夏菁菁 林川 袁斯豪

（江西省測繪成果質量監(jiān)督檢驗測試中心 江西南昌 330209）

1 引言

我國房地產行業(yè)相較西方發(fā)達國家起步較晚，但是發(fā)展勢頭強勁。在發(fā)展的過程中，房地產測繪技術作為法律認定的一種測量手段。它用文字、數據和圖件等方式表述了房屋的實際位置、所有權屬、界限等詳細信息。在實際工作中，使用相應的測繪儀器，通過測量和調查相結合的方式，將常規(guī)的測繪技術融入房地產業(yè)務的專業(yè)測繪，為房地產產權、產籍管理、房地產開發(fā)和利用、交易、稅收及城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設等提供數據和信息。

房地產測繪項目是對房屋及其土地權屬證件附圖進行測繪。主要測量建筑物建筑面積和局部單元空間的使用面積包括公攤面積等，并對已建成的房屋進行數據核準，結合設計施工圖紙查驗成品和設計的實際偏差，是成為辦理房屋產權的重要依據。

房地產測繪根據房地產開發(fā)的不同階段可分為房屋預測面積計算和房屋實際面積計算。我國對于房地產測繪行業(yè)出臺了許多相關的法律法規(guī)，在測繪技術方面也提出了一些國家標準[1]和指導性的技術規(guī)范。測繪工作者在實際工作中應認真學習并嚴格遵照執(zhí)行。由于各種原因，房屋預測面積和實測面積之間存在著一定的差異。因此，提供準確完整且精密度高的房產測繪成果是測繪工作者職業(yè)操守和技術水平的良好體現(xiàn)，同時也是維護和保障購房消費者合法、正當權益的重要依據。

2 理論與相關概念

2.1 房屋預測面積概念

根據國家相關規(guī)定，房屋預測面積需要由當地房產主管部門認可的具有相應資質的測量機構來進行計算。它需要測量機構參考施工圖紙，對照國家測量規(guī)范，采取實地考察等多種方式對尚未開工或完工的商品房面積進行預先計算。它是開發(fā)商在商品房期房銷售過程中進行合法銷售的面積依據。

2.2 房屋實測面積概念

根據國家相關規(guī)定，房屋實測面積需要由當地房地產主管部門認可的具有相應資質的測量機構來進行計算。它需要測量機構參考各類圖紙和預測數據，依照國家測繪規(guī)范，采取對房屋進行實地勘查、測量并繪制圖形等手段獲得準確數據，進而計算得出面積。它必須是商品房竣工驗收并通過工程規(guī)劃相關主管部門審核合格后才有效。

3 面積差異產生原因及分析

3.1 面積差異產生的原因

在房屋的建設中，如果需要將房屋的預測面積與實測面積的差異降到最低，施工單位必須嚴格按照核準的設計圖紙和施工圖紙來施工。但實際過程中，不論是開發(fā)商重新更改設計圖還是施工方變更施工，都會使得預測面積和實測面積之間的產生差異。

3.2 面積差異產生原因的分析

房地產這一新興行業(yè)的發(fā)展帶動了房產計量行業(yè)的發(fā)展，并促使從事房產計量的人員及房地產計量單位大量增加。不可避免地存在行業(yè)人員對房產測量規(guī)范、國家政策、地方法規(guī)理解程度不同，甚至在某些技術規(guī)范上存在矛盾。在進行測量時，由于房產測繪單位的質量意識淡薄，測繪儀器落后，工作順序不精確，有時更是由兩家不同的單位來進行房屋的面積預測與實測。以上描述的各類情況都會影響商品房實測和預測面積，使結果相差甚遠[2]。

房產測量人員在對房屋面積進行預測時，由于項目實際施工尚未開始，無法到實地開展調查測量，只能根據設計施工圖紙?zhí)峁┑臄祿M行面積測算。更由于對數據的采集、公共區(qū)域的認可及共享區(qū)域的分配等情況無法詳細了解，就進一步跟實際面積留下了存在差異的可能。而房屋實際測量面積都是根據已建成的房屋進行測量計算得出來的，數據真實可靠。正常情況下設計圖紙?zhí)峁┑姆课菝娣e數據與在已完成后的房屋中測量出的數據之間本身就存在差異，不可能一樣。

4 提高房產實測質量的措施

因為設計圖紙?zhí)峁┑姆课菝娣e數據與在已完成后的房屋中測量出的數據之間本身就存在差異。作為測繪工作者在房產測繪中就必須嚴格按照房產測繪規(guī)范進行操作，既要保證消費者利益，又要開發(fā)商業(yè)能接受。

4.1 人員與技術培訓

首先，測繪單位應該定期對從業(yè)人員進行培訓，提高對房產測量規(guī)范的理解及應用水平，加強作業(yè)成果的質量檢查。嚴格執(zhí)行國家和地方關于房產測量的各種規(guī)范及細則，統(tǒng)一房產測量技術標準，使測繪工作更加科學、規(guī)范。同時，房產測量人員必須加強業(yè)務水平，提高綜合素質，除了掌握房屋面積的計算和實測，還要進行房屋產權管理和建設項目審批等相關知識的學習。

4.2 前期準備工作

在預測階段，必須注意初步數據的編制，特別是施工圖紙。初步數據包含了開發(fā)單位的營業(yè)執(zhí)照，國有土地使用證，建設工程規(guī)劃許可證，建設工程施工許可證，建筑物的詳細規(guī)劃，公安部門發(fā)布的門牌號碼，房屋公用部分的使用，以及其他相關信息。在獲得相關信息后，應注意的是，在對開發(fā)單位提供的施工圖紙與計劃批準的圖紙進行對比后，要求開發(fā)單位解釋關于核準圖紙上所產生的不一致的地方的原因。并且在實際測量期間應提供詳細的不一致記錄以供參考。為了進一步掌握房屋預測與實際測量面積之間的差異，測量人員可以要求開發(fā)單位提供施工圖等原始文件，這樣不僅可以提高測量的效率，還能顯著的提升測繪精度。

4.3 抓住重點，提高測量效率與質量

在實際測量中，測量單位可要求開發(fā)單位提供預測計算的成果資料，在成果計算中以此作為參考?，F(xiàn)場測量可以基于現(xiàn)有的核準圖紙進行對比，因為這樣更有針對性，更容易發(fā)現(xiàn)問題，做到有的放矢；通過比較實際測量結果與預測結果，使得實測更有效率更有質量。在進行實地勘測過程中，應該按照從外到內、從整體到局部的順序，先到待測建筑物外圍觀察其整體效果，再對建筑物各層次的外墻進行觀察，如發(fā)現(xiàn)外墻存在不一致的情況時要實地詳細作好相關記錄，尤其是涉及陽臺部分要進行核實。然后，再對比從開發(fā)單位獲得的已核準施工圖，從待測房屋的外部尺寸入手，然后逐樓層地進行房屋內空間測量。為了提高測量房屋套內面積的工作效率，重點需要測量該房的總尺寸、與相鄰戶重合的尺寸以及陽臺的尺寸，可以不用對該房屋的各個位置進行測量，這并不會影響房屋的測量精度。需要引起測量人員重視的一點是，在進行現(xiàn)場測量時要認真比較現(xiàn)場與預測圖形有無出入，對尺寸達不到要求的位置必須做好標識，為后續(xù)工作做好準備。

4.4 特殊情況的分析

（1）因測算房屋面積時使用不同規(guī)范而造成差異

2000年8月1日，我省建設廳結合當地實際情況，實施了《關于貫徹執(zhí)行[房地產測量規(guī)范]若干規(guī)定》。按照政策，在此日期之前領取了《商品房預銷售許可證》的開發(fā)項目，仍執(zhí)行原有的測量規(guī)范。然而實際操作中遇到的問題就復雜多了，有些開發(fā)項目由于延續(xù)時間較長，分期建設，后期建設的房屋雖然預售時間相對晚一點，但仍歸屬之前的項目，還是應按舊規(guī)范來測算商品房面積，這就使得部分企業(yè)人為去選擇對自己有利的規(guī)范，不利于新規(guī)范的推動和實施。新老規(guī)范在諸多方面都有較大的差異（例如，陽臺、門廊、室外梯等是否計算面積，半記還是全記，以及橫穿其他功能性區(qū)域的共有面積是否分攤等）。由于我國城市高昂的房價，使得測量一幢房屋的建筑面積究竟是采用舊規(guī)范還是新規(guī)范尤為關鍵。如果對使用新舊規(guī)范的把握不當就會出現(xiàn)因規(guī)范不同而使用的房屋面積計算方法不同，得出的面積結果也不同的情況，從而引發(fā)一些關于面積的糾紛。只有加強對測量單位和開發(fā)單位的管理，要求測量單位制定嚴密的作業(yè)流程，開發(fā)單位不得干預房屋面積測算，檢查機構應加大對測量成果的檢查力度，保證測量成果的精確度和準確性，才能盡可能縮小因人為因素引起的房屋實測面積與預測面積的較大差異。

（2）因認定墻體厚度的方式不同造成的面積差異

由于新型材料的出現(xiàn)以及房屋的多樣化，可用作房屋外墻的材料也越來越多，如鋼筋混凝土現(xiàn)澆墻、輕質面磚砌墻及玻璃幕墻等，這些材料的外墻厚度各不相同，進行房屋預測的人員對這些建筑材料沒有直觀的認識，這就給做預測工作帶來了困難。因此在進行房屋建筑面積預測時，測量單位要根據開發(fā)單位提供的建筑設計說明，了解所繪制房屋外墻的材料及厚度，這樣才不至于在沒有設計變更的情況下由于墻體厚度不同而導致預測與實測面積差異過大。另外，房屋在實際建造時由于各方面原因，外墻實際厚度與設計厚度不一致時，測量人員要在實地測量時對外墻實際厚度進行復核，如果達不到設計厚度，應詳細記錄，并以實際測量為準。這也會對房屋建筑面積產生影響，因此必須要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工，所采用的外墻材料盡量與設計一致，以減小預測與實測面積的差異[3]。

（3）因變更房屋公共配套部位而產生的面積差異

當商品房屋在獲得預（銷）售許可證時，開發(fā)單位必須對整幢樓的共有公共部位進行公示，公示內容包括哪部分是計入分攤，分攤給哪幾戶，哪部分是未計入分攤而單獨計算的附屬設施。這些數據都是測量單位按照規(guī)劃核準圖測算所得，在《房屋共有面積分攤認定表》中必須明確表示。在實際房屋建設中，開發(fā)單位在施工過程中有時會變更原規(guī)劃核準圖，導致竣工后房屋的部分公用部位大小和功能發(fā)生改變，這些都會造成實測時共有面積的分攤發(fā)生變化，將對房屋面積的計算產生嚴重的影響。對此，測量單位必須根據實際情況如實的記錄各項數據，確保房屋實測面積的真實可靠。而房管部門應該履行監(jiān)督職能，提高懲罰力度，盡量避免這一情況的發(fā)生。對于已經發(fā)生該種情況，應責令開發(fā)單位對修改部位按照規(guī)劃核準圖紙進行恢復，如若不能恢復到原狀，應要求開發(fā)單位書面通知買房人，告知被修改的房屋的具體部位、修改的面積大小和修改后的實際用途，特別是由此產生的共有分攤面積的變化。買房人在接到通知后的規(guī)定時間內，可與開發(fā)商進行協(xié)商，如若面積變化超過3%，則有權利退房。這樣在保障了買房人的合法權益的同時，又做到了維護社會的穩(wěn)定，減少了由于公共面積變化而引起的社會糾紛。

5 結束語

總之，提供準確完整且精密度高的房產測繪成果才是測繪單位和測繪人必須做到的。政府應嚴格監(jiān)管房地產市場秩序，規(guī)范預售市場，并統(tǒng)一測量商品房面積的計算規(guī)則。測繪主管審核部門也應針對房產測量領域中不規(guī)范作業(yè)的行為加大查處，加強測繪成果的監(jiān)督和管理。而從事房產測量的單位和工作人員則要加強職業(yè)道德和責任意識的培訓，認真學習各項關于房屋測量的技術規(guī)范和管理辦法，不斷提高專業(yè)技術水平和業(yè)務熟練程度，在實際測量工作中嚴格遵照國家規(guī)范和各項指導性技術規(guī)定的要求，根據實際測量情況提供真實有效的高精密度的測量數據，才能更好的維護廣大消費者的合法權益。