文/陳婷　華南理工大學(xué)　廣東廣州　510641

作為租房市場(chǎng)重要的細(xì)分行業(yè)，長(zhǎng)租公寓通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)租房進(jìn)行供給側(cè)升級(jí)，為年輕租客提供標(biāo)準(zhǔn)化的高質(zhì)量住宿及服務(wù)，近年來(lái)開(kāi)始崛起。長(zhǎng)租公寓從拿地方式上主要分為集中式與分散式兩種；集中式一般是整棟包租，分散式一般是獲得個(gè)人房源；兩種類(lèi)型房間都是統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)；不過(guò)集中式長(zhǎng)租公寓有公共共享空間，而分散式長(zhǎng)租公寓沒(méi)有。

通過(guò)改造既有建筑為其空間運(yùn)營(yíng)提供空間載體。作為載體的空間可以分為：戶內(nèi)居住單元、為租戶提供休閑娛樂(lè)、社交活動(dòng)的公共共享型空間以及后勤服務(wù)空間三大類(lèi)型，其中居住空間設(shè)計(jì)品質(zhì)直接影響到租戶的居住體驗(yàn)和公寓的運(yùn)營(yíng)情況。經(jīng)過(guò)筆者調(diào)研分析，影響居住單元戶型設(shè)計(jì)的因素主要來(lái)自三個(gè)方面：租戶群體端、公寓運(yùn)營(yíng)端和既有建筑端。

1、租戶群體端

對(duì)租戶群體的研究，如下表所示

2、公寓運(yùn)營(yíng)端

運(yùn)營(yíng)端首先對(duì)戶內(nèi)功能配置產(chǎn)生影響，部分戶內(nèi)功能空間可以外化。公共共享空間通常會(huì)有社交性的大廳、游戲空間、交往空間以及學(xué)習(xí)辦公空間，還有公共餐廳和公共廚房。因而在戶內(nèi)可以不設(shè)置餐廚空間、晾曬空間、洗衣空間，甚至待客空間也可以外置到公共空間中去。這樣可以讓空間的利用率大大提高，同時(shí)節(jié)約戶內(nèi)空間，降低租金負(fù)擔(dān)。其次，戶型設(shè)計(jì)與互聯(lián)網(wǎng)等科技深度融合，方便管理。目前很多集中式長(zhǎng)租公寓都建立微信線上社群，并定期組織線下活動(dòng)，促進(jìn)租戶之間的交流并加深他們對(duì)公寓的歸屬感；其次，使用智能門(mén)鎖，租戶通過(guò)指紋或者密碼進(jìn)入房間，不會(huì)出現(xiàn)忘記帶鑰匙，進(jìn)不去房間的尷尬，公寓也通過(guò)限定門(mén)鎖來(lái)排除不交房租、不交水電費(fèi)等情況。用最少的人工服務(wù)整個(gè)公寓。

2.1　集中式長(zhǎng)租公寓的戶型分類(lèi)及特點(diǎn)

通過(guò)上述的影響因素分析，筆者從戶內(nèi)功能配置和戶內(nèi)面積大小的角度將戶型分為三個(gè)類(lèi)型：分別是集約型、經(jīng)濟(jì)型和舒適型。如下表所示：

從戶型平面布局的角度，可以分為一居室戶型、榻榻米戶型、一室一廳、兩室一廳、三室一廳；從空間劃分方式可以分為：平層戶型、loft戶型；從居住組成角度可以分為：?jiǎn)稳碎g戶型、異性合租戶型、同性共享戶型。以下是戶型舉例：

3、既有建筑端的影響

3.1　考慮既有建筑的分類(lèi)特點(diǎn)

本文討論的既有建筑是非歷史文化保護(hù)類(lèi)的既有建筑，按照功能，將其分為居住類(lèi)建筑，例如：酒店、宿舍、住宅。非居住類(lèi)建筑：辦公類(lèi)、商業(yè)類(lèi)、廠房類(lèi)。這些建筑自身的特征鮮明，在改造時(shí)主要是對(duì)空間進(jìn)行重新劃分，合理安排居住單元和公共空間。住宅樓改造需要重新劃分空間，一般采用N+1的改造模式，即將原來(lái)的大戶型改為小戶型，保證交通順暢，滿足消防疏散要求。新派公寓北京國(guó)貿(mào)店，將一棟住宅樓改造為集中式長(zhǎng)租公寓，改造后的公寓有多種戶型；非居住類(lèi)建筑：辦公、商業(yè)、廠房等三類(lèi)既有建筑的面寬和進(jìn)深遠(yuǎn)大于居住單元。如下表：

解決大進(jìn)深空間的黑房間問(wèn)題，在一個(gè)跨內(nèi)組合居住單元的問(wèn)題，高效利用豎向空間的問(wèn)題是改造的重點(diǎn)和難點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)需要根據(jù)既有建筑進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。

3.2　既有建筑改造為集中式長(zhǎng)租公寓的戶型的適應(yīng)性調(diào)整

3.2.1　一個(gè)柱跨內(nèi)的戶型組合

為了控制建造成本，一棟集中式長(zhǎng)租公寓內(nèi)部戶型種類(lèi)控制在5種以內(nèi)，不同種類(lèi)的戶型在一個(gè)跨內(nèi)的組合方式有：水平向拼接、垂直向疊加、空間咬合。

當(dāng)既有建筑的層高大于4米的情況下，我們通常會(huì)考慮在垂直向開(kāi)發(fā)空間，橫切戶型類(lèi)似于可售公寓的雙鑰匙戶型，一套房可以分為上下兩套房，層高要求大于五米，垂直向橫切，能最大化的利用空間，上下兩戶有獨(dú)立的入戶門(mén)，不會(huì)互相干擾。

在面寬比較受到限制而進(jìn)深略為充裕的情況下，我們通過(guò)空間左右借用來(lái)達(dá)到減小面寬的作用，一個(gè)4000寬的柱跨內(nèi)可放置兩個(gè)面寬為2000的戶型。如下圖所示，某咬合戶型，一跨兩戶的尺寸是面寬4000，進(jìn)深8000； 一個(gè)跨內(nèi)的兩個(gè)咬合戶型其中一戶開(kāi)窗面積小，采光通風(fēng)比較差。垂直向的咬合是上下空間互相借用，當(dāng)水平、垂直兩個(gè)方向咬合時(shí)，層高要求大于4米，這種戶型，由于通風(fēng)采光較差，體驗(yàn)感并不好。

3.2.2　居住空間與公共空間布局關(guān)系調(diào)整策略

3.2.2.1設(shè)置內(nèi)庭院，解決大進(jìn)深空間帶來(lái)的黑房間問(wèn)題

下圖為廈門(mén)某公寓平面圖，改造前為一辦公建筑，平面總體尺寸為32m＊83m,將32m的大進(jìn)深空間改為雙內(nèi)廊形式，同時(shí)通過(guò)砸樓板，增加內(nèi)部庭院，解決了采光通風(fēng)問(wèn)題。如下圖，圖中紅色區(qū)域?yàn)閮?nèi)庭院。

3.2.2.2設(shè)置屋頂花園，提升入戶空間品質(zhì)

灣流公寓上大路項(xiàng)目改造于一個(gè)大型商場(chǎng)，單層樓面面積高達(dá)4800m2。建筑中間有個(gè)采光中庭，最大進(jìn)深達(dá)27米。一間公寓合理的進(jìn)深在8—11米，除去1.6—1.8米的公共走廊，27米的進(jìn)深實(shí)在有些大。設(shè)計(jì)師將平面布局為內(nèi)廊式，并在中庭四個(gè)角度做了退讓，犧牲了幾個(gè)房間做屋頂花園，這樣做避免角部房間無(wú)法采光的問(wèn)題。“退”出一個(gè)49m2的花園后，房間采光量大幅改善，做到全明戶型，此外還在局部增設(shè)了35m2的入戶花園。

通過(guò)對(duì)以上二例后期的運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查，筆者得出結(jié)論：

A.靠近空中花園的戶型最受歡迎，出租最快；

B.公寓設(shè)計(jì)中，應(yīng)找到房間數(shù)與品質(zhì)的平衡點(diǎn)，不能一味只求房間數(shù)量最大化。

C.在公寓改造設(shè)計(jì)開(kāi)始之前，有必要進(jìn)行一下建筑空間的規(guī)劃，不能一味在“裝修”“裝飾”上死磕。

4、戶型設(shè)計(jì)特征

4.1　戶型種類(lèi)的多樣性

從類(lèi)似于酒店標(biāo)間、學(xué)生宿舍的一戶室戶型到一居室、LOFT戶型，再到類(lèi)似于小戶型住宅的一室一廳到兩室一廳、甚至三室一廳，這些戶型都存在。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，58同城的租房數(shù)據(jù)顯示，一線城市，一居室戶型供不應(yīng)求。租戶群體以青年人為主，因而一居室戶型最受歡迎。但是兩室一廳、三室一廳的戶型也代表了長(zhǎng)租公寓的未來(lái)發(fā)展方向，也就是以家庭為單位的租戶群體。

4.2　戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)的集約性

戶內(nèi)空間布局、收納、家具部品三方面的設(shè)計(jì)綜合體現(xiàn)出戶內(nèi)空間的集約性特點(diǎn)。首先戶內(nèi)空間布局集約高效，尤其在一居室的戶內(nèi)、一室一廳的戶內(nèi)，更加追求空間復(fù)合化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造多元化場(chǎng)景空間；其次，戶內(nèi)收納空間集約高效，戶內(nèi)要配置足夠的收納空間，收納空間可以靈活地設(shè)置在剩余空間之中，例如loft樓梯下方空間等等，同時(shí)也可與戶內(nèi)家具一體化設(shè)計(jì)。最后家具部品一體化設(shè)計(jì)，很好的契合戶內(nèi)空間的大小，以功能模塊為單位設(shè)計(jì)家具部品，一體化設(shè)計(jì)。集約性并非意味著狹小、簡(jiǎn)單和空間品質(zhì)下降。而是通過(guò)對(duì)租戶居住需求的深度研究之后的精細(xì)化設(shè)計(jì)，空間的合理化安排。體現(xiàn)出空間設(shè)計(jì)的能力，也迎合了共享經(jīng)濟(jì)的思維，戶內(nèi)空間集約高效的情況下，就可以擁有更多的共享公共空間，為租戶提供豐富的社交生活空間。

4.3　戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)造多層次居住體驗(yàn)

在非常有限的空間中創(chuàng)造出更加豐富的居住體驗(yàn)，是集中式長(zhǎng)租公寓試圖解決的問(wèn)題，YOU+幾何社區(qū)的“內(nèi)外宅”戶型來(lái)源于對(duì)單間公寓私密性層次的思考，在一個(gè)開(kāi)間中能否通過(guò)一個(gè)家具的處理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)多室住宅所擁有的幾個(gè)功能層次，即玄關(guān)，儲(chǔ)物走廊，臥室，客廳，陽(yáng)臺(tái)。通過(guò)一個(gè)“多孔盒子”在房間靠近衛(wèi)生間的位置圍合出一間“臥室”。盒子的各個(gè)邊界也就相應(yīng)限定出了玄關(guān)，儲(chǔ)物走廊，客廳等其余的空間層次。這個(gè)盒子并不是一個(gè)封死的“房間”，而是像家具一樣和墻壁脫開(kāi)一定的距離，形成了多個(gè)縫隙。通過(guò)這樣細(xì)膩的設(shè)計(jì)手法，門(mén)口的玄關(guān)和臥室形成了溝通，避免了小空間中再加一個(gè)“房間”的閉塞感。

5、設(shè)計(jì)原則

5.1　系統(tǒng)性+靈活性

戶型設(shè)計(jì)是多因素影響下的系統(tǒng)性工程，具體如下表所示：

5.2　品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化+戶型多樣化

普遍認(rèn)為 “標(biāo)準(zhǔn)化”與“個(gè)性化”是一對(duì)難以調(diào)和的矛盾。但是，從上文新生代消費(fèi)者需求與偏好的關(guān)鍵詞可以看出，他們既重視品質(zhì)也追求個(gè)性。那么，標(biāo)準(zhǔn)化就不再停留在戶型本身的標(biāo)準(zhǔn)化上，而需要采取“品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化+戶型多樣化”的融合策略，即在保證品質(zhì)一致性的基礎(chǔ)上為租戶提供差異性的戶型。戶型多樣化可以體現(xiàn)在戶型類(lèi)型、戶內(nèi)功能配置、戶內(nèi)風(fēng)格等方面。滿足不同的租戶群體需求，但是所有租戶群體對(duì)于品質(zhì)的追求是不變的，因而在設(shè)計(jì)之初就應(yīng)該根據(jù)定位，保證戶型設(shè)計(jì)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化和戶型多樣化的融合。

5.3　定位精準(zhǔn)化+格調(diào)主題化

個(gè)性化和多元化的需求特征決定了用一種戶型來(lái)滿足所有租戶群體的需求是不現(xiàn)實(shí)的，按照滿足大多數(shù)租戶需求的思路來(lái)定位往往只能產(chǎn)生平庸無(wú)特色的戶型。在此情況下，公寓不能“顧全貪多”，而是需要做減法，針對(duì)某個(gè)特定人群設(shè)計(jì)戶型。在戶型設(shè)計(jì)定位精準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，打動(dòng)某一特定群體的關(guān)鍵在于打造符合他們需求的格調(diào)。做到定位精準(zhǔn)化和格調(diào)主題化均并非易事。對(duì)于前者，集中式長(zhǎng)租公寓需要回歸并回答“我們是誰(shuí)”、“他們(目標(biāo)顧客)是誰(shuí)”、“我們能為他們創(chuàng)造怎樣的價(jià)值”的基本命題。精準(zhǔn)定位目標(biāo)租戶群體。對(duì)于后者，想要打動(dòng)目標(biāo)租戶群體，就要根據(jù)他們的喜好來(lái)設(shè)計(jì)，有主題性的戶內(nèi)空間。

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