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河南省鄭州市第十一中學(xué)

正文：

一、研究目的和意義

房?jī)r(jià)問(wèn)題作為每個(gè)人，每個(gè)家庭關(guān)注的問(wèn)題，是我國(guó)社會(huì)中目前最重要的民生問(wèn)題之一。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20世紀(jì)90年代開(kāi)始建立到如今已經(jīng)頗具規(guī)模，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了很大的影響，甚至成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是近年來(lái)，房?jī)r(jià)的飛速發(fā)展又不得不引起我們的重視，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，帶來(lái)的一系列結(jié)構(gòu)性問(wèn)題將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)影響。因此研究商品房?jī)r(jià)格的影響因素，有助于科學(xué)的把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有很大的意義。

二、研究?jī)?nèi)容和方法

本文主要以鄭州市房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)2016年第四季度至2018年第三季度的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整理分析，對(duì)房?jī)r(jià)和相關(guān)因素進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，并建立起多元線性回歸模型。

從理論上來(lái)講，房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，包括地區(qū)生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)人均可支配收入，建設(shè)成本，城市人口密度，貨幣政策，土地價(jià)格以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等指標(biāo)。這里主要選取商品房平均售價(jià)作為因變量，居民人均可支配收入，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，以及新開(kāi)工建筑面積作為自變量來(lái)進(jìn)行分析，通過(guò)多元回歸方法來(lái)了解商品房?jī)r(jià)格的影響因素

三、描述性統(tǒng)計(jì)分析

鄭州市2016年第四季度-2018年第三季度有關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如下表。

1、房?jī)r(jià)變化

圖1為最近兩年鄭州市的房?jī)r(jià)變動(dòng)折線圖。從圖中可以看出，鄭州市房?jī)r(jià)在2017年第三季度以后開(kāi)始下降，雖然中間有所變動(dòng)，在今年二季度的時(shí)候有所上漲，但是在全國(guó)整體房地產(chǎn)不景氣的情況下，三季度又回歸穩(wěn)定。鄭州市新房平均房?jī)r(jià)基本上穩(wěn)定在八千。

圖1 鄭州市房?jī)r(jià)變化圖

2、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化

鄭州市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，先降后升后降，這個(gè)變動(dòng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)有很大的相似性。（由于時(shí)間周期比較短，看似波動(dòng)性很大，其實(shí)波動(dòng)比圖中展示的要?。?/p>

圖2 鄭州市居民價(jià)格指數(shù)變化圖

3、居民收入

鄭州市居民平均收入數(shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)處理的，原數(shù)據(jù)是每個(gè)季度累計(jì)值，因此為得到各個(gè)季度的收入數(shù)據(jù)，需要每個(gè)季度減去上個(gè)季度的數(shù)據(jù)。居民收入同樣是先下跌后上漲再小幅下跌后回漲，和房?jī)r(jià)上漲有所區(qū)別，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲并不是根據(jù)居民收入的上漲和下跌而變化的，還有其他因素影響。

圖3 居民收入變化

4、新開(kāi)工建筑物面積

新開(kāi)工建筑面積數(shù)據(jù)處理方法和居民收入相同。新開(kāi)工建筑面積增加，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲，建筑投資增加。基于這樣的考慮，新開(kāi)工建筑面積被放到變量中。

圖4 新開(kāi)工建筑面積

四、多元回歸模型的建立及數(shù)據(jù)分析

4.1 多元線性回歸模型的建立

4.1.1 理論介紹

回歸模型確定的變量之間是相關(guān)關(guān)系，在大量的觀察下，會(huì)表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，可以借助函數(shù)關(guān)系式來(lái)表達(dá)，這種函數(shù)就稱為回歸函數(shù)或回歸方程。其中，多元回歸模型可用來(lái)進(jìn)行回歸分析的數(shù)學(xué)模型(含相關(guān)假設(shè))。

設(shè)因變量為y，k個(gè)自變量分別為x1,x2,…,xk，描述因變量y如何依賴于自變量x1,x2,…,xk和誤差項(xiàng)ε的方程稱為多元回歸模型。其一般形式可表示為：

4.1.2 模型的設(shè)立

設(shè)定三個(gè)自變量指標(biāo)分別為：居民人均可支配收入CPI，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)income，以及新開(kāi)工建筑面積space，房?jī)r(jià)作為因變量houseprice，并建立如下的多元線性回歸模型：

從建立的多元回歸模型可以看出，居民消費(fèi)指數(shù)每上升一個(gè)單位，房?jī)r(jià)下跌355.48元；居民收入每上漲一個(gè)單位，房?jī)r(jià)下跌0.082元；新開(kāi)工建筑面積每增加一個(gè)單位，房?jī)r(jià)上漲0.275元。

五、結(jié)論

由上述描述性統(tǒng)計(jì)分析和多元回歸模型分析得到，房?jī)r(jià)與居民價(jià)格指數(shù)、居民收入水平和新開(kāi)工建筑水平有很大關(guān)系，與新開(kāi)工建筑面積成正向關(guān)系，與居民價(jià)格指數(shù)和居民收入水平成反比關(guān)系，與我們理解的關(guān)系有一定區(qū)別。這也論證了房?jī)r(jià)并不是取決于居民收入的漲跌，居民收入的上升有時(shí)候反而房?jī)r(jià)會(huì)下跌，當(dāng)人們手中有錢，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)比收入水平快，也可能處于觀望態(tài)勢(shì)。