文/劉俊偉　寧波天成水利水電設(shè)計有限公司　浙江寧波　315000

伴隨建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，城市建筑的規(guī)模明顯擴大，有效地提高了建筑行業(yè)管理要求。在這種情況下，建筑行業(yè)應(yīng)正確認知房屋產(chǎn)品，確保管理效果滿足預(yù)期要求。而在房產(chǎn)交易的過程中，對購房者購買行為產(chǎn)生主要影響的因素就是房屋建筑面積與分攤面積等等，所以要求調(diào)查并統(tǒng)計房產(chǎn)，對房產(chǎn)圖進行繪制，保證購房者對所購房屋面積信息進行深入地了解。為此，深入研究并分析房產(chǎn)測量要點與質(zhì)量控制措施具有一定的現(xiàn)實意義。

1、房產(chǎn)測量現(xiàn)實意義

一方面，房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)信息能夠為城市規(guī)劃管理工作的開展提供必要的參考依據(jù)。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》具體要求，明確指出房產(chǎn)必須經(jīng)過具有國家測繪資質(zhì)的單位及專業(yè)測量工作人員的實地勘測，專業(yè)化地測量房屋自然狀況，即房屋占地面積、具體位置以及使用用途等[1]。

另一方面，房產(chǎn)測量維護公民的合法權(quán)益。經(jīng)由專業(yè)測量單位勘測以后，確定房屋管理部門所發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證中的數(shù)據(jù)被國家承認，具備一定的法律效益。一旦房屋所有者合法權(quán)益被侵害，應(yīng)將其當作重要的依據(jù)要求清償與索賠。而國家法律部門判決的過程中，在特殊情況以外，都一定要將房屋產(chǎn)權(quán)證中的測量數(shù)據(jù)作為參考依據(jù)進行評判。

2、房產(chǎn)測量工作的要點分析

對公共面積分攤問題的解決

廣州市某住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)起了維權(quán)活動，在該盤一、二期建成入住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主要求開發(fā)商退換多收的房款。經(jīng)過調(diào)查研究以后了解到，在開發(fā)商通知業(yè)主辦理房產(chǎn)證簽名的時候，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，實際的公攤面積誤差達到了26.8%。其中，相同樓層南面兩戶面積縮水達到4.5平方米，套內(nèi)面積是1.4平方米，公攤面積是3.1平方米。北面用戶縮水更為嚴重，各戶套內(nèi)面積縮水6平方米，公攤占4平方米，而套內(nèi)為2平方米。通常，房產(chǎn)的公攤面積包括諸多內(nèi)容，如圖一所示。由此可見，公共面積分攤問題十分嚴重，必須給予房產(chǎn)測量公攤問題高度重視。

圖一　房產(chǎn)公攤面積組成部分

在對相鄰房屋勘測的過程中，因房屋建設(shè)所使用的磚塊亦或是泥土都是實物，具有一定的體積。所以分別勘測房屋的時候，兩棟房屋就會形成共有面積。尤其是在城市房屋中，房屋間都是以墻作為間隔。在這種情況，就要針對整層樓房展開測量，對總房屋面積進行計算[2]。隨后，對單個套件面積分別進行測量，并在總面積中減去各套件面積，獲取公共面積。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)各套件在整層總面積中所占系數(shù)比重，與公共面積相乘，獲得每戶所需分攤的公共面積。另外，樓梯房的樓梯面積同樣要由上下用戶共同分攤[3]。

一般情況下，房產(chǎn)公攤面積并不是越小越好，最佳標準如圖二所示：

圖二　房產(chǎn)公攤面積最佳標準

對房產(chǎn)測量偏心測量問題的解決

使用測量儀器采集相關(guān)數(shù)據(jù)信息的過程中，難免會遇到視線遮擋的問題，例如在棱鏡后背位置放置在房屋兩面相交角點位置的情況下，要保證棱鏡朝向儀器方向。而在實際測量方面，因測量儀器自身已經(jīng)定向無法搬站，無法與棱鏡實現(xiàn)點對點的有效對接，所以房屋角點坐標也并非為棱鏡中心測量坐標，進而形成角度偏差，影響數(shù)據(jù)信息的真實性[4]。所以要選擇使用水平微動螺旋對棱鏡水平角度進行調(diào)節(jié)，并緩慢將儀器視線角度調(diào)節(jié)至建筑物角點進行測量。

復(fù)查并整理計算結(jié)果

通常情況下，需全面整理房地產(chǎn)項目面積預(yù)測和實測數(shù)據(jù)信息，并向負責人員提交完整數(shù)據(jù)結(jié)果與技術(shù)報告接受審查，最終形成完整準確的房產(chǎn)面積成果報告，向委托人提交并使用。在實踐過程中，復(fù)查工作的開展要求測繪工作人員互相檢查，之后經(jīng)由檢驗機構(gòu)檢驗計算結(jié)果[5]。其中，計算結(jié)果檢驗的主要內(nèi)容包括房屋使用功能、房屋界限劃分與公共面積分攤等等。

3、房產(chǎn)測量質(zhì)量控制措施

房產(chǎn)測量全過程控制手段的完善

對于房產(chǎn)測量工作而言，必須站在全局角度出發(fā)，貫徹并落實房產(chǎn)測量質(zhì)量控制的工作。在實踐過程中，需通過房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)圖繪制與變更測算等方面，全程控制房產(chǎn)測量[6]。與此同時，應(yīng)綜合考慮工程項目實踐經(jīng)驗，測量房產(chǎn)時采取全過程質(zhì)量控制手段，確保房產(chǎn)測量設(shè)備軟件和標準的有效提高，對檢驗設(shè)備精準度予以了解的同時，不斷完善檢測的內(nèi)容，以免形成多種軟件計算結(jié)果。完成測量工作以后，需借助多方力量制定管理條例，確保房產(chǎn)測量中能夠有效利用相關(guān)技術(shù)。

在此基礎(chǔ)上，綜合考慮房產(chǎn)測量工作會直接影響生產(chǎn)與房地產(chǎn)經(jīng)營行為，所以貫徹落實全面質(zhì)量控制的過程中，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)項目要求，適當?shù)丶尤刖毣墓芾韮?nèi)容，保證精細化管理適應(yīng)范圍不斷擴大，確保測量的效果與預(yù)期要求相適應(yīng)。而在觀察和測量不同房產(chǎn)項目的時候，要求測量工作對比并分析不同使用項目所需選擇的施工材料，結(jié)合具體的數(shù)據(jù)信息，對施工材料的經(jīng)濟適用性展開深入地分析，以保證房產(chǎn)測量工作獲取理想的效果[7]。

推進房產(chǎn)測量工作的信息化發(fā)展

房產(chǎn)測量工作特殊性明顯，特別是在現(xiàn)代房屋計算方面，開發(fā)商進行房產(chǎn)測量的過程中，應(yīng)對測量管理思想進行有效地轉(zhuǎn)變，在測量中應(yīng)用現(xiàn)代管理思想，確保房產(chǎn)項目測量更具信息化與數(shù)字化特征。當具備特定技術(shù)條件的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)開發(fā)商要積極構(gòu)建房產(chǎn)測量管理系統(tǒng)，確保房產(chǎn)測量的信息化?；谙到y(tǒng)的構(gòu)建，要求歸納全部房產(chǎn)信息并輸入到系統(tǒng)當中，根據(jù)不同房產(chǎn)類別歸納，通過掃描與手動輸入方式將房產(chǎn)測量信息輸入其中。而作為房產(chǎn)測量工作人員，在個人版面設(shè)置方面要將員工號當作賬號，確定具體的權(quán)限。這樣一來，就能夠確保信息數(shù)據(jù)安全性，不斷增強房產(chǎn)測量工作的質(zhì)量與水平。

在實踐工作的過程中，應(yīng)高度重視信息輸入的安全性，所以對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)對系統(tǒng)的安全管理問題給予必要的關(guān)注[8]。其中，應(yīng)借助防火墻與不定修補等多種方法，保證系統(tǒng)安全水平的提高。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)要組織并開展員工培訓(xùn)的工作，安排專業(yè)技術(shù)工作人員實施培訓(xùn)，對系統(tǒng)操作要點進行詳細地介紹，特別是遠程訪問所需注意的事項與網(wǎng)絡(luò)防火墻等等，確保工作人員熟練地應(yīng)用系統(tǒng)，進一步增強房產(chǎn)測量工作的質(zhì)量。

結(jié)語：

綜上所述，文中對房產(chǎn)測量工作的現(xiàn)實意義展開了分析，并研究了測量工作的要點與質(zhì)量控制方法。作為房產(chǎn)測量工作人員，在測量房產(chǎn)的過程中，一定要借助現(xiàn)代化技術(shù)，不斷更新房產(chǎn)測量技術(shù)，對企業(yè)房產(chǎn)測量具體需求形成正確地認知與了解，對企業(yè)房產(chǎn)測量管理模式予以不斷創(chuàng)新和完善，以實現(xiàn)企業(yè)管理水平的全面提升。

參考文獻：

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[4]付夭霞,馮茹莎.房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制應(yīng)用要點研究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2017(8):2685.

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[7]莊杰.論房產(chǎn)測繪過程中有效的質(zhì)量控制[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2016(18):227-228.

[8]張曉娜.房產(chǎn)測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量的控制要點[J].建筑與裝飾,2016(12):93-94.