文/陳為

為完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，擴(kuò)大住房保障覆蓋面，2010年6月住建部等聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?010〕87號(hào)），推出大力發(fā)展公共租賃住房的舉措。上海地產(chǎn)集團(tuán)作為國(guó)有功能類企業(yè)，于2011年專門(mén)成立了以相關(guān)政策為指導(dǎo)，采取市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，集保障性住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、投融資和運(yùn)營(yíng)管理于一體的上海地產(chǎn)住房保障有限公司。目前，公司通過(guò)新建、改建、收購(gòu)和轉(zhuǎn)化等方式運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房項(xiàng)目共8個(gè)，主要分布在徐匯上海南站、徐匯華涇、浦東后灘、普陀長(zhǎng)征鎮(zhèn)、閔行古美等地區(qū)，共有公共租賃住房13000余套，總建筑面積約91.3萬(wàn)平方米，總投資額約110億元。

一、地產(chǎn)集團(tuán)公租房管理運(yùn)營(yíng)實(shí)踐

（一）實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，有限面積滿足各類功能需求

根據(jù)《上海市保障性住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則（公共租賃住房篇）》規(guī)定，公共租賃住房房型一般以一房（40m2）、二房（60m2）和宿舍（30m2）為主，實(shí)施全裝修，并配置必要的固定家具及設(shè)備，滿足拎包入住和過(guò)渡性居住的需求。地產(chǎn)集團(tuán)公租房房型在設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中做到科學(xué)規(guī)劃和合理布局，在有限面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)了基本功能、達(dá)到了較高的舒適度，將經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、安全性、耐久性和環(huán)保性有效結(jié)合。

（二）堅(jiān)持綠色生態(tài)，踐行節(jié)能、環(huán)保、低碳理念

公司在公租房建設(shè)中始終圍繞“四節(jié)一環(huán)?！保珜?dǎo)綠色生態(tài)。馨越公寓項(xiàng)目作為上海市首個(gè)集中建設(shè)、規(guī)模最大的公共租賃住房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“造價(jià)不高水平高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的設(shè)計(jì)理念。該項(xiàng)目采用了諸多相對(duì)成熟的節(jié)能產(chǎn)品，如太陽(yáng)能熱水、電動(dòng)外遮陽(yáng)以及光導(dǎo)照明等，更好地實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念。

（三）創(chuàng)新家電租賃模式，滿足租戶個(gè)性化需求

公租房在開(kāi)發(fā)建設(shè)上一般都采用精裝修全配套的標(biāo)準(zhǔn),用戶拎包就可以入住,以往在家電家具配置上都是在建設(shè)期間由開(kāi)發(fā)商集中采購(gòu)配套的。公司為合理控制公租房建設(shè)成本，總結(jié)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)與海爾集團(tuán)合作，創(chuàng)新公租房家電租賃模式，為租戶提供菜單式家電租賃服務(wù)，節(jié)約了開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)成本,降低了公租房運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),滿足了用戶的個(gè)性化需求，實(shí)現(xiàn)了家電資源的循環(huán)利用。

（四）組建經(jīng)租管理服務(wù)中心，提供優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、便捷服務(wù)

地產(chǎn)集團(tuán)的公共租賃住房由公司統(tǒng)一實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理，組建經(jīng)租管理中心，建立標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)接待窗口和規(guī)范化服務(wù)接待流程，為公租客提供專業(yè)、規(guī)范、便捷的租賃服務(wù)。為提高公租房運(yùn)營(yíng)管理水平和效率，公司于2011年開(kāi)始自主開(kāi)發(fā)公租房信息管理系統(tǒng)，依靠信息化管理動(dòng)態(tài)掌握公租房運(yùn)營(yíng)情況，并可實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表自動(dòng)生成、租賃資源動(dòng)態(tài)分析等功能。

在運(yùn)營(yíng)管理不斷摸索和總結(jié)完善的過(guò)程中，通過(guò)使用身份證識(shí)別智能門(mén)鎖，解決了以往退出難、催租難和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等棘手的管理難點(diǎn)，利用“制度＋科技”，使公租房運(yùn)營(yíng)管理水平和效率向新的高度邁進(jìn)。

（五）首創(chuàng)公租房物業(yè)管理酬金制模式，提供管家式高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)

公司始終把改善民生問(wèn)題作為重點(diǎn)，在公租房運(yùn)營(yíng)管理方面不斷創(chuàng)新思路，摸索符合公租房特點(diǎn)的物業(yè)管理模式（即酬金制模式）和服務(wù)理念，首亮“生活管家”新名片，物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)以打造一站式的“生活管家”來(lái)提升租戶的滿意度、獲得感，構(gòu)筑“居住安全放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心、互助團(tuán)結(jié)熱心、同創(chuàng)共建齊心”的“六心”文明社區(qū)。

（六）優(yōu)化公租房供應(yīng)模式，聚焦人才，服務(wù)上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

按照市委、市政府工作要求，地產(chǎn)集團(tuán)優(yōu)化公租房供應(yīng)模式，市籌公共租賃住房主要面向單位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行供應(yīng)，為上海建設(shè)“卓越的全球城市”服務(wù)，為上海“四個(gè)中心”、自貿(mào)區(qū)和全球科創(chuàng)中心建設(shè)服務(wù)，優(yōu)先滿足符合上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展需要的單位、機(jī)構(gòu)需求。公租房運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目根據(jù)單位實(shí)際需求和入住人員持有的準(zhǔn)入資格確認(rèn)書(shū)的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，按照“先到先選”的原則進(jìn)行選房，并安排簽訂租賃合同。租賃合同期限一般不低于2年，到期符合條件的可以續(xù)租，租賃總年限一般不超過(guò)6年。

（七）推進(jìn)黨建引領(lǐng)，注重公租房社區(qū)治理補(bǔ)短板

城市治理一直是上海發(fā)展的一個(gè)重要課題，租戶階段性居住的特性，決定了公租房社區(qū)無(wú)法成立居委會(huì)，這就使得公租房社區(qū)缺失了重要的治理主體。為解決社區(qū)治理力量先天薄弱問(wèn)題，公司通過(guò)與項(xiàng)目所屬街道黨工委合作，在公租房小區(qū)內(nèi)成立在職黨員志愿者先鋒隊(duì)，發(fā)揮黨員先鋒模范作用，填補(bǔ)社區(qū)治理空白，并根據(jù)租戶需求，搭建活動(dòng)平臺(tái)，增強(qiáng)租戶的認(rèn)同感和歸屬感。

2017年，公司探索通過(guò)與項(xiàng)目所屬街鎮(zhèn)政府合作，在馨越公寓內(nèi)組建“XIN里巷”黨建服務(wù)站和群團(tuán)服務(wù)站暨社會(huì)組織孵化園。深化貫徹落實(shí)市委“1+6”文件精神以及群團(tuán)改革精神，打造新型黨建群團(tuán)組織陣地，探索“黨建引領(lǐng)、群團(tuán)助力、社會(huì)參與、自治共治”的公租房社區(qū)自治新模式。調(diào)動(dòng)租戶中在職黨員和青年參與社區(qū)建設(shè)的積極性，打造熟人社區(qū)，共建同心家園。

（八）聚焦人性化服務(wù)，打造全新生活方式

地產(chǎn)集團(tuán)在滿足公租客日常生活需求的同時(shí)，更注重公租房社區(qū)的精神文化建設(shè)。通過(guò)調(diào)研公租客的需求，利用公租房配套商業(yè)為公租客提供“馨社區(qū)”品牌配套商業(yè)服務(wù)，并與當(dāng)?shù)亟值?、基層黨組織等多部門(mén)合作，定期舉辦節(jié)日活動(dòng)、文體活動(dòng)等，使公租房運(yùn)營(yíng)管理者和公租客緊密聯(lián)系在一起，營(yíng)造溫馨和諧的小區(qū)環(huán)境。

“馨社區(qū)”品牌配套服務(wù)依據(jù)公租房群體特征量身定制，主要包含“馨家園”、“馨鄰里”和“馨生活”等服務(wù)板塊。

“馨家園”板塊通過(guò)優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，增強(qiáng)公租客的歸屬感。服務(wù)內(nèi)容主要包括出行無(wú)憂（引進(jìn)共享單車、共享汽車等）、餐食無(wú)憂（社區(qū)食堂、鮮蔬直送、品牌餐飲等）、配套無(wú)憂（快遞收發(fā)e棧、藥店、便利店等）。

“馨鄰里”板塊為公租客提供交流平臺(tái)，增強(qiáng)公租客的溫馨感。服務(wù)內(nèi)容包含共享無(wú)憂（共享會(huì)客廳、共享書(shū)房、共享洗衣房等）、互換無(wú)憂（家電租賃、互換平臺(tái)、跳蚤市場(chǎng)等）。

“馨生活”板塊主要滿足公租客差異化、個(gè)性化需求，增強(qiáng)公租客的認(rèn)同感。主要包括生活無(wú)憂（4點(diǎn)半學(xué)堂、兒童教育、養(yǎng)生醫(yī)療等）、文體無(wú)憂（共享文化活動(dòng)空間、共享健身空間等）。

通過(guò)“馨社區(qū)”人性化服務(wù)，努力打造高品質(zhì)公租房社區(qū)，讓租房也有“家”的歸屬感，使公租房社區(qū)成為助力青年人才安居成長(zhǎng)的幸福家園。

二、公租房運(yùn)營(yíng)管理難點(diǎn)探索與思考

地產(chǎn)集團(tuán)是起步最早的市籌公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，首個(gè)投入運(yùn)營(yíng)的馨寧公寓項(xiàng)目于2012年4月對(duì)外供應(yīng)，馨越公寓和馨逸公寓項(xiàng)目分別于2013年7月和11月對(duì)外供應(yīng)，通過(guò)近6年的運(yùn)營(yíng)，結(jié)合整體面上信息的了解，主要有以下三個(gè)方面的難點(diǎn)值得研究。

（一）少數(shù)租戶長(zhǎng)期拖欠租金，催繳困難

少數(shù)租戶入住公租房后，由于工作情況、家庭情況或疾病等原因，無(wú)力承擔(dān)公租房租金，雖然目前在公租房中所占比例不足百分之一，但隨著時(shí)間的推移，比例有可能逐步升高，需相關(guān)部門(mén)制定配套政策，解決租賃管理的實(shí)際困難。

有關(guān)探索與思考的方案：1. 通過(guò)電子門(mén)鎖等技術(shù)手段，使租戶拖欠租金后無(wú)法開(kāi)鎖；2. 對(duì)于合同期內(nèi)租金支付不及時(shí)的租戶，在辦理續(xù)租時(shí)要求提供擔(dān)保人或由單位進(jìn)行擔(dān)保；3.完善租戶所在單位從工資中直接劃扣租金的制度，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可通過(guò)政府主管部門(mén)通知相關(guān)單位實(shí)施；4. 對(duì)于長(zhǎng)期拖欠租金的租戶，建立法院審理執(zhí)行的快速通道，簡(jiǎn)化流程快速處理；5.加強(qiáng)住房保障誠(chéng)信體系建設(shè)，將失信行為作為不良信用信息納入市公共信用信息平臺(tái)。

（二）部分項(xiàng)目存在個(gè)別租戶轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借現(xiàn)象

部分公租房項(xiàng)目交通便利、配套設(shè)施齊全、公租房租金與市場(chǎng)租金存在一定差距，個(gè)別租戶租賃公租房一段時(shí)間后會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等行為，由于轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為取證困難，特別是部分房間存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的情況，在管理上存在一定難度。

有關(guān)探索與思考的方案：1. 對(duì)于租金與市場(chǎng)價(jià)差距較大的項(xiàng)目，逐年提高租金價(jià)格，逐步接近市場(chǎng)價(jià)格，減少利益尋租空間；2. 通過(guò)身份證識(shí)別智能門(mén)鎖、人臉識(shí)別系統(tǒng)等智能化手段，提高轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借難度；3. 加強(qiáng)巡查力度，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為及時(shí)要求整改；4. 發(fā)現(xiàn)違法從事公租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人，及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)進(jìn)行相關(guān)處理；5.搭建合租平臺(tái)，服務(wù)住戶需求；6. 加強(qiáng)住房保障誠(chéng)信體系建設(shè)，將失信行為作為不良信用信息納入市公共信用信息平臺(tái)。

（三）公租房退出機(jī)制不健全，公共資源未能有效利用

目前公租房退出機(jī)制的具體實(shí)施細(xì)則尚待明確，對(duì)于租賃期滿或不符合條件的租戶如何進(jìn)行清退成為難題。例如：1. 最早供應(yīng)的馨寧公寓公租房6年期即將屆滿，目前單個(gè)運(yùn)營(yíng)公司可以統(tǒng)計(jì)租房滿6年的租戶，但進(jìn)行全市公租房的相關(guān)統(tǒng)計(jì)還存在一定難度。2. 馨越公寓項(xiàng)目部分租戶2年復(fù)審時(shí)不再符合公租房準(zhǔn)入條件，未通過(guò)復(fù)核，但仍占有原來(lái)房源不愿搬出。3. 有的租戶拖老帶小，盡管6年租賃期尚未屆滿，但是已經(jīng)公開(kāi)表示即便租賃期滿也不會(huì)搬出現(xiàn)有住房。4. 部分租戶由于沒(méi)有其他住房，法院判決后也無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行，只能被動(dòng)等待租戶退租。上述情況如果蔓延開(kāi)來(lái)，有可能使公租房演變成永久性租賃房，有違公租房制度的初衷。

有關(guān)探索與思考：1. 建立全市統(tǒng)一的租后管理信息平臺(tái)，有利于租期的統(tǒng)計(jì)和拒不退出租戶的協(xié)調(diào)處置；2. 通過(guò)政府主管部門(mén)支持，由租戶所在單位協(xié)助退出；3. 設(shè)置懲罰性租金，例如合同到期后不退出的按市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行，到期后半年仍不退出的，按市場(chǎng)價(jià)的1.5倍執(zhí)行，到期后1年仍不退出的按市場(chǎng)價(jià)2倍執(zhí)行；4. 面對(duì)本地戶籍因重大疾病或失業(yè)等原因經(jīng)濟(jì)條件惡化的租戶，可建立公租房與廉租房轉(zhuǎn)換通道；5. 面對(duì)外地戶籍因重大疾病或失業(yè)等原因經(jīng)濟(jì)條件惡化的租戶，可通過(guò)民政部門(mén)與租戶戶籍地民政部門(mén)聯(lián)系，安排租戶回到原戶籍地加以保障；6. 建議建立法院審理執(zhí)行的快速通道，簡(jiǎn)化流程，快速處理；7.加強(qiáng)住房保障誠(chéng)信體系建設(shè)，將失信行為作為不良信用信息納入市公共信用信息平臺(tái)。

四、未來(lái)展望

地產(chǎn)集團(tuán)認(rèn)真貫徹黨的十九大報(bào)告關(guān)于“房子是用來(lái)住得，不是用來(lái)炒的”定位，不斷完善公租房運(yùn)營(yíng)管理，大力推進(jìn)租賃住房建設(shè)，為上海邁向“卓越的全球城市”和推進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)和科技創(chuàng)新中心建設(shè)服務(wù)，體現(xiàn)功能類國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

（一）搭建統(tǒng)一的公租房管理服務(wù)信息平臺(tái)

由政府主管部門(mén)牽頭，相關(guān)企事業(yè)單位參與搭建公租房管理服務(wù)信息平臺(tái)，建立統(tǒng)一的公共租賃住房信息系統(tǒng)，完成公租房資源與通過(guò)審核的申請(qǐng)人需求相關(guān)信息的交換認(rèn)證、網(wǎng)簽合同等，使公租房運(yùn)營(yíng)管理更加高效、合理、順暢。搭建公租房管理服務(wù)信息平臺(tái)，有利于擴(kuò)大公租房來(lái)源渠道，發(fā)揮公租房租賃管理規(guī)?；?yīng)，有利于根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)配房源，增強(qiáng)公租房適配性，有利于盤(pán)活社會(huì)存量房源，改善租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于及時(shí)了解租賃型保障住房的真實(shí)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)行政監(jiān)管，也能為政策制定提供充足依據(jù)。

（二）公租房服務(wù)與管理并行，完善退出機(jī)制

在公租房不斷提高經(jīng)租、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，營(yíng)造宜居、宜業(yè)、宜學(xué)的15分鐘社區(qū)生活圈，提供高品質(zhì)公共服務(wù)、舒適共享空間和美麗社區(qū)環(huán)境的同時(shí)，還應(yīng)強(qiáng)化政府部門(mén)的監(jiān)管職能，特別是對(duì)公租房目前存在的催租難、退租難和轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等現(xiàn)象，建立懲罰性租金、提供擔(dān)保人、工作單位聯(lián)動(dòng)和法院快速審理執(zhí)行等制度，保障出租人的合法權(quán)益，完善公租房退出機(jī)制。

（三）推進(jìn)代理經(jīng)租市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作，制度化、規(guī)范化管理

目前，代理經(jīng)租主要有兩種方式：一是包租模式，即運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)按一定價(jià)格包租后，統(tǒng)一進(jìn)行裝修改造后再對(duì)外出租；二是委托租賃模式，即運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)按委托合同的約定，對(duì)外出租并實(shí)施租賃管理。通過(guò)代理經(jīng)租方式籌措租賃住房，可有效消化存量，利用社會(huì)閑散資源，適配性更強(qiáng)。代理經(jīng)租方式還可建立公租房與社會(huì)租賃房之間的橋梁，將不再符合續(xù)租資格但仍有租賃需求的租戶調(diào)配到合適的代理經(jīng)租房源內(nèi)，能夠有效推動(dòng)公租房的退出機(jī)制運(yùn)行。

（四）探索公租房貨幣補(bǔ)貼模式

2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），提出：“推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。”公租房貨幣化補(bǔ)貼，房源按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外出租，不存在利益尋租空間，對(duì)居住年限也可放開(kāi)限制，能有效解決轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、退出難等問(wèn)題，并可逐步引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公租房與租賃住房并軌，便于統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。

（五）大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)

地產(chǎn)集團(tuán)在做好公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理工作的基礎(chǔ)上，正積極參與租賃住房建設(shè)。通過(guò)成立重資產(chǎn)平臺(tái)公司投資建設(shè)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)管理的模式，計(jì)劃在“十三五”期間將17個(gè)地塊、總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米共計(jì)約2萬(wàn)套租賃住房投入市場(chǎng)。租賃住房將采用市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化定價(jià)，沒(méi)有準(zhǔn)入門(mén)檻，但對(duì)上海發(fā)展需要的人才會(huì)有所傾斜，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，關(guān)注年輕人才，滿足他們的生活習(xí)慣需求，在租賃住房社區(qū)內(nèi)還將為人才孵化和發(fā)展搭建服務(wù)平臺(tái)。

為加大租賃住房供應(yīng)量，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)集團(tuán)在政府部門(mén)指導(dǎo)下，還將探索建立代理經(jīng)租市場(chǎng)信息化平臺(tái)，發(fā)揮具有政府背景、房源信息真實(shí)對(duì)稱的專業(yè)化平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。這個(gè)平臺(tái)，既是租賃住房的房源平臺(tái)，也是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、管理平臺(tái)，重點(diǎn)將構(gòu)建形成“3+8”綜合服務(wù)體系，即租賃管理、智慧社區(qū)和智能生活三大服務(wù)客戶端，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費(fèi)、服務(wù)資源、合同認(rèn)證、支付信息、能源消耗和物流配送等八大管理功能。

地產(chǎn)集團(tuán)正謀劃在待轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵周邊繼續(xù)選取合適地塊用于租賃住房后續(xù)供應(yīng)。同時(shí)與各區(qū)合作改建、收儲(chǔ)和租賃社會(huì)存量房源，建立房屋銀行，積極投入租賃住房市場(chǎng)培育，不斷拓展租賃住房發(fā)展空間，努力發(fā)揮其市場(chǎng)壓艙石、穩(wěn)定器作用。