí)踐中還在不斷拓展，房地產(chǎn)界和實(shí)際工作部門設(shè)計(jì)比較科學(xué)的高質(zhì)量發(fā)展指標(biāo)體系、政策體系、標(biāo)準(zhǔn)體系、統(tǒng)計(jì)體系、績(jī)效評(píng)價(jià)、政績(jī)考核、評(píng)價(jià)體系等，就能以高質(zhì)量考評(píng)引領(lǐng)和驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

三、建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制是高質(zhì)量發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力

是一項(xiàng)開創(chuàng)性工作。當(dāng)前工作的著力點(diǎn)在于：一是能設(shè)計(jì)好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)、順應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展要求的比較科學(xué)合理的指標(biāo)體系、標(biāo)準(zhǔn)體系、統(tǒng)計(jì)體系；二是能適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程，在創(chuàng)新發(fā)展中對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)予以不斷調(diào)整、不斷修正；三是能在實(shí)際操作中通過績(jī)效評(píng)價(jià)、政績(jī)考核形成反饋機(jī)制和政策保障體系；四是廣泛借鑒國(guó)內(nèi)外比較成熟和廣為接受的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展測(cè)評(píng)體系和最新研究成果，加快建立適應(yīng)、反映、引領(lǐng)、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的考評(píng)體系。在建立這些體系的過程中，要更加注重反映發(fā)展的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和效益，更加注重反映人民群眾多樣化美好生活需求，全面展現(xiàn)質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革，從而

這兩年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需關(guān)系已發(fā)生了重大變化，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住房供需關(guān)系正趨于平衡，但房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的問題尚未根本緩解。近年來，房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的矛盾比較突出，房地產(chǎn)貸款占全國(guó)新增貸款接近一半，個(gè)人住房貸款余額快速增長(zhǎng)，并推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上升，造成市場(chǎng)資源配置嚴(yán)重扭曲。2017年以來，一、二線和部分三、四線城市密集出臺(tái)了限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸等行政性措施，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭有所緩解，但由于適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力仍不小，市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)不無(wú)可能。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的任務(wù)越來越迫切，這不僅是確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，還是房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的保證。

建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的根本目的，是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，很好滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展就是使創(chuàng)新成為第一動(dòng)力、協(xié)調(diào)成為內(nèi)生特點(diǎn)、綠色成為普遍形態(tài)、開放成為必由之路、共享成為根本目的的發(fā)展。建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，在業(yè)內(nèi)比較一致的認(rèn)識(shí)是要加快推進(jìn)住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)。除此之外，由于城市是房地產(chǎn)的載體，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)的依托，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是建立在城市規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，城市總體規(guī)劃的功能和作用顯示其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大影響。因此，城市總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和實(shí)施已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制不可或缺的組成部分。

日前，國(guó)務(wù)院批復(fù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》，為上海市城市發(fā)展及規(guī)劃、建設(shè)和管理工作指明了方向，是上海房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的藍(lán)圖。在市委、市政府召開的《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》實(shí)施動(dòng)員大會(huì)上，市委書記李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要以更加寬廣的視野，始終堅(jiān)持對(duì)標(biāo)國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平，為提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能、文化品質(zhì)、城市治理水平等提供借鑒，要牢牢把握高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)生活這兩大落腳點(diǎn)，著力提升城市功能，塑造特色風(fēng)貌，改善環(huán)境質(zhì)量，優(yōu)化管理服務(wù)，努力建設(shè)卓越的全球城市和具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市。市長(zhǎng)應(yīng)勇指出，要牢牢把握守住底線、優(yōu)化功能布局“兩個(gè)關(guān)鍵”，把牢人口規(guī)模、建設(shè)用地、生態(tài)環(huán)境、城市安全四條底線，著力提升功能品質(zhì)、深化產(chǎn)城融合，著眼長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，優(yōu)化全球城市功能布局。

《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》的頒布實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意義重大：一是城市總體規(guī)劃中“卓越的全球城市、創(chuàng)新之城、生態(tài)之城、人文之城”的城市定位展現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏偉前景，正如市委書記李強(qiáng)指出的，注重城市高質(zhì)量發(fā)展，從集聚輻射能力來講，必須堅(jiān)持功能發(fā)展導(dǎo)向，全面增強(qiáng)城市核心功能，加快建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心“五個(gè)中心”，對(duì)外要能配置全球資源，對(duì)內(nèi)要輻射帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上海的特色不僅體現(xiàn)在浦江兩岸的摩天大樓上，更體現(xiàn)在十里洋場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)建筑上，體現(xiàn)在梧桐樹下的小洋房、里弄小巷的石庫(kù)門上，要結(jié)合城市有機(jī)更新，保護(hù)好歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)。

二是城市發(fā)展的價(jià)值取向不僅是經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，還有市民可感知的城市品質(zhì)的持續(xù)提升。正如市委書記李強(qiáng)指出的，要把高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)生活作為規(guī)劃實(shí)施的根本落腳點(diǎn)。從城市基礎(chǔ)設(shè)施細(xì)節(jié)入手，在精細(xì)化管理上下繡花功夫，使城市更有序、更安全、更干凈、更有溫度。要加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，重視城市色彩，讓城市少一些鋼筋水泥色調(diào)，多一些溫暖、時(shí)尚和富有吸引力的色調(diào)。要著眼整體協(xié)調(diào)性，補(bǔ)齊影響發(fā)展質(zhì)量和整體水平的短板。為城市多留一些為人稱道的贊嘆，不留被人詬病的遺憾，既要有看得見、摸得著的有形創(chuàng)造，也要探索留下更多“軟件”成果。

三是城市總體規(guī)劃致力打造高品質(zhì)生活，要讓所有工作生活在上海的人們都能感受到這座城市帶來的獲得感、安全感、幸福感。正如市委書記李強(qiáng)所指出，要抓住市民群眾關(guān)心的教育、衛(wèi)生、就業(yè)、養(yǎng)老、住房、文化體育和助困幫扶等基本公共服務(wù)，讓服務(wù)更加便捷可及，著力解決交通等大城市發(fā)展面臨的普遍難題，著眼于高等級(jí)公共服務(wù)供給，建設(shè)一流文體設(shè)施，著眼未來城市對(duì)生態(tài)環(huán)境的更高要求、更嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，打造更多優(yōu)美的生態(tài)空間，讓老百姓有更多機(jī)會(huì)親近自然，使上海成為具有國(guó)際吸引力的宜居之都。

上海城市總體規(guī)劃展示的美好前景，激勵(lì)我們必須切實(shí)抓好規(guī)劃、實(shí)施管理。要堅(jiān)決維護(hù)總體規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，要抓緊深化細(xì)化專項(xiàng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃，凡涉及城市發(fā)展動(dòng)力活力、關(guān)系民生福祉的目標(biāo)，越早實(shí)現(xiàn)越好。要全力推進(jìn)“三大任務(wù)”：一是建設(shè)更有活力、更具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新之城，加快建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，率先建立現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系；二是建設(shè)更富魅力、更有溫度的人文之城，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，加快建設(shè)國(guó)際文化大都市；三是建設(shè)更加美麗、更可持續(xù)的生態(tài)之城，顯著改善環(huán)境質(zhì)量，增加綠色生態(tài)空間，把我們的共同家園打造得更加美好。