文/卞文志

2018年1月15日，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，將非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一的提供者。在業(yè)內(nèi)專家看來，以上制度的推行，對城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場而言，能起到緩解供需矛盾的作用。

土地政策調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)全新時代來臨

姜大明表示，各地在改革試點中要認真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實現(xiàn)形式，可以重點結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、促進鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗和辦法，同時，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強調(diào)，這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新，同時禁止城里人到農(nóng)村買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館等。

“政府將不再是居住用地唯一提供者。”對此，有關(guān)專家表示，在類似政策下，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論或會繼續(xù)增加。但必須強調(diào)一點，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，被定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能，此外，其本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建設(shè)的，更多是農(nóng)村經(jīng)營性用地，其與宅基地不是一個土地概念。所以，對小產(chǎn)權(quán)房依然會進行管制，合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機會。

有業(yè)內(nèi)人士認為，姜大明部長所提出的政策解禁，或是對集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但仍有兩條“紅線”：一是土地屬性不改變，仍然屬于集體建設(shè)用地；二是允許租賃住房產(chǎn)品先行探索。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，國土資源部鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。

目前，北京、上海、廣州、武漢等開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地庫存相對緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果這部分土地進入租賃市場則不僅有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。張大偉分析稱，還需要注意的是住房與商品房的區(qū)別。本次國土資源部釋放的信號對城市租賃市場影響較大，對商品房住宅市場將會起到緩解供需矛盾的作用。此外，當前對于居住用地方面的“放開”，其實只有利于租賃市場的發(fā)展，其他領(lǐng)域仍有待商榷。對此，有專家表示，此舉將有效增進區(qū)域租賃市場供需平衡，住房租金也將有所下調(diào)。這不僅將有利于租房者，一些企業(yè)員工或者是各領(lǐng)域的優(yōu)秀人才也可能是潛在的受益者。

有網(wǎng)民稱，探索將非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地，宅基地“三權(quán)分置”，將開啟房地產(chǎn)管理模式和土地市場的深度變革。隨著新的改革舉措實施，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地被用于建設(shè)住宅，將實現(xiàn)多元主體的住房供應(yīng)，這也是對土地市場的松綁與放權(quán)。政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，有望以此漸別土地財政，抑制地產(chǎn)投機，滿足住有所居的要求，維護不動產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

土地制度改革是解決諸多問題的關(guān)鍵

有關(guān)專家稱，政府將不再壟斷土地供應(yīng)，這可能是中國房地產(chǎn)市場迄今為止影響最為深遠的事件。中國土地稀缺的根本原因是不合理的土地制度這一人為因素。有關(guān)專家分析認為，這主要表現(xiàn)在三個方面：一是政府對土地一級市場的壟斷。在土地一級市場被完全壟斷的情況下，政府為實現(xiàn)收益的最大化，在土地供應(yīng)計劃上會按照行情進行調(diào)節(jié)，以實現(xiàn)土地價格的最高化。二是土地結(jié)構(gòu)不合理。各地為追求GDP，人為壓縮住宅用地的比例，導(dǎo)致住宅用地的比例偏低，更進一步導(dǎo)致土地的短缺。三是土地的大量浪費。

國土資源部明確提出未來土地的“多主體供應(yīng)”，盡管從目前的舉措看，除 “非房地產(chǎn)企業(yè)的用地用于住宅建設(shè)”這一點可以直接增加土地供應(yīng)外，其他諸如集體土地只能用于租賃房試點等仍未完全放開限制。此外，當前中國土地制度改革的問題仍遠遠多于姜大明提出的三點，例如土地的70年使用權(quán)問題等，屬于重點難點問題。所以說，土地制度的改革是關(guān)鍵。

唯有“多主體供給”才能保障健康發(fā)展

十九大報告明確提出了“多主體供給”，而多主體供給也會在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般而言，土地市場的用地來源主要包括國有用地和集體用地。所以，國土資源部作此表述，或許將在住宅市場的用地方面逐漸放開集體建設(shè)用地用于租賃類住房的供應(yīng)。此外，類似用地也可能是從其他非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的手中獲取，尤其是一些國有企業(yè)的用地。業(yè)內(nèi)人士指出，很多國有企業(yè)擁有不少工業(yè)性用地，當前需要積極轉(zhuǎn)變性質(zhì)，過去很少會提及將此類土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活類存量用地。這些盤活實際上都有助于土地用地制度的靈活運用，同時為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地供給。

2018年元旦前召開的中央經(jīng)濟工作會議也明確提出推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地。由此可見，預(yù)計未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點。這意味著，今后并非必須是房地產(chǎn)開發(fā)商才能拿地建房，例如房改前有過的住房合作社形式，再如單位拿地建房等。如河南有一家公司，私人拿地，類似于房改前集資建房的形式。這不僅可以解決單位員工的住房問題，還可以吸引更多優(yōu)秀人才就職，與此同時，這些員工也將成為政策的直接利好對象。在專家看來，政策中的“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”其實還包括集體經(jīng)濟組織、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個人以及以持有方式持股的金融投資公司等。

有關(guān)專家認為，過去很少被提及用于住宅用地的國有企業(yè)工業(yè)用地，當前也需要積極轉(zhuǎn)性，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應(yīng)。政府不再壟斷住房供地。需要注意的是，住房與商品房是有區(qū)別的。目前，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。

可以預(yù)料的是，未來有相當比例的土地和住房供應(yīng)將通過非房地產(chǎn)企業(yè)進入市場，提供給企業(yè)員工以及廣大租房者使用。這會對整個土地和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，租賃性及其他性質(zhì)的保障類住房數(shù)量會不斷增多，進而形成與商品房并重的市場模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房屋。租房市場也會因供應(yīng)量不斷增加而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾，為租購?fù)瑱?quán)奠定可行基礎(chǔ)。同時，這也將倒逼地方政府擺脫對“土地財政”的依賴。地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控，通過不斷推高土地拍賣價格來獲取巨額收益。開發(fā)商高價拿地再天價售房的傳統(tǒng)模式也面臨重大挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)行業(yè)的短期炒房投機現(xiàn)象將受到相應(yīng)遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大，有望逐步得到改變，整個房地產(chǎn)行業(yè)也將朝著更為健康有序的方向發(fā)展。