一、案情簡介：

2009年4月份，張女士210萬元的價(jià)格購買了位于北京市通州區(qū)的某小區(qū)樓房，簽訂合同后，張女士就向某開發(fā)商交付了房款、共維修基金、以及稅費(fèi)等費(fèi)用。

合同約定開發(fā)商應(yīng)該于2009年7月5日向張女士交房，并于交房后90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證權(quán)屬證明，否則，每逾期一天按照購房款總額的萬分之五向張女士承擔(dān)違約責(zé)任。

2009年7月1日，開發(fā)商讓張女士辦理了房屋入住手續(xù)，張女士繳納了物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)的費(fèi)用，并對房屋進(jìn)行了裝修，于2009年11月12日實(shí)際入住了該房屋。

開發(fā)商并沒有按照合同約定于入住后90日內(nèi)給張女士辦理房產(chǎn)證，張女士多次催促開發(fā)商辦理自己的房產(chǎn)證書，但開發(fā)商老是推脫，讓張女士再等等，說馬上就辦理下來了。直到2011年3月5日，開發(fā)商還是沒有給張女士辦理下來房產(chǎn)證。

張女士非常氣憤和著急，慕名找到萬方亮律師代理此案，向開發(fā)商討要說法，并要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證并對自己承擔(dān)違約責(zé)任，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、案例分析：

萬方亮律師接受委托后，仔細(xì)閱讀了合同，查看了張女士的相關(guān)證據(jù)材料。對此案分析如下：

1.開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的原因。

萬方亮律師根據(jù)自己多年的房產(chǎn)訴訟經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證并不是開發(fā)商故意不予辦理，而是有以下原因，導(dǎo)致其不能按照合同約定辦理房產(chǎn)證，該問題如果不能解決，開發(fā)商是辦理不了房產(chǎn)證的。

a、因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無法辦理。

b、如果已辦理了大產(chǎn)權(quán)證，那么問題可能是辦證時(shí)開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時(shí)周轉(zhuǎn)不過來。

c、開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中，還有可能抵押土地或項(xiàng)目來融資，這也會(huì)影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證。

d、驗(yàn)收不合格、未繳納配套費(fèi)等都可能是房產(chǎn)證辦不下來的原因。

綜合到本案，根據(jù)張女士的了解情況，張女士的房產(chǎn)證遲遲沒有辦下來的原因可能是第三種情況，由于開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，遲遲不能辦理銀行解押手續(xù)，所以才出現(xiàn)了本案的情況。

2.開發(fā)商是否有義務(wù)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證權(quán)屬證書。

房產(chǎn)證辦理的前提條件是開發(fā)商先取得整棟房產(chǎn)的大產(chǎn)權(quán)，然后開發(fā)商才能向各個(gè)業(yè)主轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)權(quán)屬。如果開發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因?qū)е缕洳荒苋〉猛耆拇螽a(chǎn)權(quán)，那么其也是沒有權(quán)利也根本無法為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，那么業(yè)主也不可能辦理下來房產(chǎn)證的；如果開發(fā)商不存在不能辦理產(chǎn)權(quán)證的情形的，但由于開發(fā)商不盡義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，也同樣構(gòu)成違約的。沒有開發(fā)商出具相關(guān)證明材料，業(yè)主自己也是辦理不了房產(chǎn)證的。

本案中，開發(fā)商代收了相關(guān)的契稅、公共維修基金，具備辦理房產(chǎn)證的相關(guān)證據(jù)材料，另外，合同約定的也非常清楚，開發(fā)商應(yīng)該于2009年7月5日向張女士交房，并于交房后90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證權(quán)屬證明，否則，每逾期一天按照購房款總額的萬分之五向張女士承擔(dān)違約責(zé)任。所以，本案張女士案件中，張女士贏得訴訟并不缺少事實(shí)根據(jù)。那么，張女士的訴訟請求有沒有法律依據(jù)呢？

3.開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)。

《中華人民共和國合同法》第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

從以上法律規(guī)定可以看出，開發(fā)商和張女士之間簽訂的合同對辦理房產(chǎn)證和逾期辦理房產(chǎn)證都有約定，該合同是其真實(shí)意思表示。對合法有效的合同，雙方都應(yīng)該依法予以遵守履行。但由于開發(fā)商自身的原因，而導(dǎo)致張女士的房產(chǎn)證不能辦理，開發(fā)商依法需要承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

三、法院判決。

北京市通州區(qū)人民法院審理查明：張女士與該房地產(chǎn)開發(fā)商公司簽訂的《商品房買賣合同》真實(shí)有效，雙方應(yīng)按合同履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，公司應(yīng)在2011年3月5日之前為張女士辦理權(quán)屬登記，但至今尚未完成辦證義務(wù)，已構(gòu)成違約，至審理之日起，已逾期辦證718天。應(yīng)承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。

法院判決，對逾期辦證給張某造成的經(jīng)濟(jì)損失，可參照合同中逾期付款的違約金條款約定，即違約方按日向守約方支付已付房款的萬分之零點(diǎn)五的違約金計(jì)算，開發(fā)商應(yīng)向張某支付至審判之日的逾期辦證違約金20744元（577828元x0.05‰x718天）。