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        三四線房價(jià)還要漲?新城控股加碼八座城市

        2018-04-10 05:32:16周月明
        投資者報(bào) 2018年14期
        關(guān)鍵詞:蛇口周轉(zhuǎn)毛利率

        周月明

        在近期公布年報(bào)的A股上市房企中,位于上海的新城控股(601155.SH)勢頭較為迅猛。據(jù)其年報(bào),2017年?duì)I收為405億元,同比增長44%,凈利潤62億元,同比增長81%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),其2017年銷售額排名為13位,比2016年前進(jìn)了兩位。

        那么,新城控股2017年的具體經(jīng)營狀況如何呢?《投資者報(bào)》記者聯(lián)系到公司相關(guān)負(fù)責(zé)人,并得到一些答復(fù)。

        拿地激進(jìn)與負(fù)債增長81%

        新城控股2017年勢頭迅猛,與其拿地策略有較大的關(guān)系。據(jù)公司對《投資者報(bào)》記者的回復(fù),2017年,新城控股拿地金額800多億元,與此同時(shí),其銷售金額1265億元、營收405億元。新增土地儲備122幅、總建筑面積3392.8萬平方米,樓面均價(jià)3175元/平方米。

        對于一家房地產(chǎn)公司來說,其現(xiàn)金流量表中的采購商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一指標(biāo),也可以從一個側(cè)面反映房地產(chǎn)公司的拿地戰(zhàn)略。據(jù)新城控股年報(bào),其2017年整年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為594億元,同比增長175%,同期萬科、招商蛇口的這一指標(biāo)同比增長為31%、14%。可以看出,新城控股在2017年拿地戰(zhàn)略相對激進(jìn)。

        新城控股為何會采取激進(jìn)拿地的策略呢?有專家認(rèn)為,這是在房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升的背景下做出的。在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展馬太效應(yīng)的驅(qū)動下,不當(dāng)龍頭極難生存,眾多房企無論是追求規(guī)模還是加速拿地都是為爭奪龍頭地位,千億門檻也只是龍頭房企陣營的“入場券”。而在沖千億、增業(yè)績的壓力下,房企搶地速度必然加快,從統(tǒng)計(jì)局公布的今年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看,同比累計(jì)增速達(dá)9.9%,創(chuàng)兩年以來新高,這也從側(cè)面折射出房企拿地的熱情。

        不過,拿地?zé)崆樵谝欢€、三四線城市并不一樣。新城控股負(fù)責(zé)人對《投資者報(bào)》記者稱:“目前一二線城市土地溢價(jià)率不高,因?yàn)殇N售端處于政府‘限價(jià)管控之下,項(xiàng)目盈利壓力增大,房企在拿地端的熱情也隨之下降,轉(zhuǎn)向以收購等方式獲取項(xiàng)目。同時(shí),當(dāng)前三四線城市的土地溢價(jià)率較高,主要是市場較好、房企拿地比較積極,土地市場行情也水漲船高。三四線城市土地價(jià)格原本較低,雖然目前溢價(jià)率上升較快,但總體來看,地價(jià)依舊是便宜的,如果項(xiàng)目條件合適,仍舊會有較好的利潤空間。所以,今年,三四線城市市場仍然是房企業(yè)績的重要支撐?!?/p>

        就具體城市布局來說,新城控股的布局策略為以上海為中樞,長三角為核心,并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張。公司稱:“會根據(jù)不同區(qū)域和板塊的管理半徑和深耕厚度,進(jìn)行新城市公司的裂變。比如,住宅開發(fā)事業(yè)部的浙江公司,今年裂變?yōu)楹贾莨?、寧波公司、溫州公司三個城市公司,圍繞中心城市做進(jìn)一步的下沉拓展。而對于中西部,公司2017年進(jìn)駐了成都、重慶、西安、鄭州,2018年年初,又新設(shè)立了南昌城市公司?!?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/04/11/qkimagestzzbtzzb201814tzzb20181416-1-l.jpg"/>

        投資者可以更多關(guān)注這些城市以及新城控股在一二線、三四線城市的布局、銷售比重。

        大量的拿地,也令新城控股囤積了大量的庫存。從2017年存貨來看,新城控股763億元,同比增長93%,而同期萬科、招商蛇口存貨增長分別為:27%、43%。

        而且,這也令新城控股的負(fù)債攀升。2017年其資產(chǎn)負(fù)債率為85%,萬科為83%、招商蛇口為72%。且新城控股總負(fù)債同比增長率高達(dá)81%,萬科、招商蛇口分別為:46%、38%。對此,公司稱:“2017年公司負(fù)債上升主要由于公司處于規(guī)模擴(kuò)張階段,土地儲備增長較快,對于融資的需求也較高。其中有息負(fù)債為395億元,整體平均融資成本5.32%。”

        經(jīng)營現(xiàn)金流緊張

        就一家房地產(chǎn)公司來說,賺錢的模式主要有兩種:高周轉(zhuǎn)低毛利率模式和低周轉(zhuǎn)高毛利率模式。其中,高周轉(zhuǎn)低毛利率模式就是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售,比如萬科提出的5986高周轉(zhuǎn)模式,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成,產(chǎn)品必須六成是住宅。

        而新城控股也屬于高周轉(zhuǎn)模式,公司回復(fù)記者稱:“公司操盤的住宅項(xiàng)目從拿地到開盤平均周期為6個月,一年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正,特別是一些三四線城市的項(xiàng)目,開發(fā)速度更快。根據(jù)年報(bào),2017年,公司操盤項(xiàng)目資金回籠率達(dá)85%,回款速度也比較快。而商業(yè)項(xiàng)目,從拿地到開發(fā)建設(shè),再到招商運(yùn)營,由一個團(tuán)隊(duì)、一體化管理的優(yōu)勢,從拿地到開業(yè)平均不超過24個月?!辈贿^高周轉(zhuǎn)的模式下毛利率會比同行業(yè)的毛利率略微低一些,新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口為37%。高周轉(zhuǎn)的前提是有很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,因此高周轉(zhuǎn)模式要求房地產(chǎn)公司必須具有一個陣容強(qiáng)大的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì),能應(yīng)付多地開花、不斷建設(shè)的局面。

        不過,新城控股2017年雖然勢頭迅猛,但從經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額來說,并不理想。其2017年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-104億元,同比減少229%。與此同時(shí),萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流量823億元。經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)意味著企業(yè)的銷售收入并未都回收為現(xiàn)金。新城控股在2017年應(yīng)付款項(xiàng)和預(yù)收款項(xiàng)都有較大增長的情況下,還出現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)的情況,與其存貨的大量增長有很大關(guān)系。這也意味著,新城控股此前猛增的存貨所在的城市、樓盤是否“押寶”精準(zhǔn),將對其后續(xù)經(jīng)營起非常關(guān)鍵的作用。

        截至2018年4月3日,新城控股的股價(jià)為34.9元,市盈率13倍,年報(bào)發(fā)布以來小幅上漲后又回落。

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