文/王夢雯

2016年以來，中央及地方政府頻頻出臺各類發(fā)展租賃市場的政策文件。租賃市場發(fā)展的空間不斷擴(kuò)大，滿足了更多購房困難群體的居住需要，也有力地支持了“房住不炒”思路下的房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。本文擬對我國住宅租賃市場的現(xiàn)狀進(jìn)行定量分析，著重探討2016年底以來成交的“只租不售”地塊，并對當(dāng)下租賃土地出讓機(jī)制提出相關(guān)建議。

一、我國住房租賃市場化程度較高，但專業(yè)化機(jī)構(gòu)出租人參與度較低

總體來看，過去15年間，我國城鎮(zhèn)租賃住房的供給結(jié)構(gòu)已發(fā)生巨大變化，市場化程度大大提高。根據(jù)國家統(tǒng)計局2000年以來公布的兩次人口普查和兩次1%人口抽樣調(diào)查中“各地區(qū)按住房來源分的家庭戶戶數(shù)”數(shù)據(jù)，如果將其中城鎮(zhèn)地區(qū)租賃廉租住房、租賃公租住房定義為政府供給租賃房源，將租賃其他住房定義為市場化供給房源，那么在全國城鎮(zhèn)住宅租賃市場的供應(yīng)中，市場化供給房源占比由2000年的30%上升至2015年的86%，而享受政府或單位補貼的租賃住宅占比則大幅下降，這主要是由于房地產(chǎn)市場改革導(dǎo)致的大量公房私有化。此外，對比典型國家的租賃住房供給結(jié)構(gòu)，德國、美國、中國等三國的市場租賃住房占租賃租房約九成?？梢?，從國際水平看，我國住房租賃的市場化程度較高。

目前，根據(jù)市場化程度，我國租賃住房可分為市場化租賃住房、半市場化租賃住房和公有及保障性租賃住房三大類。

市場化租賃住房對出租人和承租人都沒有特別限定，主要是由個人出租的城市私有住房、農(nóng)村私有住房（主要集中在大城市的城郊結(jié)合部）和主要由機(jī)構(gòu)出租人（主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或其他相關(guān)企業(yè)）出租的酒店式公寓組成。

半市場化租賃住房主要是企事業(yè)單位（或系統(tǒng)）建設(shè)并向特定群體出租的單位租賃房和按政府有關(guān)政策規(guī)定向符合特定條件的群體出租的公共租賃住房兩部分組成。從總量上看，這類住房的規(guī)模還十分有限。

公有租賃住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多為廚、衛(wèi)非獨用的老式住房）。這類住房由承租人及其家庭長期占有，除其中被不合規(guī)轉(zhuǎn)租的部分房源外，基本不構(gòu)成住房租賃市場上的供給。廉租房一部分是個人出租的私有住房（在采取房租補貼的廉租房制度下），屬于住房租賃市場中的低端部分，另一部分是由政府或相關(guān)企業(yè)向特定群體出租的住房，所以并不構(gòu)成住房租賃市場的供給。

由于目前缺乏反映我國市場化租賃住房中不同供應(yīng)主體供應(yīng)規(guī)模的權(quán)威數(shù)據(jù)，這里以住宅租賃市場較發(fā)達(dá)的上海為例。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年，上海租賃住房市場中有近九成租賃住房的供給主體為個人房東，機(jī)構(gòu)（主要是長租公寓機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商）出租的房源僅占12%。就機(jī)構(gòu)出租的房源看，僅三成房源為市場化租賃住房。這說明，目前我國租賃住房供給方主要以個人房東為主，專業(yè)化程度較低。

這一結(jié)論還可以通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)間接證實。觀察1988年以來全國房地產(chǎn)企業(yè)收入數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房屋出租收入占總收入的比重近年來略有提高，但絕對值仍非常低，其中最高年份僅為2.3%。這說明房地產(chǎn)企業(yè)對住房租賃市場的參與度較低。分地區(qū)看，在房地產(chǎn)企業(yè)收入中，上海、北京的企業(yè)房屋出租收入占總收入比例相對高于全國其他地區(qū)的企業(yè)，2015年分別達(dá)到9.6%和8.2%，而這一指標(biāo)在其余省份或直轄市均小于3.2%，其中超過四成地區(qū)小于1%。

根據(jù)各大城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)反映的情況，私人住房出租人是目前住房租賃市場供給的主體。從產(chǎn)品檔次上看, 私人出租住房包含從別墅、高檔公寓到中低檔各類住房乃至集體土地上的農(nóng)民住房等多種類型，機(jī)構(gòu)出租人出租的住房主要集中在別墅、高檔公寓等高端住房方面。以上海為例，上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年以來，商品住房出租面積平均值僅為92萬平方米，由于統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)僅反映了備案的商品住宅出租面積，此類房源以機(jī)構(gòu)出租人出租的住房為主，近年來別墅、高檔公寓出租面積占商品住房出租面積的七至八成。

二、土地出讓新政加快機(jī)構(gòu)租賃市場的培育

可喜的是，目前中央及許多城市地方政府已出臺了一系列有利于培育機(jī)構(gòu)住房出租人的政策。在一些城市，相關(guān)類型的企業(yè)可以通過受讓國有“租賃住宅”用地、使用城市商住用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住宅。為能夠?qū)Σ糠肿猿值貕K作更進(jìn)一步的了解，筆者收集了2016年底以來成交的115塊“競自持”及“只租不售”地塊，進(jìn)行了相關(guān)分析和測算研究。

觀察全國9個典型城市月度自持用地成交面積走勢圖，不難發(fā)現(xiàn)，2017年下半年以來，租賃用地明顯增多?；仡欉^去一年，北京在2016年底首次試點宅地公開拍賣“競自持面積”，規(guī)定通過“限房價、競地價”交易方式取得土地使用權(quán)的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

2017年以來，多個城市相繼引入類似“競自持”新政。目前，上海、廣州、杭州、東莞、天津、佛山、成都、重慶等地均有“競自持”土地成交。截至2017年10月底，杭州、上海、北京、成都、天津、佛山、東莞、廣州、重慶等9個城市出讓約600萬平方米自持住宅用地。從成交地塊分布看，杭州和上海累計出讓面積最高，分別為88萬平方米和91萬平方米。然而，從地塊的地價房價比看，上海的租賃用地明顯較杭州更為便宜，這主要是因為土地出讓的方式不同（見圖1）。

圖1 9個典型城市自持住宅用地累計成交面積

目前，土地市場上，除商品住宅用地的租賃配建外，上海、成都、廣州、杭州、深圳、珠海等地還推出100%自持的租賃用地或人才公寓用地。與“競自持”地塊相比，“只租不售”地塊的地理位置較好，競拍門檻較高，因此競得方均為市屬國企，且成交地價明顯低于周邊地塊。截至10月底，上海共出讓11幅租賃住宅用地，而杭州僅有一塊租賃住宅用地成交，幾乎都是“競自持”地塊附帶的租賃面積。除杭州外，佛山、北京、東莞等地也存在租賃用地成交價格偏高現(xiàn)象，考慮到未來盈利預(yù)期，此類地塊未來定位傾向于中高端市場，因此并不能有效緩解住房租賃低端市場供求矛盾。

筆者認(rèn)為這類住宅租賃用地的取得及土地使用權(quán)出讓金金額，應(yīng)該按不同于一般銷售型住宅用地的土地使用權(quán)出讓金的形成機(jī)制進(jìn)行確定，如由專業(yè)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評估，開發(fā)商通過競房租（低者勝）或綜合評標(biāo)方式競得土地的使用權(quán)。當(dāng)有意向獲得這類土地的開發(fā)商只有一家時，也可采用協(xié)議方式供地。對從事租賃住房開發(fā)的土地，可采用年租形式收取土地使用權(quán)出讓金，使開發(fā)商的成本支出模式適應(yīng)其收入取得模式（從長期現(xiàn)金流中取得），在年租制尚存在制度障礙時，可采取延后、分批收取土地使用權(quán)出讓金方式降低開發(fā)商的一次性投資支出壓力。

此外，還應(yīng)推進(jìn)金融體制改革，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多地通過直接融資渠道獲得長期資金。同時，在稅制上考慮鼓勵房地產(chǎn)長期投資的措施（如借鑒美國等國對REITs的稅收優(yōu)惠），從而引導(dǎo)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從資金短期循環(huán)的“開發(fā)─銷售”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向資金長期循環(huán)的“開發(fā)─租賃”經(jīng)營模式。

從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)出租企業(yè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中自發(fā)的趨勢。而2017年以來土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，無疑促使房企加快了轉(zhuǎn)型發(fā)展的腳步。預(yù)計未來會有更多的二線城市推出類似自持租賃用地，而這些地塊的入市也將給整個中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。